浙江换图，这将是未来中国的样子 | 叶帅问答NO.56

文字整理丨黄皑

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问：叶老师，节前浙江出台了面向2035年的浙江省城镇空间结构规划图，相比2012年的那一版，有哪些重要的变化？

答：中国楼市下半场，离不开新时代两个重大的贡献：一是适当放开计划生育，二是积极鼓励发展大城市和城市群。前者指的是人口的数量，后者指的是人口的质量。

这一轮全国各地的十四五规划和面向2035年的远景规划中，我们可以清晰地看到上述两条发展脉络，特别是浙江的这一次换图，可以说，这就是未来中国的城市化发展样本。

先看一下这两张图，是不是有一种感觉，浙江越来越像一个超级城市。

△制图：叶帅起高楼

详细地说，对比2012年那一版，2021年的这一版新图，有三个明显的变化。

一是，2012年是几个点几个块，今天有了明显的片，块，点。这里面的大片，就是杭州湾世界级湾区，这是为浙江省接下来发展的重中之重。这里虽然从面积上来看大概只占了四分之一个浙江，但集合了杭州、宁波和舟山新区三个副省级城市，升格余姚慈溪规划等级，同时全省10强重点县市也有6个在这里。

二是，四大都市区的范围更大了，核心更集中了，特别是金义都市区从10年前的金华、义乌双核，这一次成为了单核，今明两年随着金义和义东两条轨道线的通车，金义一体化会真正加快，创业赚钱在义乌，教育生活在金华。

三是，经济导向，超越了行政和地理上的束缚，县城不是统一的同等发展，而是分成了三类，义乌余姚慈溪是第一类，10强重点建设县城是第二类，普通建设的小绿点是第三类。台州从温台城市群划出，进入了距离中心更远的宁波都市区。同时，新图还大大加密加强了与省外的大通道建设。

问：叶老师，为什么乐清和瑞安都是GDP超千亿的大县，没有被列入10强重点建设县呢？

答：2020年浙江有8个县的GDP超千亿，分别是：慈溪2008亿，义乌1486亿，诸暨1362亿，乐清1263亿，余姚1221亿，瑞安1037亿，海宁1031亿，桐乡1003亿。

浙江省面向2035年的《国土空间规划》，县域最大的看点，除了义乌、余姚、慈溪纳入地级市的规划以外，还有一个，就是温州下属的乐清、瑞安、永嘉竟然没有一个被列入10强重点建设县城，原因就在于温州正在统筹大规模的行政区划调整。

我们盘点了自1985年以后的浙江撤县设区的历史，力度最大是杭州、宁波、台州和绍兴，温州和嘉兴近几年的撤县设区呼声也很大。

接下来最有可能撤县设区的是温州的瑞安、乐清、永嘉，宁波的余姚、慈溪，和嘉兴的嘉善、平湖、海盐。

△制图：叶帅起高楼

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问：杭州首次集中供地马上到了，看上去还是一样火啊，长假最后一天已经多宗地块封顶，还自持。是不是又升温了？

答：打个不恰当的比方，跟很多人都说双11反而高价买了不该买的东西一样，集中供地并不一定有利于开发商，这一种方式并不必然会降低拿地的难度。1月底的撞峰开盘反而激起更多房票，也是一样的道理。

楼市最基本的逻辑，还是人与地。要么，减少人。杭州已经严格的限购了，再要控制购房者的数量，已经都只能是补补漏了。要么，就是增加地。集中供地，如果不增加宅地的供应量，又不在开发商的保证金上加大力度，只会激发开发商拿地的欲望。

管理部门当然也会看到这一点，所以，这可能最忙乱的一次集中供地，接下去应该会好一些。

不要去怀疑调控的决心和效果。

3

问：双浦是不是三江汇的赢家？

答：是的！北三墩，南双浦。

问：哪个自住不想升值呢？一边自住一边白嫖。

答：所以说，这就是我们这个时代的痛楚，做任何事都想着能赚钱。买套房自己住，要升值。为小孩读个书，不仅要鸡娃，还要在小孩身上去赚学区房升值的钱。太累了。好好地投入到自己的工作中去吧。

问：云栖桃花源，合院，自住如何？虽然远了一点，但是中式精装有稀缺性吧？

答：房子是好房子，但并不适合所有人。如果你在买的时候，就觉得远了，那你大概率是自住不成的。

问：杭州核心老破小要换义乌，现在合适吗？等多久比较好。

答：一直主张换掉老破小，年轻人刚需要离单位近是没办法。那句地段地段还是地段的话，是对同等品质的房源说的。

问：大学城北江山云樾府怎么样？

答：比起下沙中心区马上要出让的几宗宅地，限价3万，当然是性价比要弱一些了。但是，你也要考虑到自己能不能摇到，房子是不是急用。

问：中南春溪集入了值得吗？半投资半自住。

答：值得，户型也不错。确实跟你说的一样，可以自住，也有投资的空间，看好丰收湖。

问：叶老师，豪宅是不是越来越值钱？通胀，钱都在富人手上。没限价之前的豪宅也是升值最大的。

答：今天杭州实施的塔尖房尖的限价政策，所以，你觉得豪宅摇中了赚得多，但是你如果是从二手房市场上有用市场价买来的豪宅算算看。其实，你就查一下这十年来武林一号的价格就是了。你会冷静的。

直播预告：

杭州首批集中供地 萧山首当其冲

12宗地块共计44万方供应量

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