重庆楼市最变幻莫测的网红板块，未来是龙还是虫？
重庆楼市2018年长期霸榜的网红板块就是重庆中央公园，这个名字听着就威武霸气，这样取名的用意非常简单，就是让人想到纽约“后花园”——中央公园，因为那是公园绿地与城市繁华完美融合的楼市产品，享誉全球，这是不是有点崇洋媚外啊？会不会被最近网红楼盘一样改名啊？
温州中瑞曼哈顿改名中瑞曼哈屯，其实这是10年前的事了。
在重庆，想借中央公园名气，傍大款，提高周边楼盘档次的地方不止一个，在高德地图上搜索中央公园，重庆就有江北嘴中央公园，大学城中央公园，永川中央公园……
这是真假美猴王的套路，还是中央公园的影分身，为什么会出现这种情况？因为就凭中央公园这四个字，就可以让附近的楼盘身价倍增。重庆只有一个真正的中央公园，那就渝北中央公园，渝北中央公园的楼市一直是非常奇葩的，为此，还诞生了一个在专有名词：园吹。
园吹----就是在网上天天鼓吹中央公园房价上3万，4万，5万的人。其实在2018年重庆楼市最火爆的时候，中央公园部分高层楼盘二手房价格真的上了3万，比江北嘴CBD的房子还贵，但最后又暴跌下来。
前段时间，曾有个外地大V来到山城，吃了两顿火锅唱了几首歌，就把中央公园拉进了黑名单。中央公园未来到底是一条龙还是一条虫了？让我来给大家仔细分析，看完下文记得分享给亲朋好友，你就知道中央公园未来房价的走势了。
中央公园作为重庆楼上的一个网红板块，当然是人红是非多。自称中央公园东区，其实这个楼盘距离中央公园边上的鹿山轻轨站都有8公里。
现在笑传，中央公园20公里以内都叫中央公园，现在空港都叫中央公园东，照母山算中央公园南区，天啊，中央公园都快有一个区这么大了，为什么这么多楼盘都要号称中央公园楼盘了？
其实道理非常简单，只要碰瓷中央公园就可以吸引更多的购房者区买房，如果你宣传这个楼盘是靠近木耳镇，机场，都没人理你，但一说是中央公园东，大家就激动不已。有盘碰瓷说明公园在北郊已经是中心地带了。
这楼盘看起来离中央公园也太远了吧？
实际上中央公园板块有多大了？看见下面这张图就知道了，所以这些超过2公里以外的楼盘就不要碰瓷中央公园了。
在这里给大家的建议，如果是想要投资中央公园的楼盘，一定要选真正的核心区域楼盘，不要去碰那些远离中央公园的碰瓷盘。
光从规划上看，中央公园占据了西到悦来会展中心，东到江北机场中间一大块飞地。现在的重庆北区，已经不仅仅是渝北了，这里面包括蔡家，水土，龙兴这些新兴板块，北边已经到了木耳镇这些地方，已经远到了绕城高速的边上，这些地方都远离重庆传统的CBD。
大量的人口流入北区，北边的人民闹独立了，迫切的需要一个属于北区的集合了商业中心和商务中心的CBD，很明显，大部分人都把眼光放到了中央公园，认为它是未来的北区核心，这里将打造大量的商业和商务地产。
下面是中央公园边缘的板块规划图，基本被悦来组团包围，其实真正的中央公园板块面积不大。
光看规划，中央公园的商业体量没有预期中那么大，再加上周边悦来组团看，住宅的规划体量非常大，这里就形成了一个疑问？到底未来中央公园是会打造成宜居的住宅典范，还是会成为像观音桥一样的商业中心，或者像江北嘴一样的商务中心？
这三者是相对矛盾的，中国有句古话，鱼与熊掌不可兼得，中央公园想成为，宜居又是商业中心，又是商务中心，说句实话有点悬，这里面是有悖论的，典型的例子就是商业商务中心的解放碑和观音桥，人多为患交通拥堵都是老大难问题，一点都不宜居。
大家都知道影响房价的关键是短期看金融，中期看土地，这个土地价格决定了未来几年中央公园的房价走势。
10596、10662、11748……对于6年地价翻3倍的中央公园，不论业界或者吃瓜群众，所关心的就一点：下一次要拍的地在什么位置，拍出来的价会不会比上一次高。结果大家都看到了，3月以来，中央公园的地价，还真是芝麻开花——节节高。
2019年3月，中央公园地块一编号为渝北区两路组团S分区S19-2、S19-3、S19-4号宗地，为居住用地。土地面积137亩，容积率1.5，可建体量13.68万平方米，公告总价97250万元，公告楼面价7107元/平方米。最终由金科和美的联手以14.5亿元总价、10596元/平方米的楼面价拍得。
连远离中央公园边的土地，什么配套都没有，连规划的路都没修好的悦来Q组团的4块土地被万科以楼面价7800，8000元平拿下，之所以能拍到这个价，还是碰瓷中央公园的土拍。
从2019年中央公园的土拍情况看，3-5年以后，中央公园的房价会迎来再次爆发一波的机会，2字头起可能性非常大的，但是请记住是中长期后，不是现在。
作为一个网红板块，中央公园的新房价格虽然稳定，但是二手房价格在2018-2019年发生了非常大的波动。这里面当然也有著名的中央公园八中学区房事件，但根本原因还是人为的炒作后，出现的房价巨大波动。
其实就和股市一个道理，冷门股票没人关心，价格当然波动小，但是热门题材股票，是大家关注的焦点，大资金，散户蜂拥而至，导致价格暴涨暴跌。
中央公园这两年都是新房供应为主，二手房市场非常小，到现在链家在中央公园也才1202套二手房源。中央公园二手房价格贵，新房与二手房价格倒挂，导致成交量非常小，链家从2018年6月2号-2019年5月28好，只成交了189套二手房。
2018年中央公园二手房达到最高位，以鲁能城中央公馆为例，一套62平的小户型，在2018年6月能卖142万，到了2019年5月，同样的大小，楼层朝向差距不大的情况，只能成交112万，一年时间相当于亏了30万。这就是中央公园二手房的现状。
当然这里面涉及到渝北区教委对中央公园二手房划片区读书政策的一个改变，但中央公园二手房的量价齐跌是不争的事实，这是网红板块的一个缩影，前期溢价率太高，后期要花很长时间去填平。
前期鲁能城这样的项目土地成本也才3000元/平左右，位置处于中央公园核心，而现在中央公园差一点的位置，土地价格已经翻了3倍多，高达10000元/平，但大部分都是低容积率的土地。这点也让人有点困惑，中央公园定位还是犹豫不决，到底是走高端宜居路线还是走商业中心和商务中心的路线？相信有钱人不愿意生活在天天堵车的商业和商务中心。
中央公园的未来很明确，就是定位未来北区的核心，重庆从2012年开始进行城市扩张，多出了蔡家，悦来，龙兴等新区，在这些新区里面，成功几率最大的应该是中央公园板块了。
上图可以看出，中央公园的位置和未来规划的野心，现在最大的问题，就是中央公园的商业构建和商务构建，在商业上，大部分人都指望龙湖在中央公园打造一个新的时代天街，在商务上，指望万科打造的商务写字楼中心。对此我谨慎乐观，因为纵观整个重庆的商业，龙湖除了在老牌商圈打造时代天街成功过，包括大坪时代天街，也是重庆知名老商圈，在其新兴板块均没有成功的案例，。
有人会提到大学城龙湖U城天街，2017年U城天街开街就创造30万人流量，2018年B馆也是人气爆棚开业，但我一年实地去看了一下，这是一个典型的远离主城靠周边学校支撑的商业体，淡季和旺季反差较大。
U城天街的开业盛况；
中央公园板块的商业主要是龙湖集团“中央公园天街”、中粮集团“重庆大悦城”、新城控股“渝北吾悦广场”、合景泰富“重庆悠方购物中心”及鲁能地产“泰山七号”等商业项目，合计360万方，布局20栋左右超高层建筑群，这样的商业规模，最后能否成功，我认为至少需要好5年以上时间的耕耘，短期这几年很难有明细效果。
龙湖中央公园商业体工地实景，这个进度有点焦人；
虽然龙湖在重庆创造了一个又一个的商业奇迹，但是，最近这几年规划的几个天街，都让人捏着一把汗，这主要是重庆商业体量饱和及过度开发，还有传统商业业态失守等原因。
从中长期看，中央公园的新房市场价格还会持续走高，但最后影响整个板块的关键，还是人口，房价的关键也是短期看金融，中期看土地，长期看人口。中央公园未来是龙还是虫，就是看它的人口入住情况，下面是我查到的中央公园规划方案。
根据规划中央公园人口将达到75万人；
这个方案的野心真的很大，如果真能实施，而且能有这么多人进入中央公园，那未来中央公园成为江北嘴第二或者观音桥第二，也是无可厚非的。但是这样大量人口的填充是需要时间的，就像当年的汽博也是一片荒芜，最后用了十多年才发展到现在这个规模。
大量新房拔地而起，中央公园崛起已是不可阻挡；
这里我们还要考虑一个问题，就是之前中央公园购买新房的人群中，很多是投资客，这些投资客最后是要套现的，如果投资买房的比例过高，天量的二手房供应也会压迫中央公园的房价。
对于中央公园买房，我给大家的建议是：
1.买真正的中央公园新房，别买那种碰瓷的，其实碰瓷的价格也不便宜；
2.如果是北区工作的刚需或改善性购房，选择中央公园是明智之举；
3.对于投资买房，中央公园不适合短期操作，只适合长期投资；但中央公园现在的租赁市场不成熟，想要靠租金打持久战，目前并不现实；
其实每个人的买房需求和条件都是不一样的，关注小树聊房，带给你重庆最新的楼盘解析和楼市板块分析。
北区楼盘点评：
御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 中交中央公园 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘点评：
天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘点评：
楼市评论：
小树，15年房产投资实战经验，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量重庆楼市，足不出户带你看遍重庆楼盘；
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