想把房产投资做HMO租赁? 这些法律职责,您必须遵守!
在之前的房东实用手册里，我们给大家介绍了英国房东需要注意的基本事项，我们围绕了一些最基础的问题给大家解释：英国的租赁合同有哪些？租金保护计划是什么？房东在管理房产时主要职责是什么？以及为什么一定要查租客的身份等等问题。其实，在英国的私人租赁行业里，有着不同的BTL租赁形式，每一种形式对房东的要求也不同。今天的文章里，我们主要给大家讲讲其中一种比较受欢迎的租赁形式：HMO。那么，根据这个租赁形式，我们会围绕着以下几个问题来探讨：
什么是HMO？
HMO的优势和劣势是什么？
哪些HMO租赁房需要申请房东执照？
HMO的房东的法律职责是哪些？
HMO，即群居出租物业（有时也被称为“合租”物业），是house in multiple occupation 的简称。在英国这个住房比较紧张的国家，尤其是在伦敦这些大城市，很多房屋都是按照单个房间出租的。通常来说，只要您把公寓或房子提供给了三个不是同一个家庭的租客居住，并且他们共同使用卫生间，厨房等共同设施，这类形式被称之为HMO多人分租房。在这里，家庭的定义指的是：一个人或共同生活的同一家庭的成员，那么，一个"家庭"包括以下人员：Ø 租客有另外的主要居住地（注：全日制学生在学期里的主要居住地按出租屋为准）Ø 多单元公寓物业超过三分之二的单元归同一房产主人
在英国的私人租赁市场，Buy-To-Let房产投资者们通常分为两种形式来出租：单一出租形式（Single Let）和多人出租形式（HMO）。对于一些正打算进军英国租赁行业的投资者来说，可能都会比较纠结，不知道该选哪个投资策略比较好？丽莎无法帮您做决定，不过，我们会在这个章节里主要给您分析分析HMO租赁的优势和劣势。我们来看看单一出租的租赁形式，一般来说，只要您有一套房子或公寓，您把它出租给了一个家庭，或者租客不超过2个人，我们都可以把它称之为“单一租赁”。显而易见，在同类房型的环境下，如果房东把房子以HMO的形式出租给多人，那么，现金流和投资回报率就会比较高。在这里，我们来算一笔账。打个比方，丽莎有一个4间卧室和2间接待室的半独立屋。如果丽莎采纳了单一的租赁形式，把它出租给了一个家庭（丈夫，妻子和2个孩子），丽莎的租金收入如下：此外，如果家庭的水电费是由房东来支付的，按以上例子来说，丽莎可能还会有额外的一些利润可入。打个比方，丽莎把租金以包Bills的形式来算进租金里，每人要额外交100英镑左右的账单费，那么，如果您整个房子的账单费只要低于总数，多出来的费用就是额外利润了。（当然，如果您的租客不太节约，您的水电费经常超支，那可能也会有亏损）。另外，以HMO形式出租的话，租金收入也相对稳定一些，因为所有租户不可能在同一时间离开。也就是说，如果其中一个租户离开了，哪怕没有及时找到新的租客填补进来，物业也只有一个房间会空置一小段时间。相反，如果您是单一出租给了一个家庭，一般情况下，家庭都会同时离开，那么，您空置期间所造成的损失会比较大一些。最重要的是，HMO租赁形式可吸引的租客群体比较广泛，从学生到工作白领，即便互不认识，您都可以把他们集合在一起。第一，房东需要操心的事太多了。与单一租赁形式不同，您分租给不同的租客，您就要和不同的租客打交道以及负责管理不同的租客。因此，如果您是房产投资市场的新手；或者您属于比较怕麻烦的人；又或者您工作非常忙，那么，可能单一租赁形式会比较适合您。毋庸置疑，单一租赁形式涉及的事情比较少，您只要签好合同基本不用操心太多琐碎的问题了。一般情况下，您也只需要和这个家庭的代表进行沟通。第二，HMO的运营成本比较高。您把物业出租给了不同的单身人，他们只是短期居住在这个物业里，不一定会帮助您维护好公寓的公共区域。另外，这些人互不认识，谁也不愿意清理别人搞乱的公共空间。因此，房东一般需要请专门的清洁工来保持物业干净。最重要的，有数据显示，多人租赁房对物业的损耗总是比较大。第三，HMO经常会出现租户之间的家庭冲突。毫无疑问，您和家人或者相识的朋友都会偶尔有争吵，更何况是和一群陌生人一起生活呢。大家生活习惯不同，性格也不同，如果不能互相理解和包容，争论自然就多了。吵着吵着，如果再碰上打架以及伤人事件，您的麻烦事就多了。总的来说，如果您是小户型房型，投资利润相差不大，那么，也许选择单一租赁形式会比较好。如果您属于五到六居室的大房产，想通过多人形式来收获更可观的投资回报，那么，我们建议您可以根据HMO的利与弊来看看自己是否有能力去运营和管理一套多人居住的租赁房。好了，假如您决定要开展HMO的租赁生意，那么，成为一名HMO房东之前，您必须要看看是否需要申请HMO执照。为了更好的管理租赁市场，政府对这类多人居住的房屋实行了强制性的管理办法，根据《英国住房法》规定，如果房东要以该方式出租房屋的话，必须要申请相关的执照：HMO Licensing。最初，HMO执照只是针对一些大房型的HMO出租房，比如：业主的房子必须要有三层楼，房屋里有5个或5个以上没有血缘关系的人居住。但是，从2018年开始，规则变了！政府取消了三层楼的限制，并把HMO房型的范围扩大了。总的来说，如果您的房产是在英格兰或者威尔士，并且准备用来出租，只要符合以下条件的，房东都需要注册和申请HMO执照：一般来说，HMO执照的有效期最长5年，您必须在执照过期前再次更新。另外，如果房东有多处房产是以HMO形式出租的，那么，该房东必须要为每一处房产申请该执照。据了解，HMO执照通常是由房屋控制人申请，所以，申请人可以是收房租的房东，也可以是房主雇佣的房屋经理。也就是说，房东可以直接通过当地政府进行申请，或者委托房产中介。当然，并不是您一申请就能百分之百通过，获得HMO执照。虽然每个政府的要求不一样的，但是，所有的房东都被要求最起码要符合和遵守一定的共同规则，以保证执照申请的顺利批准：Ø 房屋的大小和内部设施必须适合租客的人数（不可存在超负荷居住的情况）Ø 房东或中介必须是“清白的”，比如没有任何犯罪记录或任何违反房东法的规定如果HMO执照不被批准该怎么办呢？一般来说，当地政府拒绝您的申请，一定是因为您HMO租赁房没有达到规定的标准。因此，我们建议，您必须要及时针对问题来进行修改。然后，您可以向住宅物业法庭提出上诉。通常，一旦您HMO达到了规定的标准，委员会就可以给您颁发HMO执照。经常阅读丽莎文章的人，一般都会知道规划许可（planning permission）是指房屋发生结构性变化或者房屋用途发生变化的情况下，需要向地方政府申请的许可。没有这类许可，任何房屋结构改变或者用途改变都可能是违法的。地方政府可以采取强制性手段来执法。这包括给当事人下发改进通知，罚款甚至是提出刑事起诉。需要指出的是，把房屋当作HMO进行出租，也是对房屋的用途进行了改变，也就是从原先的单一家庭居住，变成了现在的多人多个家庭居住。虽然房屋仍然是被用作民宅，但是严格来说，房屋变得更商业化了。这在很多情况下有可能涉及到申请规划许可的问题。因此，如果您有计划申请HMO执照的时候，一定别忘了问一下你们当地的规划部门，您是否也需要从他们的门前过一下，获得他们的点头才可以。否则，如果您只有了HMO就可以出租自己的房屋的话，小心地方的规划部门会进来插一杠子，要求您停止出租，申请他们的许可。
丽莎首先要警告您：如果您的HMO是需要HMO房东执照的，那么，请不要试图在没有执照的情况下出租HMO。这是一种非常严重的违法行为，可能会导致无限的罚款，也有可能会被判刑！此外，如果房东获得了HMO执照后，还必须得遵守以下的法律职责：
自2018年10月1日起，《HMO房屋最低面积规定》开始实施，该规定要求：只要您房间是提供给一名10岁以上人士居住的，它的建筑面积不能少于6.51平方米；只要您房间是提供给两名10岁以上人士居住的房间，其建筑面积不能少于10.22平方米；只要您的房间提供一名10岁以下儿童居住，建筑面积不少于4.64平方米；如果房间的建筑面积少于4.64平方米，那么，该房间就不能用作睡房。（以上针对的是HMO租赁房里每一个房间）
根据1998年的《燃气安全条例》规定，住宅物业的所有房东都有法定责任，确保租赁房中所有燃气设备、管道工程保持在安全状态。因此，房东每年必须由燃气安全注册工程师对物业的所有燃气设备（如灶具、炉具等）进行检查。在检查后，房东将会收到一份燃气安全证书作为检查证明。根据《多人居住房屋管理条例》的规定，房东必须要向租客提供当前的燃气安全证书。对于需要HMO牌照的HMO房东则需要在申请执照时提供该证书，同时，每年向地方当局寄送最新的副本。
英格兰和威尔士的所有住宅物业都应遵守建筑法规，确保他们提供的房产是没有火灾风险的。HMO租赁房被认为是有较高的火灾风险的物业，这意味着这类租赁形式会有更高的标准。不过，不同的地方政府会对HMO的消防安全有着不同的要求。一般来说，当房东申请HMO执照时，当地政府会有相关的准则来决定您的消防义务。因此，我们建议，您最好是要联系当地的HMO执法人员，看看您房屋区域的相关要求。通常来说，这些要求可能包括以下内容：
房东必须确保房产从一开始和整个租赁期都"适合人类居住"，包括卧室和所有公共区域。根据1985年《房东和房客法》的第10条规定，如果您房屋出现了一个或多个以下问题，那么，该房屋被视为不适合人类居住：如：该建筑物状况很不好；房屋内出现严重的潮湿问题；内部没有足够的自然光也没有足够的通风量；没有正常的冷热水供应；房屋内排水和厕所功能不正常；租赁房内没有烹饪食物以及处理废水的设施等等。
根据1985年《房东和房客法》第11条，房东有责任：Ø 维护房屋住宅的结构和外观(包括排水沟、水槽和外部管道) ；Ø 维护住宅内供水、供气、供电和卫生设施(包括面盆、水槽、浴池和卫生设施，但不包括使用供水、供气或供电的其他固定装置、配件和设备)
房东有法律责任确保出租物业以及所提供的任何电气设备在租赁开始前和整个租赁期间都是安全的。根据《2020年私人出租行业电气安全标准（英格兰）条例》，英格兰的房东有法律义务确保房屋达到国家电气安全标准。为了遵守规定，HMO业主必须依法确保其出租物业的固定气设施是安全的（如插头插座、灯具、保险丝盒等）。该法律要求：房东至少每5年要请合格的电工来进行检查和测试。同时，业主必须有一份"电气装置状况报告"（EICR），这份报告是确保您房屋电气装置已经得到检查了。在新租户入住前，必须向他们提供一份报告的副本。好了，今天关于HMO房东的实用贴就写到这里，我们明天见！喜欢我们的文章的别忘了给我们点赞哦！
