重庆楼市即将入冬吗？下叉还是等待？

（图片来源于网络）

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2015年的冬天，售楼部门可罗雀，某大型项目的会议室，领导悉数到场，研究“项目该如何过冬”。

投影出来的PPT上，呈现出来的都是满满的负能量，整个市场数据都在下滑，消费者观望情绪浓厚，房价一折再折。营销总监哭丧着脸，说他已经2个月没休息了，女朋友都要跟人跑了...

最后，总经理只默默地说了一句话。

“年底之前，业绩完不成，全部走人！”

 

正所谓，年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。

坚持过寒冬的人，会更强健；没坚持过的，都冻死在了寒冷的冬夜。

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最近和几个业内资深人士交流重庆楼市状况，普遍比较会有悲观情绪，说现在是“冬天刚来，后面还冷着呢”。

不瞒大家，最近有点急躁的开发商，的确有点多。

动作普遍有两个：

1）大幅度动优惠

2）高成本请分销

其实很难简单地去评判他的对或错。

就像一个普通家庭，遇到急事，几十百把万，就让把人难得彻夜焦虑。

我们不是开发商，很难明白开发商的难。

但作为消费者，我们该如何客观而理性地看待这个行情和优惠促销这件事呢？

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行情的分化，已经比较明显。

首先，基本上所有楼盘都采用了付费寻求分销帮忙这条路径，分化在于有的费用很高，有的费用较低。

其次，优惠分化也非常明显。有的给了高折扣，或者装修变毛坯；也有的，价格没有任何变化，依然顶起卖。

中介分销这个事，更多的实际上是应对市场竞争更激烈时的常规动作。

属于中性。

但动价格这个事，就需要仔细分辨了！

• 哪些还能稳得起？

• 哪些稳不起？比较着急？

往往会产生很多不同的结果！

据我的观察，稳得起的楼盘，通常有几个明显的特征：

• 楼盘综合价值不错，地段、品质、配套、户型等都算可以；

• 物有所值或者性价比高；

• 在区域内是为数不多的优质盘，具有相对性的竞争优势；

• 有良好的预期或稀缺性；

• 同时，公司资金链没问题，能顶得住阶段性的市场压力。

这类楼盘，如果是自住需求，或许价格没有优势，但却是非常值得重点关注的楼盘。

因为它更「靠谱」。

我们应该理解，好房子，一定成本更贵，以及开发商要有合理的利润。

价格与价值对等，这是良性循环。

“稳不起”的楼盘也有几个明显的特征：

• 位置偏远、品质一般、配套不足；

• 户型设计、产品定位等方面出现失误，不能满足客户需求；

• 开发商急于回笼资金，资金链压力非常大。

而面对公司业绩压力，迫不得已“大幅促销”。

一个建议：你带着上述这些要素，去对应地观察分析你的目标楼盘，大致就能判断出来他们还稳不稳得起。

对待“稳得起”的楼盘，相对会放心一些，自住需求，追求品质，自然可以买；

对待“稳不起”的楼盘，反而更要多个心眼，观察其风险所在。

结论：

在平淡的市场阶段买房时，按照经营者思路，反向思考，非常重要。

降价减配，降价降质，已经屡见不鲜了。

买房是大额消费，一点折扣相对于房子总价而言，其实没有那么重要。

品质，才是决定房屋未来价值的关键因素。

本质上，对于一些不靠谱的开发商项目，他给你优惠的总价，不是他割肉，而是在你的钢筋含量、公区造价、园林景观上做做文章！换换材料！

这是恶性循环。

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对于楼盘的差异性表现，大体上还要分为两类：

第一类，

比同区位、同类型楼盘便宜个10%以上，这种是没有技术含量的简单粗暴，叫做“价格差异性”。

第二类，

比隔壁楼盘户型好、景观好、装修好、服务好，注重消费者体验。同时，价格比较稳定。

这种叫“产品差异性”。

产品力支撑其价格。

无论在何种市场，从我10来年的心得看，作为购房者，我们要的是“保质保量”的“性价比”，而不是“减质减量”的打折。

这些年，房子从供不应求到逐渐总体平衡，未来更有价值的房子，一定是有品质、有配套，满足人们改善居住条件需求，更好的房子。

就像刚刚过去的1111。

最终疯狂售卖的还是衣服鞋子家具电器，而不是房子。

第一因为阿里粑粑补贴不起，别看他们很富裕，你让他给全国房价满400减50试一试！

第二则是因为房子的巨大差异性，每一套房子，对于每一个家庭，选择的价值维度都不相同。

在楼市，性价比≠低价格，是一个永恒的宗旨。

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其实对于重庆楼市，我有几个挺敬佩的楼盘。

比如冉家坝某项目，因为保品质，套内30000元/㎡左右；

还比如渝中，另一项目因为造价+区域价值，套内30000-40000元/㎡左右；

还有九龙坡的印江州，因为高规格配置、高装修标准和对区域潜力的预判，从来没有动过价格。

这些项目的业主，都可以放心地睡得着觉。

如果再说细点，项目稳得起，

其一，来源于价值自信；

其二，价格坚挺，必然有品质支撑价格，且允许适当的降低销售速度；

其三，能提供更多的附加价值。

以我们此前分析过的印江州为例。

（1）我记得它第一开盘时，因为是区域内较高的单价，销售并不顺利。但一直没有动价格，品质和态度逐渐受到认可，反而卖成了2018年区域销冠，蝉联2018-2019年200万级产品大西区份额TOP1（数据来源：铭腾数据）。

（2）不断强化的区域价值

约63万方的九龙坡成熟区品质大盘，本身就具备很好的稀缺性。

作为区域内为数不多的品质楼盘，就近的，如重医、大坪、西南医院的教授、医生；育才中学的老师；九龙坡高净值人群大量的改善置换，是有明确潜在需求的！

（距离为直线距离 来源于百度地图显示）

石桥铺商圈扩容、红岩村大桥（在建）即将连通江北、成渝经济圈门户地位；

距离在建的5号线、环线陈家坪站约600米；

这些区域利好，在兑现之前，需要坚守、需要时间。

（3）品质支撑

这一点最为关键。东原“印”系血统，属于高品质系列，值得坚守。

如配置，印江州的多龄场景式园林、多主题架空层泛会所、约5000㎡高端印会所，都需要精心打造；

（印江州会所实景）

如装修，印江州的装修配置是重庆市面非常不错的标准：

• 楼栋门禁采用人脸识别；

• 智能密码锁；

• 配备中央空调、新风系统、地暖系统、净水系统；

• 隔音降噪更好的系统门窗（1/2期配置）；

• 印江州八系精工，涵盖智能、健康舒适、收纳、玄关、客餐厅、厨卫、卧室及家政等八大方面，高达60项人性化细节，全方位考量家庭居住的舒适度和便捷度。

（三期样板间实景拍摄）

当然，我们都知道，即便同品牌的材料，型号档次不同，价差非常巨大；同一个工艺做法，有300一天的工人，也有150一天的工人，经验不同，水平不同。

这个选择题，是造成装修差价的重要因素，是考验开发商专业和良心的事！

反推回去，降价降标准？或许就不难理解了。

（4）产品讨巧

印江州目前在售的户型面积，比较主流。主力套内100㎡上下，定位品质改善。

户型实用性都非常高。

比如我贴一张户型图。

（户型装修演绎图）

你可能想象不到，这个户型，套内计价面积只有约94㎡。

却实现了横厅模式，并且刻意设计了双阳台，

半封闭阳台使得整个厅的部分面积扩大，增加采光与实用性。

同时景观阳台，形成可变空间。

全屋几乎没有任何浪费面积！

印江州的户型都比较注重细节实用性！

（5）服务附加值

印江州依托社区运营TOP1——东原原·聚场的社区运营，通过很多活动，营造有温度的邻里关系，以及高端物业服务，是作为附加值的存在。

（印江州活动）

高品质会所，可以视作豪宅标配，也是圈层的载体。

会所的一些活动，让业主生活变得更加丰富。

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题外话。

市场火爆时，我会尝试提醒开发商，别太透支消费者的喜爱和追逐，那些“一次性付款优先”，是在透支消费者的购买力，那些傲娇的“老师，我们不知道哪天开盘”是在透支消费者的热情与喜爱。

买的时候多激动，“扯皮”的时候就有多激烈。

市场平稳以后，突然之间好像刚需都不在了？很多楼盘卖不动了？

但我想说，优胜劣汰，这才是一个正常的商品交易市场，当市场回归常态，甚至即将迎来一些人口中的寒冬时，反而对有实力的开发商，是超车的机会。

而对于消费者，一定也是好的时机，出现了！

高品质的产品+高质量的服务，是保障房屋价值的最核心因素。

也是支撑价格的决定因素！

而作为一个对重庆楼市长期发展看多的人，我的观点从未改变。

以自住需求和长期价值投资为目的的购房，冬天，正是制定买房计划最好的季节！

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现在回想起来，2015年冬天，我最后悔的事，就是没买进如yld、hytx等几个楼盘，当时他们套内10000-12000元/㎡，加上户型较大，单价和总价，在一众楼盘里，显得“很贵”。

但现在回过头去看，却都成了难得的好机会！