【红盘牛评】中海观澜府精准日照+噪音+户型分析
大年初一，送鼠迎牛。
在此，房产君给大家拜年啦，祝大家新春愉快，牛气冲天，气吞斗牛，牛转乾坤！
当然，最重要的是，祝愿每个人都能买到心水的好房子。
在新的一年里，房产君也将继续陪伴着大家，干货不能少，置业宝典甩手就有。
这不，从大年初一开始，房产君将陆续带来多份选筹指南，楼盘遍布天河、海珠、荔湾、番禺等各区，内容涵盖噪音、日照、景观等分析。
在这里，你将具体了解到每一栋，甚至每一层，每一户的精准数据。
大年初一的首秀，就由海珠的中海观澜府献上。
毕竟，这可是一个单靠ipad就能大杀四方的热盘，这样的操作，连陈独秀都自愧不如，打头阵绰绰有余了。
来，一起来看看吧！
楼栋价值分析
占地面积：4.39万㎡
户数：1100户
规划：7栋住宅，1栋商办
产品：首推2#、3#、4#、5#，合计603户，建面约92-161㎡三至四房
中海观澜府位于海珠创新湾，周边暂处于改造阶段。
其西面、北面都是石溪旧改，已确定合作企业，将重点发展IAB、NEM、高端商务、文化创意产业等相关产业，依次形成60米、170、268米3个层次的滨江城市界面。
南面紧邻珠江，临江地块规划了1栋幼儿园和1栋写字楼：其中，幼儿园3层高，对住宅景观面影响不大；商办楼17层高，或对部分住宅江景视野有所遮挡。
东面为广百海港城，高度由北向南从180米、120米、80米依次递减，对部分住宅景观视野或有遮挡。
值得一提的是，中海观澜府首期推出的2-4#，在江景方面遮挡情况并不严重。
其中，2#西面是石溪旧改，南面是幼儿园，东面是社区内部的居民健身场所、园林。
3#北面和西面均为石溪旧改，底下是肉菜市场。
4#、5#北面均为石溪旧改，4#底下是文化室，5#底下是社区文化服务站。
从噪音分析来看，中海观澜府虽受马路、肉菜市场影响，但整体噪音影响不大，分贝值均在55db，即国家标准以下。单独从噪音来看，4#＝5#＞2#＞3#。
但考虑到中海观澜府是一线江景盘，更多人可能会更注重景观，因此，结合江景因素，整体价值，2#＞4#＝5#＞3#。
户型分析
户型方面，中海观澜府选择较多。
首期推出的4栋楼中，一共有6个户型，合计603户，分别是：
可以看到该项目主力户型为99-100㎡三房、124㎡四房。
首先来看三房户型，主要分布在3#、4#、5#，主力是100㎡三房，货量是142套。
从景观上来看，B2＞B4＞B1=B1-1：
B2位于4#、5#，皆为正南朝向，南瞰园林、珠江，B4位于3#，受2#影响，景观或有所遮挡；B1景观则或受石溪旧改商业影响，尚有不确定性。
从户型来看，B1=B1-1＞B2＝B4：
B4户型餐客厅一体化，家庭互动性更佳（注：B2户型基本与B4一致）；但B1户型更注重空间利用率，入户空间较大，且起到隐私遮挡作用。
而A户型与B2、B4户型布局同样基本一致，只是相对少7-8㎡，但皆为北向，靠马路。
所以，想选三房户型的朋友，忽略价格因素，整体来看，B2＞B4＞B1=B1-1＞A＝A-1。
就看这几个户型的价差和景观、朝向、噪音之间如何取舍了。
再来看四房户型，涵盖124㎡四房、143㎡四房、161㎡四房，主要分布在2#、3#。
主力户型是124㎡四房，货量是142套。
从景观来看，因2#景观无遮挡，4#、5#景观次之，3#最后，因此，E（161㎡）＞D（143㎡）＞D-1（143㎡）＞C（124㎡）＞C-1（124㎡）。
另，不同面积段之间的户型，景观差异较大。
124㎡四房，分为C、C-1户型，分布在3#、4#、5#。其中，C户型分布在4#、5#，景观最佳，可望园林、珠江；而C-1户型，受2#遮挡，西面或有石溪旧改遮挡，景观次之。
143㎡四房D户型，仅在2#分布，户型方正，三开间朝南，基本可以实现望江。
161㎡四房E户型，只有35套，同样仅在2#分布，西南朝向，可望江。
而众所周知，中海观澜府的大户型，都是最抢手的。为什么？货少，景观靓啊，当然不愁嫁。
不过…就是价格有点高。
犹记得1月份观澜府推出单价是6-8万，而去年12月，报价已经高达6-10万，价格涨得最猛的都是大户型啊。
嗯，有钱人对大平层、对一线江景的执着，果然不是一般人能理解的。
精细日照分析
接下来，是日照分析。我们以冬至日（12月21日）为样本统计，这是全年日照时间最短的一天。
因此，如果这一天阳台还有光照，那么，你家一整年都能见到太阳。
可以看到，中海观澜府首期推售的四栋楼，南侧不存在高楼遮挡，因此，朝南户型普遍光照好，仅有3#会被2#稍微遮挡。
但朝北的户型就弱一点了，4#、5#的A、A-1户型，在销售上也有价格折让。
丨北向冬至日基本没有阳光
再附一张夏至日光照示意图，可以看到，在日照时间最长的夏至日，北面的A、A-1户型，在5-9点、17-18点两个时间段，会有阳光照射。
以下是各户型日照选筹指南：
92㎡三房户型：含A、A-1户型，均为北向，各楼层客厅采光没有区别，冬至日均为1-2小时，所有房间采光不受遮挡。
总的来说，该户型均有一个卧室朝北，另外两个卧室或朝西、或朝东。整体来看，两个卧室朝东，略优于两个卧室朝西。
因此，这部分买家的选择标准，一看预算，二看对朝东的执念，毕竟，东侧肯定比西侧贵。如果二者价差大，房产君会建议直接选两个卧室朝西的户型，即西侧92㎡的A1户型、西侧92㎡的A户型。
至于每一户的具体数据，我们将在春节后于小程序公布，也可以添加大嘴微信（gzhouse6）进行咨询。
99-100㎡三房户型：含B1、B2、B4户型，分布在3#、4#、5#，冬至日不同楼栋日照差异极大，低者仅有1-2小时、高者达6-7小时。
如果你想选4#、5#看园林、江景，建议优选23-30楼的中楼层，日照时长在3-5小时；最重要的是，尽量避免选到34层以上的楼层，冬至日日照时间就高达6-7小时，夏天在客厅可能要暴晒。
再来看3#，南侧99㎡的B4户型同理，同样要避免选择34层以上，首选31-33层。
东侧100㎡的B1-1户型，优选35-36层，要避开37层以上。
西侧100㎡的B1户型，因为客厅位置靠近夹角，采光相对不足。冬至日日均光照，35层以下基本为1-2小时，36层日照为3-4小时，37-38层为4-5小时。
124㎡四房户型：含C、C-1户型，选筹大体与B户型无异。
如果想选4#、5#望园林、江景，建议优选23-30层；尽量避免选到34层以上的楼层，日照时间高达6-7小时。
若是选择3#，北侧124㎡C-1户型，即便3-4层日照时长都有2-3小时，优选5层以上，其中，5-21层为3-4小时，21-38层为4-5小时。
而南侧124㎡C-1户型，31层以下日照时长均为2-3小时；32层为3-4小时，33-38层为4-5小时，优选32层。
143㎡四房户型：含D、D-1户型，优选南侧143㎡的D户型，日照时间均为4-5小时。其次是东侧的143㎡D户型，基本满足冬至日日照2小时的住宅规范标准。
北侧的143㎡D-1户型，35层以下日照时长基本都2小时以下。冬天如果没有暖气，广东人基本只能靠抖。（当然买得起143㎡的土豪们，可能压根不考虑这个问题~）
最抢手的161㎡E户型，日照时长都在4-5小时之间，各楼层客厅采光没有区别，都是最好的，果然“贵有贵的道理啊”。
精准噪音分析
再来看噪音分析，中海观澜府首期有2个噪音源，分别是肉菜市场、西南北侧的三条公路。
这些噪音源，未来会对楼盘有多大影响呢？我们对各栋楼的噪音进行了模拟分析，详情如下：
从图片可以看出，一期4栋楼里，基本差异不大，噪音值从低层往高依次递减。可以说说吧，只要选了15层以上基本都不会有噪音困扰。
在介绍各个楼栋噪音之前，我们先普及一个小知识，一般来说，60-70db属于吵闹的范围。
比如，30db为耳语的音量大小，40db为冰箱的嗡嗡声，60db为正常交谈的声音，70db则相当于走在闹市区。
而根据分析，中海观澜府所有的户型，分贝全部都在55db以下，噪音干扰问题不大。
当然对于声音比较敏感的人群，可以避免以下几个楼层的户型，噪音值在50-55db之间。
其中，包括：2#，西侧161㎡E户型2-11层，西侧143㎡D户型2-5层，主要受马路噪音影响。
3#，北侧100㎡B1户型，4-8层，西侧124㎡C1户型3-8层，东侧124㎡C1户型2-10层，主要受楼下肉菜市场和马路影响。
4#，5#，所有的92㎡A户型均为北向，正对马路，2-15层分贝值在50-55db之间。
其次，从整体来看，噪音分贝值最低的35-40db，基本都是望园林的户型。
包括，3#东侧100㎡B1-1户型，2-39层，南侧99㎡B4户型29-38层；4#西侧124㎡C户型20-39层，东侧100㎡B2户型18-39层；5#西侧100㎡B2户型，2-39层，西侧124㎡C户型2-39层。
总的来说，喜欢安静的买家，首选中高楼层，首选望园林的户型。
好了，以上就是中海观澜府的详细分析了。
当然，房产君绝对没忘记，大家最期待的，其实还是中海观澜府的超级无敌江景图。
附上我们“从化曾志伟”的38层航拍，让你们提前看一看自家门口的美妙风景，过个好年。