【白话法律】店铺租约：房东的权利无底线吗？

丽莎知道，

好多人特别是租客对于店铺租约条款的理解存在着很多误解。他们一方面认为按照租约的规定，房东的权利是没有限制的，可以任意为租客制造麻烦；另外一方面，他们又认为租约的条款对租客是不公平的。里面全部是租客应该做这，应该做那，对于房东的限制却非常少。这些理解是很片面的，因为租约一旦签订，对于双方来说都是有约束力的，任何人都不可以想怎样做就怎样做。我们下面就把有关房东和租客关系的最常见问题列举出来。

房东又要涨房租，该怎么办？

好多租客最怕的就是房东提出要涨房租。按照租约的规定，店铺的租约基本上每过几年都要上涨一次（多数情况下是3年，4年或者5年），而且多数情况下，都是按照市场的价格来确定的。其实规定租金上涨，主要是为了确保租金能够跟得上物价上涨的幅度；否则店铺的租金按照实际物价水平就会出现下降的情况。从这一点可以看出来，房东并没有从租金上涨的过程中得到多少好处。他们不过是想确保自己不遭受损失罢了。

好多租客害怕房东上涨租金，主要是由于语言的问题，和房东不能进行有效沟通，从而顺利解决租金上涨的幅度。其实租金的定期上涨本身并不是特别复杂的，几乎所有的租约里面都会有详细的规定，双方只要按照这些程序来走就可以了。

在多数情况下，房东会写信给房客，说明自己打算上涨多少房租。房客然后会回复房东，说自己认为房租上涨的幅度过大，同时提出自己认为房租应该上涨多少。然后房东再回复过来。这样经过讨价还价，90%的租金上涨都会顺利解决。

在极少数双方不能达成一致意见的情况下，租约一般都会明确规定，双方应该把这件事情委托给注册房屋评估师协会的主席，由他（她）来指定一名中立的房租评估师来对房租的市场价格进行评估。房租评估师的费用一般是双方平摊的。由于房租评估师不认识房东，也不认识租客，他的评估结果应该是中立的，不会偏袒任何一方。这样评估的结果自然是合理的，双方都应该接受。因此，从上面可以看出来，房租的上涨并不是房东说了算的，也不是像多数人想象的那样可怕。

房东要求我把店铺进行重新装修，合理吗？

按照租约的规定，店铺的维修一般都是租客的责任，但是租约同时规定，租客只有责任把房屋维护到合理的程度，而没有义务把房屋的状况提高到新的水平，也就是没有义务使房屋变得更好。举个例子，如果店铺原先是没有地板的，房东不可以要求房客自己铺上地板；房屋原先是单层玻璃的，房东不可以要求房客换成双层玻璃。

按照这种规定，如果房东向房客提出不合理的维修要求，房客完全可以拒绝，和房东进行谈判。如果双方不能妥善解决的话，房客可以向房东提出，双方委托共同的房屋评估师来作出报告。如果房东拒绝的话，房客则可以委托自己的评估师来作出新的报告。这样房客虽然会花费一些时间和金钱，但是这种花费对房东又何尝不是如此呢？

我想转卖店铺，房东可以拒绝吗？

按照租约的规定，房客如果转让店铺必须获得房东的同意，但是一般的租约同时也规定，房东不可以无理拒绝或者拖延这种转让要求。根据我们的经验，在店铺转让的过程中，房东一方的行动在多数情况下都是缓慢的。然而，如果房东不想让租客转让店铺，寻找各种借口拖延转让，从而使租客蒙受损失的话，比如说买方由于时间拖延过久，不愿意再继续购买下去了，租客是完全可以起诉房东，索要赔偿的，因为在这种情况下，房东很明显已经违反了租约的规定。

我的租约到期了，必须付钱给房东延期吗？

我们在处理这类案件的过程中，有时候会发现房客支付房东好多费用，要求房东续租给房客。这在很多时候是完全不必要的。很多租约，就是我们平常所说的OPEN LEASE，都会规定在租约到期之后，房东不能无理拒绝续期给房客，除非是有特殊原因。如果房客在规定的时间内，向房东提出了延期，房东一般都应该同意的，而且新的租约应该和老的租约基本一样的。如果房东不同意的话，房客有权向法庭提出申请。另外，房东也不可以向房客借口延期，提出一些不合理的要求，比如要求房客支付一定的费用。这其实就是变相拒绝，也是违反租约的规定的。

总而言之，租约对于双方都是有约束力的。在租约的条文下，任何人的权利都不可能是无底线的。如果你遇到了不合理的要求，最好的办法自然是仔细查看自己的租约，看清楚自己的权利都有哪些，然后根据这些规定来保护自己的利益。