祥生集团-浙江粮仓

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　　钱袋子

　　财务能力：后发涨典型

　　1995年，祥生地产成立于浙江诸暨。

　　次年，祥生开始房地产业务，直到2014年总部搬迁前，祥生都是典型的浙江区域性房企,盘踞在以绍兴诸暨为代表的浙江三四线城市。

　　转折发生在2014年，祥生总部迁至杭州，随之迈开了规模步伐：2015年，销售规模破百亿；2018年，净利润扭亏为盈，销售规模突破千亿。

　　正因如此，谈及后来居上的浙系房企，不少人都会想到祥生，其以销售额的高复合增长率，成为现象级增速代表。

　　如今，2020年，祥生控股(集团)有限公司于6月在港交所递交招股书。

　　据招股书显示，祥生控股收入由2017年62.93亿元增加至2018年的142.15亿元，2019年增加至355.19亿元，复合年增长率为137.6%。

　　或许是为了冲击上市，祥生的确给出了较为好看的增速答卷。

　　一是此前很多指标本处于低位，二是祥生注重规模与利润同步扩张。

　　（1）祥生销售规模从百亿到突破千亿，仅用4年时间，速度位处行业前列。

　　（2）截至2019年，虽祥生23.9%的毛利率不占优势，但净利润达到32.09亿元，同比大幅增长，同时净利润率也从3%上升至9%。

　　值得注意的是，随着祥生盈利能力提高，其过往高净资产负债率有所降低，但仍处于高位：2017—2019年录得净资产负债比率为1380%、740%及360%。

　　策略调整：要留下也要走出去

　　2019年，迈入千亿行列的祥生调整策略，明确“1+1+X”，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局：

　　以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省，同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。

　　截至2020年3月31日，祥生地产拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，包括浙江省104个项目、泛长三角区域65个项目及中国其他地区26个项目。拥有的土地储备总额约为23.04万平方米平方米，其中约超50%位于浙江省。

　　换而言之，祥生的布局重心还是在浙江，但同时开拓新潜力城市，试图摆脱对浙江区域的单一依赖，布局全国化市场。

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　　浙江粮仓

　　发力：持续补仓扩张

　　作为祥生的当前最大业绩占比区域，浙江仍是重中之重。浙江市场的拿地情况，也可窥见其宏观布局一二。

　　据浙报传媒地产研究院决策通显示，近一年，祥生浙江拿地12宗，合计体量125.9万方，总额151.1亿元，平均楼面价12002元/㎡，平均溢价率27.6%。

　　2019年9-12月，拿地4宗，体量39.8万方，总额44.7亿元；2020年1-8月，拿地8宗，体量86.1万方，总额106.4亿元。

　　可以看出，2020年来祥生持续发力拿地，扩张规模，还是要务。

　　拓展：优化土储结构

　　祥生在浙江城市近一年拿地主力集中在杭州，共计5宗，占拿地额63%左右；绍兴、温州均为两宗，宁波、嘉兴、丽水各一宗。

　　此前，祥生主攻三四线城市，比如浙江，绍兴、台州、湖州等城市位列市场销售额前列，但杭州、宁波等一二线城市业绩排名则靠后。

　　但从近期拿地来看，祥生策略已发生一定变化：祥生在杭州、宁波等二线城市的拿地能动性的确较高，一二线城市布局大幅推进。

　　对于祥生而言，于杭州、宁波这类一二线城市扩张，可以不断优化土储项目结构；而在绍兴、嘉兴、丽水等三四线城市持续推进，寻求利润点。

　　如祥生5月拿下的诸暨项目,成交楼面价5005元/㎡，参考周边恒大·悦珑府近期房价（约1.3万/㎡），祥生项目利润率或可高达20%左右。

　　不过，在杭州等高竞争市场，要保持规模又要维持利润，有相当难度。祥生选择深耕板块、提高运营率作为平衡。因此近一年在杭州5宗地块有3宗落子杭州大学城北。

　　祥生在浙存货

　　浙报传媒地产研究院决策通显示，截至今年8月，万科在浙江在售及储备项目（合作项目为不完全统计）共计53个，位于杭州、绍兴、湖州、台州、温州、嘉兴、宁波、丽水、衢州、舟山等10个城市。

　　其中杭州共计16个，绍兴16个，两城项目占据在浙存货60%以上。