禹佳生活服务递表港交所：物业与商管双轮驱动，关联方贡献三成收入
受疫情影响，上半年整体出租率降至69.7%。
据IPO早知道消息，12月11日晚间禹佳生活服务集团有限公司（下称“禹佳生活服务”）向港交所递交招股书，中银国际和海通国际担任联席保荐人。
招股资料显示，禹佳生活服务成立于1997年，是一家物业管理服务和商业运营服务综合提供商，遵循「2+4+X」的扩张战略，专注于海峡西岸地区和长江三角洲地区，并在中国市场的四大重点区域（即环渤海经济圈、华中地区、西南地区和大湾区）确立市场地位。
其中，物业管理服务同其他物业公司别无二致，包括基础物业服务、非业主增值服务、社区增值服务三项。截至2020年6月30日，禹佳生活服务共有在管物业项目74个，涉及总在管建筑面积约1320万平方米；共订约项目123个，订约物业总建筑面积为2260万平方米。
禹佳生活服务亦管理及运营多样化的商业物业组合，包括购物中心、写字楼及商业街。截至2020年6月30日，其为26个项目提供商业运营服务，在管总建筑面积为70万平方米；已订约商业运营项目为34个，已订约总建筑面积为110万平方米。
根据中指院按综合实力排名的物业服务百强企业排行榜，禹佳生活服务在2019年和2020年皆排名第36位，而就商业运营服务而言，按商业物业（不包括写字楼）的在管总建筑面积计，其在2019年物业服务百强企业排行榜中名列第六位。
值得一提的是，禹佳生活服务系禹洲集团的关联公司，此番上市构成后者的分拆。IPO林龙安夫妇透过禹州集团和禹佳管理控制禹佳生活服务58.78%的股权，其中禹洲集团持有禹佳生活服务90%的股权。禹州集团表示，分拆旨在允许将禹洲集团及禹佳生活服务的两项业务平台分开，使之具有清晰的划分，且令禹洲集团及禹佳生活服务各自管理层能更明确地将业务重心放在各自的核心业务分布上。
禹佳生活服务股权结构（来源：公司招股书）
禹洲集团实为一家成熟的综合业务集团，涵盖房地产、投资、酒店管理、金融与贸易等多个行业。截至2020年6月30日，禹洲集团在中国六大城市群的37个一二线城市拥有167个住宅及非住宅物业，总土地储备约为2020万平方米，并于苏州、合肥及扬州等城市拥有领先的市场份额（按合约销售额计）。
禹佳生活服务的业务增长长期受益于与禹洲集团的战略合作，其绝大部分在管总建筑面积均属禹洲集团单独开发或禹洲集团与其他物业开发商联合开发的物业。除了禹洲集团开发的项目外，其从2020年开始积极将服务扩展至独立第三方物业开发商开发的物业，于2020年7月通过收购舟山星城揽获42个第三方项目。
於往绩记录期间，禹佳生活服务的财务业绩取得显著增长。2017-2019年收入从3.05亿元增至5.44亿元，复合年增长率为33.5%；同期净利润从2366万元增至6534万元，复合年增长率为66.2%。而在2020上半年，禹佳生活服务分别实现收入2.75亿元、实现净利润3719万元，分别较去年同期增长15.3%及42.6%。
禹佳生活服务利润表（来源：公司招股书）
净利增长快于收入增速，间接反映禹佳生活服务的盈利能力在增强。事实上，其整体毛利率于2020上半年达到31.4%，较2019年同期增加4.3个百分点。细分来看，禹佳生活服务的盈利情况却要打折扣，于2020上半年其的物业管理服务毛利率达到近年高点23.7%，却依然低于行业平均约30%的水平。
禹佳生活服务毛利率情况（来源：公司招股书）
如前所述，禹佳生活服务的外拓能力不足，这也导致其收入很大程度依赖关联方。据悉，其物业管理服务收入在2020年之前百分百来自母公司项目，第三方项目只在2020上半年贡献53.7万元约0.3%的物管收入。2017-2020H1其向禹洲集团提供服务产生的收入分别为9420万元、1.28亿元、2.09亿元及9440万元，分别占其总收入的30.9%、32.5%、38.4%及34.4%。
禹佳生活服务关联方依赖情况（来源：公司招股书）