莫慌：所购房屋遭司法查封，满足四个条件或能排除执行
许先生最近却有件烦心事，他从开发商手里买了房子并已入住，突遭法院查封拍卖。这是怎么回事？许先生能够如何救济？
案情回放
B房地产开发商向A公司贷款，并以名下锦盛大道的房屋作抵押。B房地产开放商到期无法偿还借款，A公司将其诉至法院，后双方达成调解，约定B房地产开放商分期归还A公司借款，否则A公司有权对锦盛大道的房屋行使抵押权。
B房地产开放商未能按约还款，A公司向法院申请强制执行。法院依法查封并裁定拍卖锦盛大道的房屋。
庭审交锋
许先生诉称，2012年，其与B房地产开发商签订购房协议书。截至2014年，已按约支付了全部购房款。B房地产开发公司已将房屋交付给原告，其于2013年10月居住至今。其与B房地产开发商签订的房屋买卖合同合法有效，且早于抵押登记时间（2014年12月）,许先生认为其应为系争房屋的实际所有权人。故请求法院不得执行涉案房屋。
A公司辩称，物权的设立和变动以登记为准。A公司在办理抵押登记时，系争房屋的产权人为B房地产开发商。许先生与B房地产开发商签订的房屋买卖合同未在房地产交易中心进行备案、预告登记等公示，不能对抗作为善意第三人的A公司。请求法院驳回原告的诉请。
法院认为
案件系争房屋为商住房，许先生向开发商购买该房屋用于居住，因此许先生为商品房消费者。基于消费者生存权这一更高价值的维护，消费者对房屋的物权期待权应当优先于抵押权。
法官说法
针对商品房预售不规范的情况，《九民纪要》确定了在商品房买受人的物权期待权没有进行法定公示的情况下，赋予其优于抵押物权的效力。
➤该案外人必须是商品房消费者。即必须是消费者从房地产开发商购买的用于居住的商品房。因此，作为一般房屋买卖合同的买受人（二手房购房人）的权利则不适用上述处理规则。
➤所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。即在涉案房屋同一设区市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。或者虽然名下已有一套房屋，但是购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。
➤该消费者必须已经支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。按照《九民纪要》的规定，应当是或者已经支付了超过百分之五十的价款，或者虽未超过百分之五十，但是已经十分接近，并将余款支付给申请执行人或者按照人民法院要求交付执行。
在严格审查后满足以上基本要求时，基于对生存权（居住权）这一更高价值的维护，案外人对房屋的物权期待权应当优于抵押权，可以排除法院的强制执行。
来源｜上海市青浦区人民法院
作者：郑盼盼
责任编辑 | 张巧雨
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