绿维文旅：都市休闲聚落概念及分类

1、都市休闲聚落概念界定

绿维文旅认为，都市休闲聚落，即是位于都市之中，具备一定的休闲消费吸引力、有相当规模和场地空间，能够聚集人群并为之提供休闲游憩的聚集区域。

绿维文旅研究发现，都市休闲聚落，其基本要求可总结如下：

首先，休闲聚落中的休闲消费吸引力，即特色，休闲聚落必须具备自身的特色消费吸引力，无论是作为购物为吸引力的商业街区、购物中心，抑或是以酒吧或者主题酒店集合的酒吧街，或是以民族、历史文化古建筑作为吸引力的景点街区等，都必须构成对客源的吸引，形成触发客源前往体验的动机。

其次，休闲聚落必须位于都市之中，且有足够的配合其特色吸引力的场地和规模空间，即为多项目体的聚合，能够为聚集的人群提供充足的空间。

再次，休闲聚落必须能够在其主体吸引力下，满足前来游客的首要需求之余，能够为游客提供休闲游憩的放松体验。

2、都市休闲聚落分类研究

（1）从核心吸引力看都市休闲聚落的分类方式

绿维文旅认为，都市休闲聚落以其核心消费吸引力作为分类方式，可分为旅游导向的都市旅游休闲聚落和商业导向的都市商业性休闲聚落两大类，两类聚落模式在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同，其开发和运营模式也不尽相同，由于各类中具体吸引力依托资源不同，又可分为次级分类（详见下表）。当然，不排除休闲聚落以本身的吸引力成功运作后，转化成为混合型的都市休闲聚落，以北京王府井最为典型；另外，按照不同的分类标准，都市休闲聚落模式又可分为人造景观型都市休闲聚落/原生性都市休闲聚落,观光型都市休闲聚落/休闲型休闲聚落/购物型休闲聚落/商务型休闲聚落等等。

1）旅游型都市休闲聚落模式

核心吸引力：旅游吸引力，即该聚落具备吸引外地或以旅游为目的的本地游客的特点和能力。例如历史文化街区依靠历史文脉与古建筑成为有效吸引力。

目标客群：该模式主要客群为外地游客，并根据其类型不同，所吸引的客群的细化结构也有所侧重。

开发特点：打造旅游性都市休闲聚落的首要是研究目标客群的喜好和消费层次，并针对本项目的核心吸引力，考量其竞合态势，从而寻求项目本身的发展空间。

2）商业型都市休闲聚落

核心吸引力：该类型的休闲聚落最终形态为商业形态，表现为最终生成为某种的商业业态，或以餐饮、或以泡吧或以购物等为核心业态的聚落模式。

目标客群：主要是本地和附近居民以及商务休闲客源。

开发特点：打造该类型休闲聚落的核心是寻求区域的商业空白点和市场空白点，从而为应对其空白创造自身有效发展前景。

典型案例：金源MALL，上海外滩，世贸天街等。

（2）从客群消费行为看都市休闲聚落的分类方式

上述分类方式是从开发角度看，更多地站在开发商角度看都市休闲聚落，然而，都市休闲聚落的打造，其根本目的是为消费群体提供适销对路的消费方式和休闲方式，因此从客群消费行为区分都市休闲聚落，对其未来开发模式和发展动态有着更为明确的作用。

1）购物为核心的都市休闲聚落

核心吸引力：购物

目标客群：本地客源为主，部分为外地到本地以购物为目的的消费群体。

特点：无论是从“第一代商业模式”的百货大楼，还是“第四代商业模式的”大钟寺商业广场，抑或是新型“Lifestryle shopping center”，都逃不脱“shopping”的局限，根本上，仍然是以“购物”为核心和最终目的。从关注客群购物心理的敞开式购物到休闲活动比重增加的新型生活购物中心，其发展趋势只能是越来越提高休闲活动在其业态中的比重，做到“如何让客群更为舒适休闲地购物”。

典型案例，蓝色港湾，大钟寺，王府井等。

2）休闲消费为核心的都市休闲聚落

核心吸引力：以休闲消费为核心，休闲产业引导或主导，购物为配套的商业地产开发模式。

目标客群：本地休闲客群，商务型客群。

特点：本类型的都市休闲聚落，在成功运营之后，都将成为一种单一的消费代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃饭”，未来到热公馆去“泡浴”，广义地说到王府井去“买东西”等，都将成为休闲消费为核心的都市休闲聚落。随着休闲业态的细化分工，休闲消费模式也将越来越繁多。

同样，随着发展，综合型消费核心的都市休闲聚落也将成为发展趋势，以北京“热公馆”为例，热公馆坐落于北京市丰台区方庄商圈，总营业面积5万余平米，会馆共7层，可同时接待1700人，是北京目前最大的商务休闲中心。其现代时尚、极致品位、配置考究的装修风格，尽显尊贵典雅；商务休闲、文化休闲、趣味休闲、康体休闲温馨、舒适、别致的功能组合，尽显细微关怀。由三利集团斥六亿元巨资，整合最精英团队精心打造，汇集了温泉浴、专业SPA，客房、官府菜四个板块，形成专为北京及周边地区高层商务人士提供全方位服务的高端商务休闲聚落。

典型案例代表：后海街区、热公馆，簋街等。