新政后，上海买房的逻辑变了！2021聪明买房一篇致胜！

来自米宅长三角

今天，第1期我们一起来聊一聊1.22新政之后的上海楼市该怎么买？

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“沪十条”新政后，上海买房的逻辑变了！

1月22日，上海市房屋管理局等8部门就联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》共10条（简称“沪十条”）。新政之后，有关部门又陆续出台了一系列的措施，为楼市“降温”！新政带给上海楼市以下4点深刻的变化：

一、严堵“假离婚买房”

新政规定：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”！

二、调整增值税征免年限

新政将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

三、完善新房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求，出台了《上海新房摇号积分制规则》，规定了：

1、认购人数超过房源数30%的，执行计分排序摇号；
2、同一时间段内只能认购一个楼盘；

3、“计分制”设置5个计分项，具体如下：

2月6日，闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”，成为“沪十条”后，首次采用新的积分制买房规则进行认购的3个新盘。

积分制买房新规一出，在上海的买新房逻辑将彻底发生改变：

1、上海无房家庭首套，立马上60分；

2、外地无房家庭，最多4年2个月达到60分；

3、外地无房家庭5年内有购房记录（后卖掉）30分；那么5年后达到50分，再计算社保已经60分了；

4、上海单身，最多8年4个月，达到60分；

5、上海有房家庭，49分以后，买新房愈加困难了！

四、法拍房纳入限购范围

五、严格执行差别化信贷政策，严防信用贷、消费贷、经营贷等违规流入房产市场

总之，“沪十条”新政后在上海买房，可归纳成以下3点重大变化：

1、破限购漏洞全部堵上，“假离婚买房”、法拍房等途经都走不通了！

2、买新房，已婚家庭优先于单身狗；沪籍优先于非沪籍；无房家庭优先于有房家庭；

3、二手房，优选满5年的，否则房屋总价5.65%的增值税一征，成本又上去好几十万！

因此，第一套房票之使用，要愈加谨慎了，能一步到位的，尽可能一步到位！

变成有房家庭后，再要调整改善，且不说二套房至少7成首付，如今可能连新房的摇号资格都很困难了，上海有房家庭大概率只能去二手房市场中淘改善房了！

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“沪十条”新政后，如何体面地获得上海房票？

一、非沪籍购房条件：

1、必须已婚

2、购房家庭在上海无房

3、连缴5年以上社保或个税

4、限购1套

5、境外人士买房，限购1套，需在沪有满1年劳动合同，且在护照有效期内

二、如何体面的获得上海房票：

1、嫁（娶）一个上海人，不仅房票，若干年后户口也能搞定

2、以公司名义买房，但需同时满足以下三项条件：

（1）公司设立年限满5年

（2）累计缴税满100万元

（3）企业员工数10人以上，并按规定在该公司缴纳社保和公积金5年以上

或者缴税500万元以上，可不受设立年限和员工数量限制

3、直系亲属房屋赠予
4、北大清华复旦交大同济华师大6所高校的应届本硕毕业生，可直接落户买房

5、在沪在读博士，已婚无房的

6、驻沪部队现役军官，已婚无房的

7、世界500强高校硕士毕业，国外待满1年，经过留服认证可落户买房

8、符合创新企业人才落户条件的，一般3-5年可申请落户

9、取得境外人士身份后，仅需1年劳动合同，就能在上海买房

三、享受临港新片区特殊买房政策

1、在临港（上企业名录的）工作满1年；

2、有临港（上企业名录的）2年劳动合同；

3、已在全市范围内缴纳3年社保或个税；

4、在临港386平方公里范围内（见下图红色区域）限购1套

5、不要求已婚，单身也可买房

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5大新城发力是上海“十四五”发展的重头戏

1月23-27日，2021年的上海“两会”的重点话题就是《上海“十四五”规划即2035年远景目标》，明确了“十四五”期间，上海将逐步形成“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”空间新格局。

我们再把“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”这16个关键词和相关区域作匹配，作一张图：

其中，“中心辐射”是指主城区要提升服务能级和辐射功能，推动“一江一河”等区域深度开发，加快外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江、杨浦滨江、苏河水岸经济发展带等重点区域核心产业和要素集聚。构建中环经济发展带。

上海“一江一河”深度开发规划示意图

上海中环经济发展带规划图

“两翼齐飞”指的是自贸试验区临港新片区、长三角生态绿色一体化发展示范区和虹桥国际商务区要发挥对内对外开放枢纽作用，打造新时代改革开放的标志性区域。

临港新片区2035年规划图

长三角一体化示范区规划范围图

“新城发力”，就是嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城要按照独立的综合性节点城市定位来打造，努力做到“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利”的要求，着力打造上海未来发展战略空间和重要增长极。

这次“十四五”规划的重中之重，就是“5大新城发力”，市领导在两会上多次强调：“新城是做增量，做独当一面的综合城市，不是原来钟摆式发展的卫星城，也不是单纯的郊区新城，而是放在长三角世界级城市群中考量，加强新城与上海主城区、新城与新城之间、新城与长三角其他40个城市的相互赋能、功能互补”。

今年上海“两会”，已有代表委员建议，可否在临港新片区特殊购房政策先行先试之后，适时推出“新城人才户口”？以吸引更多海内外的优秀人才，在新城就业，在新城落户。

“南北转型”，就是宝山、金山要加快功能布局调整和经济结构升级，加快宝山南大、吴淞地区转型，大力发展大学科技园，全面推进产城融合创新发展、新兴产业创新发展，打造成为全市科技创新中心建设的主阵地之一。

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新政后，上海买房的5大逻辑

结合“沪十条”新政和“十四五”规划的最新定位，米宅长三角给出大家未来5年，上海买房的5大选筹逻辑：

1、上海绝对是长三角、长江经济带，乃至全国的经济中心，龙头地位不可撼动！

有上海房票的无房家庭，可以坚定的在上海上车，绝对不要把“首套首贷”用到去其他城市去瞎折腾！

2、没有上海房票，未来想扎根上海的，可以参照本文第2段“如何体面的获得上海房票“这9条，看看自己有没有可能从提升自己的学历、资历和符合相应的身份上花功夫？如果确信自己走不通，那就从现在开始起，老老实实积社保吧！如果你是刚大学毕业踏入社会的新生力量，可以优先选择去临港新片区发展，那里将加快你的“落沪”速度！

3、如果你是上海有房家庭，想买第二套或是改善置换，如果经济条件和房票允许，建议你先买后卖，以免在牛市中踏空，优选一江、一河、一环（中环发展带）或“两翼齐飞”（临港新片区或大虹桥 示范区）的核心地段，带优质学区资源的次新房，上海房票没有第3张，要冲着终极改善的目标去考量；

4、如果你是无房家庭，可在5大新城，尤其是5大新城与两翼齐飞相重叠的临港新片区南汇新城、长三角一体化示范区青浦新城，优先摇新房，或者挑性价比高的次新房或动迁房小区。5大新城的发展潜力，第一层级是临港新片区的南汇新城，毫无疑问它将是2030年代最能代表上海的名片，是世界级的新城；第二层级是青浦新城，有长三角一体化示范区 虹桥国际开放枢纽两大国家战略赋能，是国家级的新城；第三层级是嘉定、松江新城，是沪宁、沪杭走廊上的节点城市，是长三角级的新城；最末的是奉贤新城，只是本地人认同的“宇宙中心”，只能是上海市级的新城。需要注意的是，建议郊区买房优先选在5大新城范围内，不要买到下面的镇上去！这样一旦将来有“新城人才户口”的利好落地，你的房子就吃香了！

5、如果你经济不宽裕，宁可买有轨交覆盖到的动迁房小区（价格一般为同地段新房的6-7折，并不影响你的实际居住，租售性价比还超高），也千万不要去碰没有轨交通达的上海“西伯利亚”区域。

目前而言，上海的“西伯利亚区域”包括：

1、崇明区（自上海限购以来，崇明岛上除了启东、海门飞地无底线开发房产外，真正属于上海管辖的崇明区域，几乎就是房地产开发的盲区，美其名曰“生态岛”，其实就是保持原生态，不开发，也没有开发的价值，因为上海房票是“鲜花”，不会插在“牛粪”上！）

2、金山区（除金山石化主城区外）

3、奉贤区庄行镇、柘林镇、青村镇

4、浦东新区老港、大团、万祥、书院、合庆、高东6镇

5、松江区浦南三镇（叶榭、泖港、新浜） 石湖荡镇

6、青浦区练塘镇、白鹤镇、华新镇

7、嘉定区外冈镇、华亭镇

8、宝山区罗泾镇

不为别的，只为提醒你不要误入大上海的“边角料”，若干年后沦为“买上海也会买亏”的笑柄！