房市漫谈之上海，魔都楼市基本面

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十七篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

房地产的走势研究始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。本文分析上海楼市基本面，下期是和东京对比研究！

1、疯狂卖地

首先，让我们从最近的一则新闻说起吧！

中指研究院数据显示，今年前7月，上海土地出让金收入达1795.30亿元，同比增长95.1%。其中，仅7月份的成交额就达443.62亿元。

意味着今年上半年上海的土地出让金收入达1351.68亿元，仅仅半年的土地出让金，基本上就覆盖了19年全年的土地出让金：

凤凰网统计，2019年上海土地交易市场共成交138幅地块，总建筑面积1060万㎡，同比上涨2.8%；总出让金约1608亿元，同比下降2.1%；平均楼面价为15170元/㎡（主要是因为土地大多数在郊区），同比下降4.8%。

可见今年上海卖地是多么的猛，给人的感觉就是穷疯了，疯狂卖地搂钱。从土地的买家来看，也可以窥见上海这番操作的急不可耐。

因为往年上海的土地一般偏向国有背景开发商和规模性龙头房企，但是，今年的买家则不同。除了常见的万科、保利、金地等，还有许久未在上海有公开斩获的宝华、上海大家、象屿、红星、正荣等房地产开发商。

可见上海为了快速卖地变现，似乎有一种“饥不择食”的味儿。

今年，上海为什么如此用力的卖地呢？估计只有一个原因：政府钱不够花了！

7月22日，上海市财政局局长发布了《关于上海市2019年市级决算及2020年上半年预算执行情况的报告》。报告显示，上半年，上海市一般公共预算总收入3935.6亿元，比去年同期下降12.2%。

其实19年上海市的财政收入就出现了较明显的“减收效益”，上海市政府官网《关于上海市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》明确写着：

2019年，以税收为主的全市一般公共预算收入7165.1亿元，其中：市级收入3397亿元，增长1%；区级收入3768.1亿元，增长0.6%。分特点来看，一是新旧动能转换加快推进：2019年，金融、信息等现代服务业发展良好，财政收入分别增长12.9%和10.3%；汽车、石化、钢铁等重点工业明显回落，财政收入分别下降19.2%、25.5%和33.8%，房地产业保持平稳运行，财政收入增长1.7%。二是“减税降费”效应明显：因为2019年国家出台了更大力度的减税降费措施，主要用于帮扶中小微企业和初创公司，减税降费中以减税为主要手段，因此，仅“减税降费”，使上海地方一般公共预算收入减少约788亿元。

上海政府的收入一般来自四个部分，除了上述以税收为主的一般公共预算收入外，还有政府性基金、国有资本经营、社会保险基金收入等。

各地政府的统计口径不同，但是大多数城市的财政收入=一般公共预算类（一般公共预算收入+返还+转移支付+转结+调入资金+稳定调解金） + 政府性基金收入 + 国有资本经营收益 + 社会保险基金预算 + 地方债务收入 + （代征及其他，代征一般海关发布，地方不计入）

从上述情况可以得出一个结论：上海受本次疫情影响很大，以及升级版的“减税降费”政策，造成政府收入减少，为了防范可能的财政失衡风险，上海今年上半年卖地很积极。

2、疫情对经济的影响

那么，除了财政收入，疫情对上海市还造成了哪些经济影响呢？

幸运的是上海市2020年的经济数据半年报出来了，虽然该数据只展示了好的一方面，不好的一方面并没有完全写出来，但是，通过追踪最近上海市的各大会议新闻稿还是可以窥探一二的。

7月23日，上海市统计局发布的2020年上半年上海经济数据显示，上海市实现地区生产总值17356.80亿元，比去年同期下降2.6%。其中，第一产业增加值33.91亿元，下降16.9%；第二产业增加值4256.81亿元，下降8.2%；第三产业增加值13066.08亿元，仅下降0.6%。

上海的第三产业占比超过7成，在疫情和中美对抗冲突升级情况下依然能够取得仅下降0.6%的成绩，主要得益于信息软件服务、金融服务以及卫生服务业的高速增长，因为这些行业或是免疫疫情冲击，或是得益于疫情的不正当福利。

比如，今年上半年全市信息传输、软件和信息技术服务业增加值比去年同期增长13.5%;金融业增加值增长7.4%;卫生和社会工作行业增加值增长8.0%。

但是即便如此，也不能忽视占GDP大约一半的工业、批发零售、住宿餐饮、交通运输、文化娱乐、旅游会展、商务服务等行业仍为负增长（数据源自《上海市2020年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》），因为这些行业受疫情的冲击更大。

虽然，上半年，上海市全市规模以上工业总产值15014.75亿元，比去年同期仅下降6.3%，但是营收和利润可不是这么低的降幅，数据显示，1-5月上海市规模以上工业企业营业收入、利润总额分别同比下降12.8%和31.1%，规模以上服务业企业利润下降52.5%。也许，企业营收和利润更能够体现疫情对上海经济的真实冲击。

从高校毕业生的就业率也可以发现疫情对经济的冲击，今年上海市高校毕业生规模达19.3万人，截至6月底高校毕业生就业率为76.2%。而去年7月25日，上海市高校毕业生的签约率为87.66%。肉眼可见的严峻就业形势，而且，就业率本来水分就比较大，其和签约率的含金量是不可比拟的，可见今年的疫情对经济的冲击。上海作为资源丰富的城市都如此，其他地方的毕业生该如何呢？

可以这么说，虽然GDP来看，今年上半年上海市的降幅仅有2.6%，但疫情对经济的真实伤害绝不仅仅如此。上海作为一个外向经济较明显的城市，国外的疫情也会冲击上海经济的发展。

3、人口结构

2019年末，全市常住人口总数为2428.14万人。其中，户籍常住人口1450.43万人,外来常住人口977.71万人。全年常住人口出生16.9万人，出生率为7.0‰;死亡13.3万人，死亡率为5.5‰;常住人口自然增长率为1.5‰;常住人口出生性别比为105。全年户籍常住人口出生9.2万人，出生率为6.3‰;死亡12.5万人，死亡率为8.6‰;户籍常住人口自然增长率为-2.3‰。

单纯从户籍人口来看，上海市的人口已经开始负增长的，好在有常住人口支撑着。但是，由于上海户籍控制严格、而且全国人口结构恶化是不可逆转的，因此，距离常住人口负增长可能也不远了。

相较于人口负增长，上海市的人口结构可能更让人担心！

上海是全国最早进入人口老龄化且老龄化程度最深的城市之一。数据显示，上海户籍人口1471.16万人（备注：户籍人口和户籍常住人口不同），截至2019年12月31日，上海户籍60岁及以上老年人口518.12万人，占户籍总人口35.2%，该比例较2018年年末的34.4%提高0.8个百分点。

分析老龄化最好还是针对常住人口，而不是户籍人口，因为对于上海市来说，户籍人口老龄化是必然的。上海市统计局与18年分析过常住人口的老龄化数据，如下图所示，2017年，上海市年龄大于65岁的全市常住人口占比为14.3%，户籍常住人口为21.8%。

常住人口的老龄人口占比大约14%就称之为老龄社会了，也就是说17年上海市就步入老龄社会。而直到19年末，全国老龄人口占比是12.6%，可见上海市在老龄化的道路上领先全国几个身位。

而且，近年来上海外来老年人口规模也开始扩大。2017年，上海65岁及以上外来老年人口总量达到30.72万人，比上年增加7.97万人，增长35.0%。以前的年轻沪漂慢慢老去，但是又因为上海的人口规模管控无法引入对应的年轻人，导致上海的老龄化进程会进一步加速。

虽然近些年国家在逐步放开户籍门槛，但是北京和上海因为其特殊性，短时间几乎不可能放开落户门槛，因此，大量引入年轻人几乎不可能。

实话实说，北京落户是真的难，上海的落户并没有想象中的那么难，211大学及以上的硕士应届毕业生落户还是比较容易的，有资源的二代落户更容易了。对于上海这样的城市，一般的年轻人即便落户也不能负担得起上海的生活成本，更谈何接盘房子了。因此，分不分开落户门槛，基本上对上海房价影响很小。

因此可以预见，由人口老龄化所带来的一系列问题（比如：养老、公共卫生、社会保障等）将是上海未来需要面对的核心问题。

4、政策方面

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。

深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！

上海作为老牌一线城市，领导层的管理还是很不错的，不像深圳，毫无经验。

不仅如此，8月份上海银保监局对上海银行开出第二张大额罚单，据处罚信息显示，上海银行曾向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款，还以其他贷款科目发放房地产开发贷款。并且上海银行的个人贷款业务和流动资金贷款业务也均严重违反规则。

当下这个时间节点，开出这样的罚单，背后的语言是不言自明的，这就代表了官方的态度。

5、结语

现在卖地很火爆，一些人总有这样的想法：房地产商买地那么贵，他们难道会做赔本买卖？

没错，房地产商确实会做赔本买卖，比如：厦门海投房地产有限公司在2016年底以楼面价38505元/平米拿下的一宗岛外地王预计将在8月15日以均价32658元/平米-39798元/平米入市销售。

这个还算好的，要是再等两年，可能赔的更多。房子的价格又不是只看你的成本价，要是需求侧没人要，挂再高的价格又有什么用，不能变现的价格有什么意义？

还有，政府何曾给开发商承诺包赚不赔的？您也别有开发商难道那么傻的疑问了，开发商可能都不傻，就是太贪了，又高估了自己的实力，当能力配不上自己的欲望，就注定了悲剧，他们的悲剧也是那些买了期房人的悲剧，比如烂尾楼悲剧！

别把开发商看得太神了，最近两年大的开发商都出现了资金链断裂，在国家收紧贷款、人口、经济等基本面恶化的当下，会有越来越多的房地产商面临生死考验。

PS：本期主要谈了谈上海的经济、人口的基本情况，下期继续分析上海房地产。