“居住权”那些事儿，你知道多少？
本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品
《民法典》新增的亮点之一，便是首次以立法形式在物权编规定了有利于保障大家“居有所住”的居住权。居住是生活中的一件大事，居住权的诞生无疑会在很多方面给我们带来影响，因此了解《民法典》关于居住权的相关规定就显得尤为重要。
法律条文解读
居住权被规定在《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条，下面我们就通过法条的解读，一起揭开它的神秘面纱，看看它到底是“何方神圣”。
居住权的定义
《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
解读
居住权是用益物权，只能针对住宅设立，商业、办公等其他性质用地不能设立居住权。
居住权是为了满足自然人的生活居住需要。
居住权的权利主体限定为自然人，不能是法人或其他组织。
居住权的设立不能是出于经营、投资等其他目的。
居住权的设立
《民法典》第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的条件和要求；(四)居住权期限；(五)解决争议的方法。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
第三百六十八条 “……设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
解读
设立途径：居住权可以通过合同和遗嘱设立。
设立形式：通过合同设立居住权的，必须采用书面形式，而遗嘱应采用何种形式法律并未明确规定。因此除书面形式外，以口头、录音录像等其他形式订立的遗嘱，在符合法律规定的遗嘱要件的前提下，也可以设立居住权。
设立要件：设立居住权的房屋应当是已经完成产权登记的，否则居住权登记将无法进行。居住权采用登记生效主义，未经登记的，居住权不成立。
居住权的消灭
《民法典》第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
解读
法律规定了两个期限，即居住权直至居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭，以早到的期限为准。
当事人自行约定期限的，法律也没有最长期限的限制。
居住权的限制
《民法典》第三百六十九条 “居住权不得转让、继承……”
解读
居住权具有一定的人身附属性，是针对特定人设立的，因此法律不允许对其进行转让、继承。
居住权“可约定的例外”
《民法典》第三百六十八条 “居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外……”
解读
居住权原则上是无偿的，因为实践中居住权的设立较多发生在亲属等具有特殊关系的人之间。但当事人自行约定享有居住权需要支付一定的对价，这也是法律所允许的。
《民法典》第三百六十九条 “……设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
解读
设立居住权的住宅不得出租并不是强制性规定，法律允许所有权人和居住权人自行约定是否可以出租。
情景展示
光读法条，是不是还是感觉云里雾里？正所谓百闻不如一见，以下几个情景就可以让大家见识一下，居住权在生活中究竟是如何体现“存在感”的。
情景一：所有权与居住权分离
年迈的甲有乙、丙、丁三个孩子，其中乙身患残疾，生活困难，甲担心乙将来被欺负无家可归，于是便想把名下的一套房子留给乙居住，但是甲也不想让乙独享房屋所有权，担心引起家庭误会和矛盾。甲对此左右为难。
情景分析
《民法典》的实施为甲提供了一个两全其美的选择。甲可以通过合同或遗嘱方式在该房屋上为乙设立居住权，同时甲可在遗嘱中表明房屋所有权由三个孩子共同继承。甲百年之后，丙、丁也不能强行将乙逐出房屋，乙在登记了甲为其设立的居住权之后，便可以凭借这一权利拥有一个安身之所。
✅居住权制度在一定程度上实现了所有权与居住权的分离
✅这一特点下居住权适用的情形及其作用：
为在不同继承人之间进行遗产分割提供新的选择；
代替遗赠扶养协议解决受遗赠人与继承人之间的矛盾；
离婚财产分割时对弱势一方给予更充分的保障；
老年人设立居住权“以房养老”实现老有所依……
情景二：居住权的物权效力
甲在自己的房屋上为乙设立居住权，签订了书面合同但尚未登记。后甲急需资金，将该房屋卖给丙并进行了所有权变更登记。此后乙准备办理居住权登记才发现房子已经卖给了丙。
情景分析
从乙的角度：之所以会导致夜长梦多，是因为乙没有在签订合同后及时进行居住权设立登记。在登记之前，甲、乙之间只是债权债务关系，居住权未经登记则无法有效设立。此时房屋所有权人发生变化，乙的居住权无法对抗新的受让人，乙只能向甲追究违约责任。
从丙的角度：购房时除了查询房屋的权属、查封抵押等情况，在居住权诞生后，对居住权登记的查询也是必不可少的。否则不慎买到设立了居住权的房屋，则所有权人对房屋的自由处置会受到很大限制。若乙办理居住权登记先于丙办理过户登记，则乙可以理直气壮地“赖着不走”，而丙只能面临“房子归自己，但自己住不了”的尴尬局面。
✅居住权被规定在《民法典》物权编。居住权一经依法设立，便具有物上追及力。
✅如果对于同一个房屋，除了居住权人之外还有抵押权人、承租人、买受人等其他权利人存在，那么居住权设立的时间点就变得至关重要，会直接影响到居住权人权利的实现。
✅这一特点提醒我们：居住权登记一定要及时办理；进行房屋交易时一定要核查清楚居住权登记情况，以免给自己带来后顾之忧。
情景三：居住权的转让与继承
甲、乙签订书面合同设立居住权并依法登记，约定乙对甲名下的一套房屋享有10年居住权。乙居住了2年后因病去世，此时甲作为房屋所有权人，准备着手办理居住权注销登记。
然而在甲进行注销登记前出现了一点小插曲。乙的儿子丙闻讯赶到，要求甲继续履行居住权合同，并主张以继承人身份在此继续居住8年。乙的朋友丁也突然冒出来，声称乙在几天前已将剩余期限的居住权转让给他。甲顿时觉得一个头两个大。
情景分析
乙的居住权在其死亡时就已经消灭，而不是等到甲完成注销登记时才消灭，且丙和丁无论是基于继承还是转让，都因违反法律强制性规定而无法获得居住权。因此甲无需接受任何一个人的主张，可自行办理居住权注销登记。
✅居住权消灭应当办理注销登记，但注销登记并非居住权消灭的要件。
✅居住权不得转让、继承，属于强制性规定。如果有人花言巧语说给你设立能转让或继承的居住权，可千万不要被蒙蔽了！即使自行约定居住权可以转让或继承，也会被认定为无效的。
结语
居住权作为一项全新的民事权利，在解决一些难题的同时，也对实践应用提出了新的要求。本文所作的介绍是为了让大家对居住权有一个初步的认识，毕竟居住权在生活中不愁无用武之地，对它进行更加全面、细致的了解真的很有必要。
专业的房产律师团队一直深耕于房地产领域，丰富的经验使他们能更高效地分析和掌握关于居住权的法律规定，因此如果有这方面疑问或纠纷，建议向专业房产律师寻求帮助。
END
声明
陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。