史上最硬核的厦门学区房攻略2020版（岛外篇1）

上周写了《史上最硬核的厦门学区房攻略2020版（第三版）》（点标题链接可看）时，主要是写给岛内改善型购房者看的。

文章发出后，反响很好，但有部分读者提出，目前岛内学区房实在太贵太贵了，动辄8万以上的价格，那，能否买一套小户型挂户口，然后租住在学校附近？

当然可以啦，这个方案，其实非常实用。

因为大多数对学区房有需求的家庭，都是与老人，小孩同住。

要保证居住舒适度，那一定的面积必须的，如果是2胎家庭，甚至对4房也有需求。

但动辄8万多的房价，意味着这类学区房，价格普遍在1000万以上。如果进行置换改善，交易成本也非常高，不太划算。

所以，许多家庭，都选择了买小户型学区房挂户口。

比如有许多家庭，就买了会展中心的海峡国际社区二期的57平小单，500多万，读实验二小展城分校+双十中学思明分校，但自己住在周边房价低廉的前埔，岭兜小区，或者干脆在海峡社区租房住。

还有的家庭，可能住在五缘湾，但不在五缘湾实验中学的学区内，那也可以考虑买个国贸润园的小户型，四五百万就有了。

而且这类挂户口的小户型，很好卖，因为总价低，买家很稳定，都是对学区有需求的家庭。通常买了，孩子读完书，再卖掉还能赚钱，读书投资两相宜。

如果买了较大户型，动辄一两千万的总价，那就得考虑未来是否有那么多实力接盘侠。毕竟厦门也不是一线城市，没有那么多的高收入群体。

花500万是为了一个学位，花1000万，2000万也是为了一个学位，量力而行，制定符合自己家庭的方案，就可以。

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另外，也有相当大一部分读者咨询：岛外该买什么学区房？

这令我意识到，也应该考虑到刚需购房者的需求，所以我花了很长时间，亲自跑遍岛外的学区房楼盘，才有了这篇《史上最硬核的厦门学区房攻略（岛外篇1）》

环绕厦门的三个岛外片区，从西到东，依次是海沧区，集美区，翔安区（同安由于太远，城建也不好，本文就不提及了）。

这三个区，其实离岛内都很近，从通勤时间与距离来说，在大城市中，其实都相当于市区。

虽然物理距离不远，但房价，相比岛内，那落差是相当的大。

同样是20年内的房龄，岛内最好的学区房普遍6-8万以上，岛外3万就能拿下。

当然，岛外的教学质量与岛内相比，不在一个水平线。

凡事至少有两面，从另外一个角度来理解，这还是相当于，性价比较高。

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这篇文章，从海沧区学区房讲起。

首先，我们看海沧区2020年初中划片招生一览表。

我考察了海沧，集美，翔安三区的学区房，发现，可能只有海沧，称得上是真正经历过中考成绩检验的学区房。

因为海沧北师大附中与海沧双十中学附中，成绩在岛外数一数二。

海沧的其他中学，如海沧实验，海沧外国语，都很一般。

比如海沧唯一的省优延奎小学，高年级学生，很多都会想办法转走，就是因为对口海沧实验中学初中不行。

而海沧一中，明年才第一次参加中考，实力未知。

所以，海沧学区房，我们目前只考虑海沧北师大附中与海沧双十中学附中。

而集美，翔安的新学区，目前还属于概念，还没有真正经历过中考，这些我们在下一篇会讲到。

至于集美的老学区，主要指集美中学，这几十年来都一般般。

所以，岛外学区房中，海沧的北京师范大学厦门海沧附属学校，厦门双十中学海沧附属学校，这两个学区，值得考虑。

一、北京师范大学厦门海沧附属学校

北京师范大学厦门海沧附属学校近年基本上是海沧初中中考前两名，地位很稳。

对口小学是北师大厦门海沧附属学校小学部，与经派位的民办小学毕业生。

对口学区房，以未来海岸系列的学区房为主，房价在3万多。

坐地铁从海沧湾公园出来，骑自行车，15分钟，3公里，就可到达未来海岸楼盘。

下图我把北师大附中用圆圈划出来，小区则用长方形框出来。

未来海岸的学区房，还是挺超我预期的，因为，小区真的很漂亮，不逊于岛内某些高端楼盘。

片区内占地面积最大的未来海岸浪琴湾，2006年建成，容积率1.79，绿化率23%（这个绿化率是贝壳查的，可能不准，因为实际绿化非常好），房价在3万1左右，小区挺漂亮。

小区内生活气息很浓，房源供给充足，各种房型都有，可以挑挑拣拣。

周边配套成熟，离海很近，海对面就是轮渡，鼓浪屿。

未来海岸鹭景湾，2004年建成，容积率2，绿化率40%，单价从3万多到6万多都有，主要原因是，这个小区是联排别墅，所以由于算法问题，单价看似波动很大。

真实单价应该还是3万多。

由于是联排别墅，所以虽然房龄更老一点，但单价还是更高一些。

未来海岸水云湾，2014年建成，容积率1.5，绿化率38%，单价3万。

为什么房龄新这么多，价格反而更低？

因为这是动迁安置房，从照片也能看出来，小区不如浪琴湾漂亮，而且看出是塔楼为主，而塔楼通常公摊更大。

未来海岸蓝月湾一期，2007年建成，容积率3.2，绿化率45%，单价3.2万。

感觉未来海岸系列都差不多，小区漂亮，供给充足。

京口岩小区，2007年建成，容积率2.2，绿化率35%，单价2.7万。

比浪琴湾还更新一年，而且还是板楼，公摊小，但价格低10%以上，因为这也是动迁安置房小区。

附近还有一些小楼盘，便宜一点，但房龄也老一点。

我想，通常选择岛外楼盘的刚需，应该都是希望住得舒适一些，所以太老的楼盘我就不介绍了，有兴趣的可以自己去看看。

二、厦门双十中学海沧附属学校

双十海沧附属学校，与北京师范大学厦门海沧附属学校属于岛外三区中考第一二名的竞争关系，去年与今年，双十海沧附属学校中考高考均反超北师大附校，带动片区房价大涨。

对口小学是厦门双十学校海沧附属学校小学部，天心岛小学，石塘村户籍应届小学毕业生，经排位的民办小学毕业生。

该片区与北师大附属学校片区相比，最大的优势，就是地段更好。

如果说北师大附属学校从海沧湾公园地铁口出来，还得骑行3公里，那双十海沧附属学校片区，直接就长在了地铁口。

上图圆圈中是海沧双十附属学校与海沧湾公园地铁站出口，两个圆圈中绿色的交通路线大约1公里多。

长方形框住的是学校周边各个对口楼盘的名称。

海沧湾公园地铁站出来，就是海景奥斯卡与天心岛这两个楼盘。

从地图中右上的海沧大桥下来，也立刻进入该学区，交通可谓是十分方便，与岛内只隔一座海沧大桥。

海景奥斯卡，2007年建成，容积率3，绿化率35%，均价4.8万，价格傲视本地区楼盘。

同片区更新的楼盘，价格都比它低一截。

为什么这么贵？

因为：

1、板楼，公摊相比该片区的其他新房低得多。

2、看海。

3、地铁口就开在家门口。

当然，这么贵我通常不考虑，留待土豪有缘人。

天心岛，2009年建成，容积率3，绿化率47%，均价3.6万，

3.6万的价格比海景奥斯卡低多了，但也不便宜，毕竟离地铁口也近。

中骏蓝湾半岛，2008年建成，容积率2.89，绿化率23%，均价4.4万。

中骏楼盘外表看起来都很高端大气，价格自然也高。

中骏蓝湾半岛均价4.4万，比天心岛的3.6万贵了8000块，房龄却还要更老一年，离地铁口也更远一点。

这就是高档楼盘，留待土豪有缘人。

海晟维多利亚，2010年建成，容积率3.4%，绿化率76%，均价4.4万。

我进去看过，觉得绿化挺好，但感觉楼盘有点密集，查了一下，容积率3.4，挤了点。

2010年的房子，比中骏新2年，价格同样是4.4万，还是有点高。

彼岸，2011年建成，容积率2.4，绿化率35%，4.29万。

彼岸容积率在这些次新小区中，算是比较低的。

绿苑小区一期，2007年建成，板楼，容积率3.4，绿化率45.8%，均价3.1万。

绿苑小区二期，2007年建成，板楼，容积率1.45，绿化率55%，均价3.2万。

绿苑小区三期，2007年建成，板楼塔楼结合，容积率2，绿化率30%，均价3.3万。

读天心岛小学——双十初中。

绿苑小区一二三期就放一起讲了，板楼，公摊小，容积率低。

2007年，价格3.1-3.3万，比较亲民，比起周边天价小区，性价比高很多。

绿苑新城一组团，2011年建成，容积率1.4，绿化率55.5%，均价4.2万。

绿苑新城二组团，2011年建成，容积率1.4，绿化率55.5%，均价4.3万。

绿苑新城三组团，2013年建成，容积率1.4，绿化率55.5%，均价4.3万。

读双十海附的小学与中学。

比海晟维多利亚更新一些，价格低一些，但也突破4万大关。小区内塔楼板楼都有。

绿苑新城四组团别墅，2013年建成，容积率1.4，绿化率50%，均价5万。

别墅，专供土豪享用。

金海苑，2005年建成，容积率2.8，绿化率38%，均价3.2万。

这也是板楼，贝壳查到的数据，与绿苑小区一样，价格也差不多，都是3.2万。

海上明珠家园，2007年建，容积率6，绿化率30%，3.2万。

就一栋，265户，也是2007年，容积率6，高了一些。

滨海阳光，2005年建成，容积率2.9，绿化率22%，单价3.1万。

比绿苑小区旧一点，价格差不多。

泉舜滨海上城，2007-2009年建成，容积率4.3，绿化率36%，4.2万。

贝壳上查找的该小区房源，大多标记为2007-2009年建成。

塔楼，公摊更大，房龄并不比绿苑小区新多少，容积率也高，但价格贵了一截，达到2010年的维多利亚水平，可能是因为离学校近，小区漂亮？

总结：

1、目前岛外各所新初中，只有海沧北师大附属学校与海沧双十附属学校经历过中考的检验，成绩较好。

至于与岛内中学相比，虽然没有公布的具体的分数，但我猜测，应该还是不如岛内普通中学。

因为以前全厦门都公布中考成绩的时候，岛外海沧，集美，杏林三区的中学成绩，相比岛内都属于垫底。

现在海沧北师大附属学校与海沧双十附属学校可能成绩比以前好一些，但估计也有限。

如果希望买相对新一点的房子，配上过得去的学区，可以考虑海沧北师大附属学校与海沧双十附属学校。

2、海沧双十附属学校，成绩与海沧北师大附属学校差不多，但地段更好，就在海沧湾公园地铁口与海沧大桥下面，价格也明显更高。

片区内价格低的小区有绿苑小区、金海苑，2007年建成，价格3.2万左右，价格相对其他4万多的次新房更低。而且是板楼，公摊更小。小区图片可以看上方。

如果希望住更新的楼盘，片区内最新的是绿苑新城三组团与四组团别墅，2013年建成，单价分别是4.3万，5万。

其他新楼盘也在4万以上的价格。

3、海沧北师大附属学校比海沧双十附属学校远3公里左右。

如果自己开车，这3公里可以忽略不计。

该学区可考虑未来海岸系列，小区漂亮，居住较舒适，单价3万左右。由于供给量大，多耐心找找，也可能找到3万以下房源。整体房价要比海沧双十附属学校学区更便宜一些。

最后，本文挂牌房价，成交房价，房龄，等数据来自贝壳找房。