海勤视点 | 商铺不能办理证照，退租退款遭拒怎么办？
近些年，全民创业热潮持续高涨，很多朋友都是带着必胜的热情，第一次开启经商之路。那么，做生意，首先是门面，对于经商小白，租赁商铺时，该注意哪些问题呢？本期，海勤所合伙人何秀茂律师就来聊聊商铺不能办理证照，退租退款遭拒怎么办？
案件介绍
2017年8月24日，杨某（出租人）与陆某（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定陆某承租杨某坐落于北京市海淀区*号房屋及其附属设施，用于制售比萨意面沙拉冷热饮，约定定金5万、转让费20万、年租金80万元、押金66666元，杨某提供陆某办理证照所需资料，合同对违约责任等其他事项一并进行了约定。
签约后，陆某向杨某支付转让费、定金及押金共计316666元。后陆某持资料前往海淀区工商局办理证照时，工商部门回复称因房产证所载规划用途为“宿舍、车库”，故不能办理工商登记注册。因无法办照，双方就退租问题多次协商无果。2017年9月22日，陆某通过快递将解约函送至杨某，通知解除合同并要求返还相关款项、支付违约金。
之后，陆某以杨某提供的商铺不能办理营业执照，无法实现合同目的为由，将杨某诉至北京市海淀区人民法院，请求确认合同解除，要求返还房屋转让费、押金及定金等款项31万余元并赔付利息损失，且要求杨某按照3个月租金标准支付违约金约20万元。杨某辩称陆某拖欠房租构成违约，不同意陆某的全部诉讼请求。且杨某以临近房屋可办营业执照为由主张案涉商铺可以办照，现陆某以不能办照为由要求解除合同，陆某系违约解除合同，故应当向杨某支付3个月违约金。
代理思路
何秀茂律师团队接受陆某委托担任其代理律师，经研究分析，认为本案有两个问题需要解决。首先，杨某提供的房产证所载用途“宿舍、车库”究竟能否办理营业执照？这一问题将直接影响对违约责任主体及其违约责任的认定。其次，对于案涉商铺不能办理执照的情况，能否争取工商行政管理部门出具书面答复材料？而这，成为本案的关键所在。
代理过程
本案于2018年1月初立案。根据诉前案情分析及拟定的代理思路，何秀茂律师团队制定了相关工作方案，指派团队成员协同当事人再次来到海淀区工商局登记窗口，根据杨某提供的房产证信息再次向工作人员求证，工作人员明确告知案涉商铺无法办理营业执照，但无法为此出具书面答复或回函。
此种情况下，经多种渠道和途径的努力，团队律师联系到了工商部门法制科，经多次沟通后，其同意接受律师持法院调查令调查。经调查，该局回函称涉案房屋规划用途为“车库”，不属于可以作为经营场所办理登记注册的情形。
2018年9月12日，一审法院对本案作出判决，确认双方租赁合同于2017年9月22日解除，杨某返还陆某转让费、租房押金及定金共计316666元并赔付利息损失，同时杨某向陆某支付违约金10万元。
一审宣判后，杨某不服，提起上诉。二审法院经依法开庭审理后，于2018年12月13日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
律师评析
庭审中，双方的争议焦点主要在两个方面：1、出租的商铺无法办理营业执照承租人是否可以退租？2、陆某是否可以向杨某同时主张违约金及利息损失？
关于第一个问题。根据《合同法》第九十四条第（四）款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，杨某出租的涉案房屋无法办理营业执照，陆某有权解除合同。
首先，依据《租赁合同》9.2条之约定，逾期30日，杨某未能提供办理证照所需资料，或其他非陆某原因导致无法办照的，陆某可解除合同。本案中，根据工商部门的回函，因涉案房屋的使用性质无法办理登记注册。杨某未提供能够办理登记注册的房屋，而非陆某原因导致无法办理经营执照，陆某有权依据约定单方解除合同。
其次，《租赁合同》约定，陆某承租房屋用于商用。因涉案房屋无法办照造成陆某商用的合同目的不能实现，陆某有权依法解除合同。2017年9月22日，解除通知函送达杨某，《租赁合同》于当日解除。杨某虽主张陆某未付租金构成违约，但陆某在知道无法办理经营执照后有权行使先履行抗辩权而不支付租金。陆某未支付租金的行为并不构成违约，杨某不因此享有单方解除权。据此，法院支持了陆某的主张及诉求，即在杨某出租的商铺无法办理营业执照的情况下，陆某有权退租。
关于第二个问题。庭审中，杨某主张陆某索要的违约金已足以弥补利息损失，故不同意陆某同时主张违约金及利息损失。对此，本团队认为，陆某主张的违约金与利息损失，是分别基于不同的法律事实及合同依据主张的权利，二者之间并不存在包含关系，陆某主张的利息损失，是合同解除后杨某逾期退还款项的损失，此与违约金约定的违约行为并不相同。因此，陆某在本案中除可以主张违约金之外，有权就杨某逾期退款主张利息损失。法院最终采信陆某的主张，并支持陆某有关违约金及利息损失的诉求。
风控提示
本案中，陆某的大部分诉讼请求之所以能够得到法庭的支持，得益于陆某在承租商铺前就请律师参与，事前对《租赁合同》条款的法律风险预防较为充分，为预防纠纷及后续处理纠纷提供了合同依据。
双方发生争议之初，陆某也第一时间寻求律师帮助，在律师指导下收集、固定相关证据并及时通知杨某解除合同以止损。而在法院审理过程中，在律师的努力下获得了工商行政部门的回函，亦为本案的定性一锤定音，让陆某笑到了最后，赢得了官司。
就本案而言，在房屋租赁合同法律风险防控方面，至少存在如下参考价值：
（一） 对于合同类纠纷的解决，双方签署的合同是法官判案的依据。因此，草拟和修订合同，务必寻求律师的法律支持，合同法律风控做到事前预防非常重要。
（二） 房屋租赁合同应明确约定租赁房屋的具体用途。
（三） 承租房屋用于经营的，应明确约定办理有关证照的资料提供、办理时限等事项，并约定无法办理证照情况下善后事宜的安排等。
（四） 应明确约定合同解除或终止的情况下有关租金、保证金等款项返还的安排。
（五） 应根据对等原则明确约定违约金条款。
作者介绍
何秀茂
北京市海勤律师事务所
合伙人
北京大学法学学士学位，具有法律职业资格及证券从业资格，现任北京市律师协会合同法专业委员会委员，北京市朝阳区律师协会财税委员会委员、惩戒委员会委员、知识产权委员会委员。
何秀茂律师拥有十余年的律师执业经验，先后办理过各类刑、民、商事案件及非诉讼专项法律业务，同时担任多家企事业单位的法律顾问，为顾问单位提供人力资源、公司治理、合同风控及刑事风控等合规法律服务。主要执业领域为民商事争议解决、破产清算与重整、房地产开发与建筑工程建设、刑事法律风控等。何秀茂律师兼具扎实的法学理论功底和丰富的实务经验，并以务实、专业、敬业及诚信的执业精神竭诚为客户提供优质的法律服务，获得众多当事人的肯定及好评。
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