这四大信号明确显示,房地产真的要变天!

刚刚公布的百城房产数据显示,2018年9月百城二手房挂牌均价为15329元/平方米。从涨跌数量看,51个上涨,3个持平,46个下跌。虽然房价上涨城市多过于下跌城市,但下跌城市家数较上个月进一步扩大。目前国内房价总体比较稳定,预计后市还会有更多的三四线城市房价涨幅收窄甚至下跌。

实际上,多空双方早已对后市产生明显分歧,看空者认为:现在楼市上涨已经接近尾声,上海、北京、厦门、天津、石家庄等一二线城市已经降温一年多了,而未来还会有更多的城市,第四季度至明年初将继续降温,房价出现全面调整已不会太远。

而看多者认为:虽然房价不会再像过去那样出现大涨,但是调控的主基调仍为防止房价大涨大落,所以未来房价不会大跌,在经历一段时期的调整之后,还会缓慢上扬。

而随着房地产市场走向的扑朔迷离,这让很多刚需购房者举棋不定,究竟现在是趁着开发商降价促销之机,入市购房呢?还是目前房地产风向已变,再等等一段时间,房地产市场走势便会趋于明朗。

对此,我们认为,从房地产形势来看,中国楼市已经开始由过热逐步转向降温,房价也将会由投机市场逐步回归到与当地居民收入挂钩。中国房地产市场已经变天了,这种趋势不可逆转。

预兆一:房企降价促销,老业主维权

在江西上饶,碧桂园信州府房价从1万元/平方米跌至7千元/平方米,引发大量业主不满,导致售楼处被砸。这又被称之为,2018年楼市“第一砸”。在安徽合肥,滨湖某盘也推出促销优惠,全款每平米直降5千元。降价直接引发前期业主不满,压力之下开发商表示,业主可以退房并按照新优惠重置。

而在在福建厦门,万科白鹭郡项目喊出5折甩卖的口号,几年没卖出去的房子一天售罄。为了避免老业主维权纠纷,万科还拿出1个亿的小目标准备为买贵了的客户退款,人们称之为万科史上最土豪的一次降价补偿事件。

对此,我们认为,开发商降价促销,老业主维权,都是房地产市场趋势大逆转的信号。开发商早已看到了形势的紧迫,想趁着房地产真正出现降温之前,早日回笼资金。而全国频繁发生的老业主因房价下跌而维权事件说明,房地产市场的冬天真的来了。否则开发商根本没必要集体性的调降房价。

预兆二:楼市持续成交低迷,房产中介降价求存

本来“金九银十”是房地产业的黄金时段,现在十月黄金周的数据显示,多数一二线城市房地产日成交量只有几十套,最多时候也只有上百套。房地产市场如此低迷,不仅让推销新楼盘的开发商感到担忧,就连二手房中介也感到丝丝寒意。

国庆长假刚过,沪上知名的大型中介公司中原地产就对外宣布降薪求存。所有职工的收入和奖励都降半发放。房企此举为的是降低开支,度过这最漫长的艰难时期。

而我们认为,房地产市场成交的持续萎缩,说明了房地产调控在一二线城市已经取得成效,目前投机炒房需求开始退出,而当地刚需的购买力又觉得房价过高,处于观望的状态。相信等房地产经历过一段时间的成交低迷之后,房价将会逐步调整到当地居民购买力承诺得起的区间。

预兆三:棚改货币化安置结束,三四线房价要跌

近日,国务院发文要求尽快取消对三四线城市的棚改货币化安置,改为实物安置。今年上半年三四线城市房价的大涨,主要是棚改货币化安置资金流向当地住宅市场,从而推动了三四线城市的房价。

棚改货币化安置就是地方政府向国开行申请贷款,再由地方政府将现金发放给棚改拆迁居民,让他们到周边去购房置业,随后大量投机资金也纷纷涌入三四线城市,炒高了当地的房价。

对此,我们认为,导致今年上半年三四线城市房价上涨的棚改货币化安置将被取消,以后拆迁居民都将被实物安置。如果三四线城市没有了棚改拆迁居民的购买力的介入,房价就会出现大幅回落。

预兆四:土地市场大量流拍,房企拿地趋于谨慎

前几年,我们经常听到各大热点城市土地市场供不应求,一会是出了南京地王,一会杭州地王又刷新的历史纪录。房企拿地不计血本。而到了今年,国内土地大量流拍,迄今已经800多幅土地流拍,还有大量的土地低溢价成交。

土地市场的大量流拍,主要原因有二个:一方面,由于房地产调控,使楼市降温,房企拿地开始日趋谨慎,已经控制拿地成本,不敢再争当地王。而土地价格又居高不下,所以很多热点城市的地块要么低溢价成交,要么宣布流拍。

另一方面,房企这些年来负债率上升速度过快,上市房企的平均负债率已经超过80%。在这种情况下,房企也出现了融资难、融资贵的问题。所以,房企早已失去了“一掷千金,志在拿地”的豪情,开始收缩阵地,谨慎拿地。

对此,我们认为,土地市场出现流拍现象这在过去较为罕见。而土地流拍的不仅有三四线城市,还有一二线城市的土地,这就让人感到房地产市场的凉气奔面而来。因为一二线城市向来土地资源稀缺,向来是开发商眼中的香饽饽,而开发商能够让一二线城市的土地流拍,这说明房地产市场真的要变天了。

本轮房地产繁荣周期已经过历三年多,在大量的需求被释放之后,本身也有调整的需求。再加上房地产调控政策的持续发力,目前房地产市场的拐点将至。未来一二线城市房价可能跌幅比较缓慢,而三四线城市房价下跌会变得非常迅猛。房价不可能只涨不跌,市场风向已变,购房者现在应该谨慎入市。

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