冲动买下38套房，净亏470多万！惠州海景房“有毒”？
“当时买海景房刷卡有多开心，现在望着这片海就有多伤心。”
将近4年，魏然对于当初冲动购买下惠东38套海景房耿耿于怀，赚的钱不够交水电费，净亏损470多万，房价还一直在跌。
很多人在深圳、东莞限购升级之后，转而盯上了惠州的房子，特别是看了海景房之后，基本上是魂都被勾走了。
南方楼事想说，2020年的今天，海景房仍然是“毒药”。
冲动买下38套海景房，净亏损470多万
上个月，南方楼事一名读者发来消息：想去看双月湾的海景房，觉得怎么样？
当下南方楼事心里咯噔一下，疑惑这位朋友为什么想不开。
细问之后了解到，原来是深圳刚需，迫于手头资金有限只能转战临深城市。
当天南方楼事表达不建议购买的想法后，他表示了解。
一个星期后发来消息，“我看了双月湾的海景房，别墅当酒店出租可以，一晚1500元左右的价格，高层公寓式酒店每个月租金收入在2500-3500元左右。”
加上当天入住酒店的人比较多，车子都被拦下，一派热热闹闹的景象，让他觉得自住或者投资都比较可观，一万出头的价格大概更让人心动。
早上睁开眼，阳光、沙滩和海浪，如此美好的生活，这谁能受得了？
双月湾海景房 图源朋友圈
但美好的背后，往往都有一部血泪史。
“翻腾的不是大海，是我们这些无法爬出坑的投资者的辛酸泪。”
在深圳生活和工作的魏然，2017年去惠东双月湾度假的时候，恰巧遇到中介在推某湾二期的海景房。
当时中介把房子讲得天花乱坠，“年轻人一定要买一套来度假！老年人一定要买一套来养老！”
如果不住，可以用来经营民宿或者酒店托管。如果托管，每个月能固定返还1200元左右，年底还可以参与分红。
不管中介怎么算，租金回报率似乎都很客观。加上那两天沉迷双月湾的“美貌”，她脑子一热就刷卡买下了38套房。
惠东 巽寮湾某海景房
后来，魏然了解到酒店托管有很多坑，此前就有不少业主因为托管的酒店管理水平不高、管理不当，很难有收益，这导致业主和开发商常年出现纠纷。
网友讨论酒店管理模式，中介“洗脑”话术多年不变
于是她决定自己经营民宿，没一年就后悔了。“千万不要买海景房，不好打理就算了，平常真的很少有客人赚不了多少钱。”
在美团上查询附近的酒店/民宿价格，平常高层的酒店价格在160-295元/间左右，节日价格会翻两三倍，在290-960元/间左右。
如果全年，一天不落的租满，会有多少收入？
一年365天，国家法定节假日11天，休息日104天，工作日是250天。
租金我们取个中间价位：节假日能租520元/间左右，工作日183元/间左右。
一年下来，节假日能赚6万左右，工作日4.6万左右，满打满算有10万左右的收入。
但是呢，再减掉管理费、水电费、维修费等等，一年下来纯收入9万多。
图源 美团
然而，现实情况是不可能每一天都会有人住酒店，并且绝大多数时候酒店的价格还需要打140元/间，甚至更低的价格来吸引客户，所以想达到理想状态下一年9万多的纯收入，几乎不可能。
现在咨询中介，大多表示一个月租金只能在3500元左右，一年下来也就4万多块钱。
魏然吐槽表示，平常就靠节假日赚一点管理费，连水电费都不够交。
他在买房的时候，中介给她算了一笔账，不管怎么样都会赚钱，但实际上没有这么美好。
我们用魏然一套房举例，来算一笔租金回报率。已知房源户型是52㎡，单价1.3万/㎡，总价67.6万。
按每个月3500元的租金收入来算，一年下来一套房的租金回报率只有0.55%左右，这还不如余额宝的收益率。
双月湾某海景房
租金回报率低她忍了，房价几年不涨她也忍了，但房价一直在跌算怎么回事？
说起房价跌这件事，魏然更是委屈。因为手头的房子太多，想把一些卖出去，万万没想到挂了一年根本没有人过问。
在链家上，该楼盘在售二手房11套，单价从9346元-1.7万/㎡之间不等，跨度比较大。没人任何带看量，也没有查到过往的成交记录。
图源链家官网 数据截自9月28日
从楼盘一期中看到今年成交了一套房源，户型为51㎡，单价仅9374元/㎡，十分便宜。
图源链家官网 数据截自9月28日
魏然又气又无奈，她表示“现在谁想要都卖，每套亏本5万卖。”
南方楼事按她说的房价，简单估算了当时这38套房子的总价也要2500多万，首付大概700多万。
如果以每套67.6万的总价去算，按每套降价5万的价格售出，那么全部卖出去魏然账面上也要亏损190万左右，加上近4年280多万的贷款利息，470多万是她消耗的直接成本。
我们还没算这几年的通货膨胀、房价涨幅，算出来估计会更扎心。
对于惠州海景房的现状，南方楼事采访了惠东片区资深经纪人杨生，他表示现在很多业主都是亏本卖，没赚钱。
虽然是惠州中介，但他也坦言不建议投资海景房，不管是房价涨幅还是出租回报率，都是亏本的。“如果财务自由，可以买一套玩玩，盈亏没所谓。”
杨生向南方楼事透露，碧桂园十里银滩房子早几年9000多/㎡就能买，业主现在想脱手大概要打个7折才能卖出去。
举个例子，当年一套86㎡的户型，77.4万的总价买下，现在要以54.1万的价格卖出去。
花20多万买个教训，这还不算他持有期间的各种成本，不知道业主有什么感受。
二手房地图上显示的同系列产品中，大部分在售房源在150套以上。可见，即便打了“骨折价”也不见得有人接盘。
图源链家 数据截自9月28日
被海景房“绑架”的人生
投资不行，买来偶尔过去住总是可以的吧？
南方楼事只想说，还是太天真。
周俊在惠东巽寮湾有套海景房，买房的初衷不是投资而是周末、节假日放松的小天地。
但，买完不到一年他就后悔了。
每一次从宝安出发去巽寮湾，开车都要两个多小时。如果遇上节假日堵车，全程下来堵五个小时也是很常见。“开半天车不过就是换个地方睡觉。”
因为平常没人住，家里到处都是灰扑扑的，坐的地方都没有。每次过去，总有一大半的时间用来清理卫生。
而且周边配套没有跟上，什么都没有，到了饭点经常要开车出去找吃的，最后挪半天车吃到个小破菜馆，累得够呛。
双月湾某度假村
让他更崩溃的是，海景房侵蚀严重，房子也经常漏水。“有几次去都是为了修房子漏水，物业也不管事。”
现在每去一次惠东，周俊心中都有无数问号：
为什么不去旅游住酒店？
住酒店哪有这么多事？
......
因为有了这套房，他觉得自己被绑架了。“不住就觉得钱白花了，所以有时间就老想着过去住。”
图源 朋友圈
过去几年，许多沿海城市都打造旅居房产、海景房的概念，不止是惠州，还有山东威海、海南三亚、广西北海等等，都是海景房的投资热点。
但无数个事实证明，海景房并没有大家想象的那么美好，你花三四十万就能买的房子，开发商还承诺租金就能抵月供，没有压力。
结果呢，租也不好租，想卖也卖不掉，自住也极其不方便。
魏然和周俊只是“海景房大军”里的其中一个，还有很多人被套牢。
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这段时间深圳、东莞限购升级后，公寓和海景房又火起来了，中介还无偿接送去看房。
很多人到了现场，看到蓝天、白云、沙滩、海浪......很容易产生“如此美好的生活，为什么不呢？”
脑子一热，就刷卡了。
惠州某海景房营销中心 图源水印
所以南方楼事想劝抱着投资、度假甚至是养老心态的朋友，千万不要被看房时候的美好氛围所迷惑。
如果可以，甚至不要独自去看房。
因为只要去到现场，总有办法让你掉进“坑”。
很多年轻人还在脱贫攻坚阶段，去买海景房不是糟蹋钱吗？
（文中人物均为化名）