开扒！白云首个旧改即将入市，万科操刀，价格直奔…？
“你家700平的房什么时候下来啊”？“年底差不多吧，下个月好像可以去看样板房了”。
耳边传来隔壁桌两个小年轻的对话，正要送进嘴里的烤串顿时不香了。
几个回合听了明白，田心村拆迁户来的。
对，就是那个白云区首个城中村改造项目，田心村，由万科操刀。
这倒让我想起前几日偶然见得一张海报，当时并未在意，此刻回想，居然有点小激动。
白云首个旧改+万科IP，五年过去，项目转眼也要面世了啊！从破败褴褛到一个全新的世界，等不及它自己揭开面纱了，房产君先一探为敬。
时间线先随我回到上世纪90年代。因建地铁和内环路，数万的老城区拆迁户被安置于同德围。
可惜之后整个区域由于交通、环境等问题重重，发展逐步滞后。明明也位于城心，与荔湾越秀唇齿相依，与广州火车站直线不过2公里，却被大家逐渐遗忘了。在寸土寸金的广州主城，不由惹人唏嘘。
| 区位示意图
同德围内不少村落更是难掩恶劣光景。昔日田心村就是个典型。建筑横七竖八，规划杂乱无章，街道崎岖，污水横流。
| 改造前的田心村，图源金羊网
| 改造前的田心村
| 改造前的田心村
好在多年后，在整个羊城的旧改大潮下，白云区首个城中村改造项目在这里应运而生，由广州万科拿下。
2018年1月，田心村旧改首期拆卸复建正式启动，项目西临西槎路，北靠环城高速。改造范围总占地15.84公顷，复建区建面20.85万平方米、融资区建面18.14万平方米。
全村一边拆一边建，截至目前，回迁房的首期、二期正全面围挡施工。首期封顶在即，300余套回迁住宅计划年底交付；二期正在进行土方开挖施工。预计六月会组织村民参观样板房。
| 改造后沙盘示意图
| 首期回迁房
| 二期回迁地块
据悉，改造后的田心村建筑密度将整体下降35%，现代化智慧社区将一举取代之前幽暗逼仄的“握手楼”。
而按照规划，田心村旧改项目还将配建2所6班幼儿园，一所24班小学，4000多个停车位，6万方商业，规划有绿地、广场、水域、老人服务中心等。释放的空间将引入大量产业，实现田心村产业转型升级，的确令人遐想无限。
| 改造后效果图
此外，原本非常令人头疼的交通问题也将得到改善。
项目会配合打通铁路西侧东环路及同康路，连通西槎路与增槎路，衔接上环城高速、内环路等路网，十五分钟通达白云新城核心及荔湾、越秀核心商圈。
| 路网示意图
当然，目前整个项目除了首期回迁房已实景可见，其余楼宇和配建还停留在规划图里。但田心村周边的城市界面可以先了解一番。
8号线北延段预计年底建成，纵向穿过同德围，可以接驳1号线、5号线、6号线等通达广州各区。线路在项目周边设有同德围站与鹅掌坦站，到项目的直线距离基本都在800米左右。
附近老城生活氛围浓厚，配套不算高端，但足以覆盖基本生活所需。
教育这块有明德小学、六十五中南校区等多所学校环绕；商业资源有新都汇购物广场、百德商业广场等，日常吃饭、购物、看电影等都可以满足；还有一个同德公园就在项目西侧。
| 配套示意图
| 明德小学
| 岭南花园小学
| 同德公园
| 增埗河
| 百德广场
| 骐利广场
项目周边，则多是90年代建造的小区，整体界面中等。
| 雅怡花园
| 田心阁等
万科的住宅项目虽还未问世，但含金量可以先从区域价值和产品规划窥探一二。
田心村所处的同德围位于白云、荔湾、越秀三大主城的交汇处，处于被遗忘多时的价格洼地，现在被纳入白云新城扩容区域，也就是大白云新城板块。
白云新城自不必说，汇集有南航、华为等大量行业巨头，产业资源不断升级；白云站TOD从这里通达全城以至连接世界；大面积的旧改正在轰轰烈烈的进行，城市未来只等焕然一新。
| 白云新城实拍
上周，广州那场史诗级土拍，也印证了白云新城的价值。
江夏地块起拍楼面价32705元/平，成为白云起拍楼面价最贵的宅地。地块在七家房企一个半小时的激烈争夺后，终以4万+的楼面价成交，溢价率31.92%。
且目前在大板块内，一手住宅均价4万起步，更有龙湖天奕一把火点上13万+。
| 区域房价示意图
而回看项目所在的小区域，已多年没有新货供应。
周边十年内的次新房单价在四万以上，连20年楼龄以上的小区均价也在2.5-3万左右。
| 区域房价示意图
虽然万科此次的新产品还没有更详细的露出，但据称将采用住宅系最高精装交标，从智慧家居到安防系统，毫不马虎。毕竟是白云首个旧改项目亮相，不敢辜负。
综上所说，项目不足是小版块内，城市界面仍需提升；优势是所在大板块价值明晰，城心价格洼地属性重启，有万科产品力加持，亦是小区域内久违的住宅上新。
最后，大家不妨在留言区猜猜，项目的价格会去到多少，4万会不会起步价呢？