城市更新，新在哪儿
提到城市更新，大家脑海里可能会浮现深圳、广州、上海这些城市。
特别是深圳，作为城市更新的先行者，具备完善的政策体系和相对成熟的运作模式。许多地方都将深圳作为城市更新的标杆来学习。
最近冒出了很多热点消息，上海成立800亿元城市更新基金，广州十四五规划城市更新投资达3315亿，国开行在重庆发放42亿元城市更新贷款，北京市发布城市更新新规；
等等，等等。
这一两年，城市更新似乎火了起来。这段时间，老盐跑了许多市县，发现大多数都有城市更新的融资需求。
其中也有专项债的原因。稍微思考一下，能猜到吧？
与城市更新项目有个很类似的，棚户区改造。棚户区改造专项债在2020年初暂停，重新放开后，审核要求更加严格，要在建项目，要形成固定资产不能用于货币化安置，项目至少要批到初步设计及概算批复的环节等等。
这使得原来许多棚改、旧改项目开始往城市更新方向推动。三四类城市的市场化融资环境比较薄弱，这种效应更加明显。
今年明年，城市更新的热点新闻也会越来越多。
如果不去深入研究城市更新到底是什么，这些热点新闻对你而言，不过是带着焦虑感，扒来的众多信息，越读也没有越清晰，反而给自己带来了沉重的负担。
任何一项新业务、新事物，你要做的，是要分析底层逻辑，弄清事物与事物之间的关联，自然碰到再多的城市更新问题，你都知道如何去应对。
首先，我们来看一看，各个市县做城市更新这项工作都是哪个职能部门在操持。
为了做城市更新，好多地方专门成立了城市更新局，上海成立了城市更新中心，贵阳市很有创新精神，成立了城乡“三变”办，“把资源变资产、资金变股金、市民变股东”的三变。
不管怎么变，大体都是城市更新局的大范畴。那些还没有成立城市更新局的市县，有些由发改委牵头，有些由住建局去做。
而城市更新局的前身部门是什么吗？
大多数是原来的拆迁办。所以你就能发现，通过拆迁也好，旧改也好，还是城市更新，都是把我们的城市变得越来越美。本质上是同样的一件事。
既然目的都是一样，为什么出现了城市更新，并把它写入了国家的十四五规划呢？
拆迁和城市更新又有什么区别呢？
我先把结论抛出来，大家再往下带着结论去理解。
拆迁是偏行政化的手段，而城市更新更偏市场化。
拆迁，一方是政府，一方是老百姓。大多数老百姓还是非常期待拆迁的，对拆迁补偿资金的预期越来越高，可是政府没那么多钱啊。
虽然拆迁具有一些强制性，但是安置补偿方案在公示阶段不合民意，这件事就会很难进行下去。原本计划2-3年把安置房建起来，结果一拖拖了四五年。传统的行政手段已经很难满足双方的诉求，因此就引入了城市更新这样更加市场化的方式。
城市更新目前成熟的做法是一二级联动开发。这是有顶层设计的制度支持，并不适用于所有地方。
一二级联动开发需要有市场化主体介入。如果老百姓不满意现有的拆迁补偿方案，那行，老百姓自己开个价，市场化主体再合计合计，如果通过一二级联动开发获得的收益能够覆盖，而且还有一定的收益空间，那我也同意这个价。
通过城市更新的方式，双方都有了议价空间，能更好地推动城市的改造。
如果要做城市更新，到底要怎么做，银行要怎么介入呢？
在城市更新的前期，一般由政府来主导，特别是没有顶层设计的政策支持的情形。
这个阶段，最好的就是发行地方政府专项债，带上城市更新的概念。
小伙伴会不会疑惑，城市更新专项债和棚户区改造专项债，有什么区别？
棚改债，仅针对安置区建设，拆迁征地盖楼，就这么简单的内容，最后偿债来源几乎仅为土地出让收入；
而城市更新专项债，有点类似片区开发。为了这个片区各类资源更加合理规划，达到效用最大化，我们把居民集中到一块，其余的地方合理配置学校教育、医疗养老、商业娱乐等等各类生活配套设施。
从理念上来说，城市更新更加注重于城市整体规划，注重以人为本的配套基础设施，而棚改简单粗暴，把分散的住户集中到一栋楼里，完成一个环节的任务。
在专项债的项目策划上，城市更新项目的建设内容需要更加丰富，要盖房，还要建设许多商业项目。未来偿还来源除了土地出让收入，就还要有商业租金收入、停车场收入、医疗收入等等各类经营性收入。
因为是片区开发，城市更新项目的总投资不会小，光靠政府投入不实际，后续一定需要社会资本介入。所以，为了更好地让社会资本介入，在发行专项债阶段，建议用当地的城投公司来做项目业主。
时机成熟后，由城投公司和社会资本再合资成立项目公司，来承接整个城市更新里大大小小不同的项目。
看似城市更新专项债可以解决很多很多的问题，比如在这个城市更新项目，可以包入一些类似道路、市民广场等没有收益的项目。
但前期准备工作比棚改债要复杂许多。
首先，需要找个经验丰富的规划院来对整个片区进行合理的规划，同时引入金融机构一同规划，更好地落地融资。
准备工作较长，前期的累积都是为了后续更好地发力。世间万物都如此。
到了后续阶段，银行以做贷款的正常思维介入即可。在城市更新众多的项目找到匹配自家银行风险收益的小项目。
棚改是地块开发，城市更新是片区开发；棚改是地块平衡，城市更新是城市更新单元平衡。
这就是两者的区别。
许多地方都在向走在前列的城市学习了，但一定要注重自己的个性化需求。
城市更新最大的亮点在规划，最大的核心是土地，属地特征很强，只有结合自身的土地政策，才能完美地走出自己的城市更新之路。
比如贵阳市的低效用地再开发模式，比如农村集体建设用地入市的政策，比如土地的先租后售模式。
在研究城市更新的同时，也要研究研究本省本市的土地政策。
可以到本省的自然资源和规划厅的官方网站看看，里面都会公布最新的土地政策。
土地，对于中国而言是一个多么重要的词汇。
中华民族上下五千年的历史就是一部农耕文化史。
到了近现代，1978年的农村经济体制改革拉开了我国的改革序幕，这场农村经济体制改革本质上是土地的改革，安徽的小岗村实行“包产到户”，一下子解放了人民的劳动积极性。
90年代，也是在这片土地上，中国开始了现代化建设，城市化和现代化文明让中国成为基建强国。
也是这片土地，地方政府一下子有了赖以生存的依靠，形成了如今土地财政的局面。
这么多年国家关心的三农问题本质上还是土地问题。
所以，有事没事多看看我们国家的土地政策。
未来的城市发展、经济发展、农村发展、城乡发展都离不开它。老盐蛋炒饭