超级产品力·TOD | ①业态篇：TOD之上，住宅那些事儿

TOD概念最早由美国学者彼得·卡尔索尔普在1992年提出，是一种以公共交通为导向的城市发展模式，强调对土地的综合利用和开发, 形成以经济效益为核心的同心圆结构。TOD项目一般采用开发高密度的住宅、商业、办公等多种业态，同时开发娱乐、体育等公共设施的混合利用模式。

而住宅业态作为TOD项目中与人关联最为密切的一部分，它带来的远不止便捷的换乘动线、精致的生活品质、完善的基础设施、多元的产业结构，更是一个充满活力与连接、多元包容、健康生态的全新场域，一个能够激发人们交流、创新、合作、进步的崭新未来社区。

与住宅相关的2种类型分别为城市型TOD与社区型TOD，其中城市型TOD项目大多位于公共交通的主干线上，一般作为较大的交通枢纽和购物、就业中心，其中商业和办公面积占80%左右，住宅业态以小面积酒店式公寓为主。社区型TOD项目位于城市近郊，强调生活机能，为住户带来便捷、舒适的生活环境，项目以住宅产品为主。

与住宅相关的2种TOD类型

本文将围绕目前行业内TOD住宅业态的3个主要特征，涵盖了职住平衡、城市资源最优利用和大健康产业加持，从这三个维度剖析TOD项目中住宅业态的产品力。

01  “打工人”向往的职住平衡

19世纪末，英国学者霍华德提出“田园城市”理论，即在某一给定区域内，居住的就业人口数量与就业岗位数量大体相当，就可以使大部分居民就近工作，达到缩短通勤距离、时耗，减少各类交通拥挤或拥堵的目的。在阐述这个理论时，“职住平衡”理念被首次提出，这也被认为是一种较为理想的城市职住空间布局模式。

上海市城区通勤人口职住关系热力图

#上班后离家近有多重要# 这个话题在近期冲上微博热搜榜，收获了近3亿的阅读量，短时间内就能从居住地到达上班地，这是“打工人”们梦寐以求的事，但现实总是那么扎心。

《2020年度全国主要城市通勤监测报告》从通勤范围、通勤距离、幸福通勤等角度，描绘出城市通勤的画像。其中通勤距离能真实反映城市职住分离情况，该报告显示北京以平均通勤距离11.1公里居首，超过9公里的城市有上海、重庆、成都等。另外，该报告以距离小于5公里的通勤人口比重，作为衡量城市职住平衡和通勤幸福的指标，尝试建立幸福体验与通勤距离的关系。5公里的可慢行距离，使居民具有合理可控的通勤时间和多样的交通方式选择，更容易具有好的通勤体验。超大城市中深圳具有最高的幸福通勤比重57%，而北京只有38%。

摘自：《2020年度全国主要城市通勤监测报告》

职住平衡的概念使得TOD住宅社区受到一大批“打工人”的格外关注，TOD的主要目标是将更多人口集中在便于使用公共交通的区域，使住户能够步行往返公交站点，满足多数日常通勤需求。在这一区域内，公共交通将是人们的首选出行模式，从车站出发走路或骑行可以轻松到达办公室、家中或其他重要目的地，且沿途有丰富的商品、服务供应，从而实现通勤距离内的职住平衡。

代表项目

成都陆肖TOD麓鸣九天住宅项目

陆肖项目属于社区型TOD，位于地铁6号线与22号线交汇处，西靠大源CBD，南接新川科技园。项目作为成都市第一批以轨道交通引领、以公园社区为特色的城市中央活力区TOD项目，力求打造成为轨道交通引领发展的产城典范、公园城市生活场景的示范社区。项目配套涵盖购物中心、写字楼、酒店、学校、社区服务配套等全维度，因此项目通过合理的规划，使得住在城市的人群拥有自己的“生态圈”。

陆肖TOD·麓鸣九天项目效果图

项目所在的新川板块规划定位为省级文化中心，将会迎来了诸如方正科技、爱奇艺区域总部等35个重大项目入驻。这些大型企业的入住的同时将会带来大批的工作岗位，而这部分上班族的到来也会造成每天巨大的潮汐客流。成都陆肖TOD项目将医疗配套、教育资源、商业补充，甚至商务办公，集合在一个系统内。在面对城市交通里，为了实现生活的各项功能，往往需要消耗巨大的通勤时间成本等诸多问题时，项目的住宅产品“麓鸣九天”给出了满意的解决方案。让人们享受就近工作的福利，减少潮汐人流、缓解通勤压力。

陆肖TOD规划示意图

02  居住、购物与服务的最优平衡

国际上TOD范例城市是巴黎和东京，其轨道交通网络密度可以做到300米/站的布局。而大陆地区在TOD方面的领先者上海，其轨道交通建设仍处于以主要解决通勤问题的1.0+版本，密度仅500米/站。然而事实上TOD模式下对应的轨道交通建设是2.0版本，不仅是单纯的通勤，更是实现居住、购物与服务的最优平衡。

目前国内有40座以上的城市在建或规划建设地铁项目，但真正做到居住、购物、生活便利化接轨的城市仍较少。因此追求居住、购物与服务最优平衡的TOD模式正成为国内不少城市的发展新方向，在成都、重庆、武汉、广州等城市的房企，如万科、龙湖集团正在有计划地推动TOD项目。房企在考虑TOD住宅项目应重点考量公共生活和多样的商业业态与服务给社区带来了活力，同时TOD项目一般位于交通便利的城市中心，使得TOD项目中的住宅产品独具魅力。

万科TOD 生态体系示意图

代表项目

上海UNI-CITY万科天空之城

UNI-CITY万科天空之城项目属于城市型TOD，位于国家级战略虹桥商务区的拓展区，集合了10万㎡商业、10万㎡办公、35万㎡住宅、河滨公园、幼儿园等多元复合业态。万科在推出该项目时，大力宣传其TOD配套功能，住户可在5-10分钟的居住半径内满足居住、工作、购物等多种需求。

UNI-CITY天空之城项目剖面图

该项目尤其关注建立开放与共享的商业空间，着重打造社区级“邻里活动中心”；通过家门口生活购物圈的创建，实现创新开放和共享方式，以多商业主体参与建设生活体系，满足不同居民的居住、购物和生活需求。并且利用轨道资源，将周边其他商场、办公、住宅等业态串联在一起，将多个出行场景都汇集到一个空间。

项目商业部分效果图

而在近期，万科天空之城引入国外“垂直农场”理念，将绿色农场搬进商业中心，在商场室内构建了1500㎡的“天空农场”，这个沉浸式农业主题空间的一层提供了餐饮和休息位，未来将成为家庭白领们亲近自然、交流互动的空间，走上旋转楼梯后的二层更像是科技农业实验室，大面积的垂直农场和种子区涵盖了品种繁多的农作物，不仅可以近距离观赏植物，还具备了实地体验和科普互动的功能。在未来运营中，天空农场不仅可以作为周末的亲子活动场地，通过散发认领种子等形式，长期观察种植和生长的过程，从而增强客户粘性。独特的TOD模式为天空之城商业业态拓展了更多可能性。

天空农场效果图

03  与大健康产业“强强联合”

在"健康中国2030"的国家大战略背景之下，大健康产业的发展势头迅猛。大健康产业与TOD结合会擦出什么样的火花？在中国经济转型、人们消费升级的时代背景下，住宅地产开发最关键的核心价值正在和“大健康”紧密联系，购房者心目中所追求的理想住宅，正在由装修、风格外形等表面品质转向身心健康。TOD住宅产品在与大健康产业“联姻”后使TOD住宅产品力得到了进一步加强。

TOD住宅项目在通过提供高品质的住宅产品配套的多样化生活空间的同时，引入精细化的健康生活与物业服务来营造舒适的社区生态，以人居环境与生活环境联动为核心，实施人与自然和谐发展，实现高效的住户的健康水平，而且激发项目周边活力，最终打造健康社区概念与TOD发展模式互相结合的未来社区场景。

代表项目

武汉中粮祥云地铁小镇

中粮祥云地铁小镇属于社区型TOD，位于武汉地铁4号线柏林站、新庙村站旁，作为3000亩国际营养健康城的启动区，围绕大健康和轨道TOD两大特色，打造以TOD为引领的健康生态大城，构建健康食品商贸综合体、营养健康创新综合体及健康文化休闲综合体三大复合中心。项目有一套完整的健康城市配套体系，规划有3公里医疗服务圈、贯穿地块东西的朝阳渠自然水系、湖岸绿道、小镇中央公园、24万方公园聚落，还有一条以健康为主题的国际商业街区。

中粮祥云地铁小镇项目效果图

中粮祥云地铁小镇引入大悦城控股的“3H健康居住体系”，从防菌杀菌、空气、水、光线、身、心六大维度，全面洞察生活服务细节，例如采用霍尼韦尔末端净水系统，高效净水，层层过滤生活用水，打开龙头即可保障每一滴水放心使用。同时，社区内全部生活水箱设置紫外线消毒，全方位营造清洁、便捷、健康的用水环境。共计约80项健康细节，以更卫生、更舒适、更愉悦的健康居住品质，全方位呵护全家人的健康，打造区域健康住宅范本。

3H健康居住体系

此外，中粮集团在该项目充分发挥其大健康领域的沉淀，利用集团旗下营养健康产业链、中粮健康营养研究院、中粮到家线下配送服务等优势，因地制宜打造专属特色“食、养、健”生活配套体系，为人居健康赋能。如引入智能物业、“中粮到家”、大悦城以及我买网等平台服务，从物业服务到社区生活，实现全链条健康增值服务。社区医疗服务构筑健康生活圈，邻里互动、讲座、沙龙等活动，倾力为小镇未来注入健康活力。中粮集团依托全产业链的优势提升多业态产品力和人居生态价值，构建人居健康生态圈，为城市进阶健康城市加速赋能。

中粮集团全产业链优势

随着未来城市经济的发展，越来越多的人群涌入城市，寻求个人发展机遇，这使得社会资源与机遇吸引人口与就业的集聚，为此产生了巨大的住房需求。由于城市土地资源有限，越来越多的城市选取TOD模式进行城市、区域发展。因此，房企在设计TOD住宅产品时可考虑以上三个主要特征，建造适合城市发展现状与未来预期的TOD住宅产品。