蔡雪梅玩"变脸”，意欲如何？
文\潘永堂
这是一封写给地产总裁的一封信
写在一二线城市地王疯狂频出时！
写在高周转、打鸡血房企扩张时！
不是开发商牛，而是”救市”力量大
如履薄冰，微软离破产只有180天，华为的冬天一直都在，但今天高地价、高房价、地王频出的房地产行业，竟没有一家企业提出“房地产离破产有多远？”的警醒与探讨，为啥？
另一方面，中国房地产“创新求变”的动力始终不足，痛则变，变则通，中国房地产经营模式一直“变得少”，核心在于“痛得少”。房地产近20年的市场化进程，一直缺乏真正“痛”的领悟，缺乏“华为的冬天”的自省，这一方面与开发商自身眼光有关，另一个时代大背景是——行业总是在寒冬还没来临时，就被恐慌性的“政策托市”。无论是2008年4万亿救市，还是2014年“去库存利好”，货币宽松、政策红利……导致一个本来需要自我净化、优胜劣汰、痛则思变的行业，失去了冬练三九的冬天，失去了对产品、服务变革创新匠心打磨的动力……最终一些产品服务差劲的、普通也很好的活了下来，而另一方面善于弯道超车以及敢用杠杆的房企也不断跃过300亿、1000亿甚至跃过3000亿……今天的房地产，从外在看，依旧传递出一种欣欣向荣的繁荣和恐龙级的霸气。
谁是地产界下一个”诺基亚”？
但真的是这样吗？
大，不一定就安全
政府，也不可能永远为“落后房企、赌博房企”买单
今天房地产外在的光鲜和内在的薄弱、以及面向后地王时代，特别在未来80后、90后成为购房主力后，今天房地产依旧固守的“高周转、标准化、加杠杆、高激励、打鸡血”的玩法，可能在未来某个时点，会面临系统性风险。
今天这个时点，这个行业更需要探讨的——可能不是《地产大鳄如何加速冲刺1000亿，3000亿？》，而是《谁将是地产圈下个一诺基亚？》，因为系统性风险，蓝天鹅事件和类似恐龙事件，不是不存在！
确实，大，不一定就强，恐龙，不一定就安全。
曾经诺基亚高管在告别手机行业时说：“我们并没有做错什么，但不知道为什么，我们输了。”，而想当初，诺基亚曾经是全球手机行业的霸主，其鼎盛时期市值超2600亿美元，折合1.8万亿人民币左右，显然比万科，恒大更大。
那么，谁是地产界下一个“诺基亚”？
房地产繁荣只是少数人的繁荣
一个企业如果他的成长只剩下成长，或者眼里只有成长，这是有问题的。
上帝要人灭亡，往往先要让其疯狂，这话虽然有点过激，但貌似很适合当下的楼市，近期北上深一线和南京苏州杭州厦门合肥等二线的捂盘惜售和房价疯涨、近半年中国190多块天价地王的频频出现，貌似已经开始疯了。
但今天房地产繁荣的背后，其实隐藏太多的假象，不仅是谣言盛行于楼市，比如上海政策的谣言，杭州打麻将胡牌后才能买房的谣言……都是繁荣和疯狂的伴生现象。但实事求是的说，今天的繁荣，不是楼市的繁荣，而是资本过剩的繁荣，更重要的是，更大的真实是：
今天的繁荣，老潘的理解只是局部繁荣、只是少数人的繁荣，而大整体，大格局依旧是萧条，是冷落，以三四线为主的中国90%城市楼市并不乐观，甚至是悲观。
只是局部的繁荣表现很明显。
其一是少数城市繁荣，今天的楼市看似疯狂，但其实是以一线城市和核心二线城市的繁荣，绝大多数三四线和弱二线城市其实库存依旧严重，产品同质化严重；
其二是少数企业繁荣，今天业绩增长迅猛更多是大中型房企，是战略清晰的房企，而绝大多数中小房企的业绩并没有整体性的高速成长。
对业绩地王并购热追，对客户产品缺乏激情
今天的房地产，更多关注的是精选城市，如何拿地，最终地王频出；
今天的房地产更多关注是并购，大鱼吃小鱼，2016年是并购年；
今天的房企关注更多还是销售额，表面在提有质量的增长，但真正有多少产品在溢价，服务在溢价，多少真正实现销售与利润的双增长！
一个对最基础的产品和服务缺乏创新的行业是可悲的
一个依靠高杠杆打鸡血获得高速增长的模式是脆弱的
一个仅限少数有钱人、击鼓传花的楼市是很难持久的
一个不提前研究90、00后未来主流客群需求是短视的
今天的开发商，依旧是业绩、杠杆、并购的信徒，而对客户需求，对房地产的苹果产品，对人性化服务和细节创新依旧漠然、淡然，或者更多停留在领导讲话中，口号中，对产品研发，对客户需求，对明星产品的打造……依旧缺乏实质性动作和资源性投入。
百万、千万的投入，却换来“不满足”人居
消费6000多元，你可以换来震撼体验和很值得的“苹果”手机；
但几百万几千万的投入，换来的却是BUG颇多且大同小异的房子
凭什么？
今天房地产最需要补的课是对客户的尊重，对产品的图腾。
今天房地产最大的漠视是消费者权益和权利，今天房地产销售的不是优秀的房子，而是城市，是地段，是资本的保值增值，客观的说，与房子，服务本身并没有太大的关联。老潘所在的深圳，很多楼盘，同样一套房子，放在半年前卖是500万，放在半年后就是900万，这多出来的400万，与产品几乎没有半毛钱关系，换句话说，900万的产品配置与500万的配置是一样的。
今天的楼市似乎正在发生“变异”
一线城市的房子的价值，在消费者端口，正在脱离居住功能本身，而慢慢演化为“居住、投资、资本”的综合需求集聚体。而在开发商端口，一线城市渐渐成为溢价的来源、成为全国旗舰产品的示范地，成为集团利润的大粮仓。比如很多开发商把一线城市定位于粮仓城市，而二线城市适合跑量，跑规模，跑现金流。
但反过来，对居住功能，居住品质，居住改善的时代却正在到来，尤其是一线城市，产品创新和持续突破正在加速度。
其一，一线不可能跑量，都是小盘模式，豪宅模式，都是粮仓区域，这个时候尤其是地王项目，要想解套，必须做高溢价，而高溢价靠什么？核心还是产品力，尤其是在面粉贵过面包时代，核心要靠产品杀出一条血路；
其二，即使投资和资产保值功能在一线越来越重要，但集聚产品力和标杆效应的产品，尤其是代表城市未来的人居品质，好的物业，人居生活方式往往会带来投资功能的更好彰显，房子好，房子牛，物业好，才更有投资价值。
其三，一线城市已经进入改善为王的时代，很多人买房都是为了换房，小房换大房，品质低的，功能老化的置换高品质、新功能，高科技、高智能、绿色生态的房子成为主流，但要改善，就必须创新产品。
痛点：后地王时代房企的4个BUG
对于开发商而言，你可能会说其实在产品研发投入很多，也创新了很多，但在老潘看来，这固然存在，但这些产品创新更多是量变，是局部优化，也有很多是采百家之长而已……真正的创新，只有诞生出类似房地产圈的苹果，这才意味着房地产产品创新进入一个质变阶段，进入一个更高维的创新。
事实上，作为全球最大的房地产市场，作为这么巨大的需求市场，中国本身即需要、也应该、也能够造出一个类似房地产苹果的产品。在这一点上，道路艰难，拥有行业20多年，一直在房地产客户、产品、营销中穿行融合的蔡雪梅也表示：“白银时代，房地产行业很难有像iPhone那样的“爆款”产品问世，创新能力匮乏，最重要的原因是去库存压力，房企的“试错”空间被大大压缩，房企只敢开发能够被大多数人接受的“通用款”产品，最终造成整个行业的创新能力大幅下降。”
所以在产品力和产品质变创新维度，房地产依旧回到“求规模，求业绩，求稳健产品”的逻辑。
哪怕是当前后地王时代，在高房价时代，在房地产利润率持续走低的时代，当下的房地产，在产品力突围上，依旧缺乏试错、颠覆重构的气魄，依旧缺乏对产品和服务的回归。
其一，态度上，战略上对市场研发缺乏重视，目前行业也只有万科等少数几家企业成立建筑研究中心，在有效的推动房地产产品创新；
其二，一个百亿甚至千亿房企缺乏明星新品，明星单品缺乏，更多是批量化复制，如果一个规模企业，没有新品，没有迭代的产品，没有革命性产品，一直依靠9个标准户型走天下，这样的规模企业是危险的。
其三，产品在老化，功能在老化，而且依旧对市场需求变化不够敏感，响应力有限。我儿子肯定不会喜欢我现在的豪宅，今天90后说不买房不是因为真的不想买房，而是买不到他们想要的房子，今天的房地产产品，要么是功能老化，要么是品牌60、70后时代记忆过重，风格过时，户型过时，外立面过时，色系过于沉重和大富大贵，越来越多消费者对欧式、厚重的中式极度不满，而对简约，简洁、清爽、现代情有独钟，人们对人居的需求正在不断迭代和升级。
图注：elab在其壹号作品重庆洋世达南滨特区，提出了“天空森林城市”的人居理念。
其四，眼光过于聚焦当下，而不重视对未来市场消费者主力的培育，未来90后，00后会当仁不让成为购房主力军，他们的偏好如何？他们的生活方式如何？他们需要什么的房子？开发商该如何与他们交流、互动和并培育圈住这个客群，老实说，今天的开发商更多还没有前瞻投入。
平台：当100位顶级设计师与全球最大楼市碰撞
有什么平台，可以撬动或者加速中国房地产产品创新的进程？
有什么行动，可以开拓和提升中国房企产品研发的眼界和境界？
当中国作为世界上最大的房地产大国，与世界最顶尖的100位设计师相遇会如何？
当100个全球顶尖设计师与100个开发商2整天的相遇与碰撞，会产生多少火花？
当数百个中国棘手的“地王”与全球100位产品创新“大师”碰撞，会产生多少缘分？
有没有可能通过全球100位顶级设计师与中国巨大需求，巨大市场的连接，产生中国房地产的新物种？
一切皆有可能。
打开思路，头脑风暴、资源连接，自由组合，跨界合作……一边是全球最大且顶级的设计师朋友圈，一边是中国这个全球最大的房地产市场，这样的平台，这样的连接，从一出生，就注定不凡！
如此大手笔，如此大视野，如此大平台，究竟是谁在主导这一切！
正是“变脸者”——昨日中国地产营销女神蔡雪梅，今日推动中国人居创新，催化产品创新的蔡雪梅！
一边是极致的爆款，一边是规模的增长，苹果做到了很好的兼容，为何中国一流的地产商，不能尝试做些改变了？老潘也希望地产下半场，卓越房地产，不是靠杠杆说话，不是靠资本说话，而要靠产品说话。
同质化的房地产，正在呼唤和等待真正的爆品问世！老潘也希望蔡雪梅所主办的“全球人居创新大会”，能给中国房地产未来人居带来新的视野以及新的物种！
2016年9月27-28日，
全球人居创新大会将在北京W酒店召开。
作为中国首个连接全球人居场景设计师
与中国地产开发的创新交流平台，
全球人居创新大会以北京国际设计周作为支持平台，
以世界最先进的设计、技术、材料，
为中国的居者服务，
让中国居者获得连接全球性的生命体验。