英总确诊301815, 死亡42461; 店家付不了房租, 房东可没收租约?

＊文章目录

在今天的文章中，丽莎主要向莎粉介绍的内容为以下：

－英国和全球疫情汇报

－商业租赁: 房东如何没收租约?

－如何讨回租客拖欠的租金？

－新冠期间房东还能没收租约吗？

－除了没收租约，房东还能采取什么方法？

－若房东只能放弃租约，可能收回拖欠租金吗？

－如果租客违反租约的情况和租金无关呢？

－如何获得收回物业的帮助？

－新冠期间如何既能安全委托律师又可以足不出户？

－如何更好地使用丽莎全新App服务

→ 英国和全球疫情最新情况：

根据英国卫生和社会保健部每日的最新更新，今天英国境内新增新冠确诊案例为1,346例，累计总确诊数为301,815例，其中死亡新增173例，总计42,461例。　

和周四（6月18日）数据相比，今天的单日新增确诊再升128例（昨日新增确诊1,218例），为连两日上升；单日新增死亡也小升38例（昨日新增135例）。虽然数据双双上升，不过仍属于稳定范围。

截至丽莎今日截稿前，全球累计总确诊数已达8,681,191例，其中死亡458,925例，治愈4,576,859例。

今天，英国疫情继续维持排名全球第5，全欧洲第2。在死亡总数方面，也维持排名全球第3，全欧洲第1。

不过，英国疫情的发展趋势，显然是和全球前4名不同的（即便英国排在第5）。

美国，巴西，俄罗斯，印度的疫情都还是属于比较严重阶段的，其中巴西今天更再增26,340例确诊，使其总新冠确诊正式破百万。

目前全球新冠总确诊破百万的国家，仅有美国和巴西。而美国的新冠总确诊更高达2,278,917例。

这表示，光是美国和巴西相加起来的总确诊量，就将近占了全世界总确诊的30%。

目前全球排名前10为（依名次排序）：美国，巴西，俄罗斯，印度，英国，西班牙，秘鲁，意大利，智利，伊朗。和昨日排名维持一致。

目前维持排名全欧洲第一的俄罗斯，虽然每日新增的确诊量还是比较可观（今日再增7,972），但这已经相较起之前幅度稍低一些；不像其余排名前4的国家，数字依旧处于上升或无法下降的趋势。

中国今日排名再降一名，为全球第21。中国昨日的第20排名，则由南非补上。

根据中国国家卫生健康委员会官方网站发布的最新数据，中国境内今日新增确诊病例32例（比昨日小升4例），其中境外输入病例4例（广东3例，甘肃1例），本土病例28例（北京25例，河北2例，辽宁1例），主要新增依然在北京。

同时，中国境内今天持续保持无新增死亡病例。

→ 店家受新冠影响支付不了房租，房东有权没收租约吗？

自新冠疫情在英国爆发开始，对于各个行业/店家都造成了或多或少（甚至严重）的影响；因为疫情而生意减少甚至没生意，或者不得不暂停营业的情况也不少见。

在收入减少甚至几个月完全没有收入的情况下，是可能出现商业租户付不起房租的情况。丽莎收到过不少莎粉针对这方面的询问，像是租客因此是否就可以免于支付租金，以及房东方面又能如何应对的情况，下面丽莎大致做个说明。

首先在英国，依照《1954年房东和租客法》（1954 Landlord and Tenant Act），商业租赁（Commercial Tenancy/Commercial Lease）房东是可以通过以下途径来解决租客拖欠房租的问题（比如赶走租客或要回租金）。

1. 没收租约（Forfeiting the lease）

大多数商业租约都赋予房东重新进入物业，更换门锁，和在租客违反租约的情况下，终止其租约的权利。

这个操作可以称为和平驱逐（Peaceful Possesstion），目的就是希望能让租客尽快还清租金，否则房东就会进行下一步，“没收租约”。

需要注意的是，更换门锁的这种行为只适用于该物业是属于绝对的商业用途，例如是纯店铺。

如果该物业是连着住宅（比如楼下店面楼上住家），或者是商业租约下的服务性住房，那么随意更换门锁就成为了非法入侵，是违法的。

另外，房东只可以在租客违反租约（例如一直拖欠租金）的情况下，才能够更换门锁。并不是说随时想要更换就能更换的。

＊租约一般可以通过两种方式被没收：房东可以重新进入出租物业并更换门锁；也可以从法院申请获得驱逐令。

然而，这种驱逐商业租户的方式也存在一些潜在的问题。例如，租客可以请求法院免除没收，这可能会减缓收回房产的进展。

而且由于这牵涉到法庭，所以等候解决的时间和费用也可能会增加。

2. 以CRAR去讨回租金

另一个方法就是房东可以启动“商业租金拖欠回收程序”（Commercial Rent Arrears Recovery，简称CRAR）。

这是一个不用上法庭也能够讨回租金的方法，但这个方法无法用于终止或没收租约。

当事人可以自己寻找符合资格的执行机构帮忙办理，这在网上一搜就很容易找到。有不明白的地方也可以先咨询一下自己的律师。

要注意的是，CRAR程序只适用于“商业租赁”上。

只要租客欠付的净租金相当于7天的租金，当事人就可以向租客发出一个为期7个工作日的通知，要求他/她马上缴还所有租金。

假如租客在7天后仍然无法偿还的话，CRAR程序就会正式启动。

届时，执行机构可以通过CRAR收回逾期租金，以及任何利息和增值税（如果有的话）。

如果租客真的无法支付租金的话，那么执行机构就有权力进入该物业，并没收租客的货物，用以偿还积欠的租金。

这个程序的好处是比“没收租约”的途径更快拿回租金，而且一般程序上相对简单。

→ 所以说，这代表房东现在可以终止租约？

虽然说上面这么说，但需要特别注意的是，根据英国政府针对新冠疫情出台的紧急立法（即《2020年冠状病毒法》），禁止房东（在新冠期间）因租客不支付租金而没收商业租约。

这项禁令目前在法令规定的"相关期间"实施，即从2020年3月26日至2020年6月30日。值得注意的是，该法令存在复审机制，就是如果政府认为有必要，将延长禁令的时间。

这意味着，尽管无法支付房东的所有租金，租客基本上有可能至少在2020年6月30日之前继续占用物业。

当然了，这并不意味着，租客可以不需要履行合同责任；只不过政府理解到新冠疫情对生意和收入带来的影响，所以严格来说即便租客在这段期间付不出房租，房东也无法把租客赶走。

此外，就在政府出台《2020年冠状病毒法》的差不多同一时间，英国司法机构的《民事诉讼规则》也作出了改动，暂停法院正在进行的任何物业回收案件－为期90天。

这也代表，如果房东在2020年3月27日处于“没收程序”之中，则这些程序已被暂停，直到2020年6月30日以后才会继续程序（但前提是，政府没有继续延长上述的"相关期间"，也就是这个紧急立法的实施有效期）。

如果"相关期间"没有被延长，那么则从2020年7月1日起，房东将再次获得没收不支付租金的租约的选择，他们也可以启动之前暂停的申请。

此外，2020年4月27日，英国政府宣布对于《公司破产和治理法》进行进一步修改，目前该法案正在议会程序当中。

该草案的目的，是为零售租户提供额外保障。

由于新冠期间的“没收禁令”，房东们开始寻求通过其他手段来强制执行租金支付，例如根据商业租赁回收程序（CRAR）占有（拖欠租金的）租客的货物；或向法院申请，要求法院以不付款的方式/理由清盘租户。

然而，如果房东有这样的计划需要注意了。上述草案计划引入的新规则，旨在填补《2020年冠状病毒法》赋予商业租户的保护方面的这些空白。

因此，如果当事人（指房东）已经提交了相关申请，请注意：关于清盘申请的新规定将影响2020年4月27日至2020年6月30日期间，提交法院的所有申请书。

法院将审查在此期间提出的清盘申请，会过滤租户无力支付与新冠疫情情况有关的申请，并拒绝启动法庭程序。

这就意味着，如果债务在疫情危机之前出现，那么法院可能会允许申请继续进行；但如果债务发生自新冠疫情爆发以后，那么此类申请则不会被处理也不能继续。

目前，政府对于商业租赁回收程序所宣布的更改略显含糊不清，指出在使用CRAR程序之前，欠款要达到满90天的租金。这项更改有效期至2020年6月30日；同样的，政府保留延长其期限的权力。

→ 如果有租客拖欠租金，房东是否应该在"相关期间"后尽快没收租约？

我们很难预料7月1日之后的经济形势将如何发展。不过，对于房东来说，寻找新租户的前景可能有限。

此外，由于新冠疫情的情况空前，法院可能比较不会支持房东因租客不支付租金而直接放弃租约，而不是首先设法与租户达成解决办法的这种消极做法。

在经济允许的情况下，房东应该寻求与受新冠状疫情影响而遇到财务困难的租户合作。就如何安排租金和其他租赁付款等内容达成协议，使租赁能够持续到有关期限之后。

这种协议可以通过一些简单正式的附属协议，作为备录，同意临时改变租金支付机制，例如推迟支付租金或同意临时减租。

在作出让步之前，租户也应该审慎利用政府因应新冠所提供的所有援助。这包括员工“留薪停职”工资补助，推迟缴纳增值税和资本利得税，或申请相适用的商业税率假期等。此外，租户可能有资格根据"新冠业务中断贷款计划"从银行获得贷款。

→ 如果房东无法与租户找到可行的解决方案，会发生什么情况？

令人遗憾的是，在某些情况下，有可能不能完全找到可行的解决办法。

因此，在"相关期间"后没收租约，可能对房东来说是最好的决定。

在这些情况下，根据租约条款，有各种方法没收租约。如果房东不清楚可以使用哪种方法，建议在采取步骤没收租约之前寻求法律意见。

错误的决定不仅可能导致浪费时间，错失没收租约的时机，更可能导致业主要因过错而负责租户的相关法律费用。

→ 如果房东不得不放弃租约，可以收回拖欠的租金吗？

如果房东以和平方式进入物业，成功地没收了不支付租金的租约，下一个关注点将是收回拖欠的租金。

除特殊情况外，房东将有权从前租客那里收回拖欠的租金。这项合同权利的价值将取决于前租客的财务状况。

由于新冠疫情对企业造成的严重经济影响，导致租户无力支付租金，那么他们的财务状况可能很有限。

当然，如果有担保人和（或）个人担保，收回租金的可能性可能高得多。

在租户资不抵债的情况下，情况会稍微复杂一些。当承租人破产时，房东必须与破产清算人、管理人或受托人联络，参与破产程序；但房东很可能发现自己属于一长串债权人之一，分得的所得可能有限。

→ 如果租户违反了另一个租约条款怎么办？房东还能获得财产吗？

如果违反租约与租金无关，则第一步是发出通知，称为第146条通知，一般应当由律师准备。

《2020年冠状病毒法》的相关条例，只适用于以拖欠租金为由的没收。然而，上述提到对于法院规则的修改，则适用于所有违反租约的索赔和法院申请；这意味着房东向法院提出的任何没收租约申请，都将被搁置90天（这一期限还可以被延长）。

→ 如何获得收回物业的帮助？

如果您试图收回物业占有权，清出租户及其生意，请务必获得专业法律意见。最近由于新冠疫情，法律进行了修改，使得业主（相较过去）更难收回物业，这是英国政府支持整体经济的措施的一部分。您的第一步是咨询具有专业知识的律师。