实探降价200万没人要的深圳学位房，4万/平都嫌贵！
这两天，上市公司上海三毛位于深圳两处房产降价200万还卖不出去的新闻刷屏。
该处房产位于地段豪华的南山中心区，遍地10万+的地段卖约4万元/平的价格、并且带优质学位，仍卖不出去是什么原因？不少观点将原因归咎到深圳下半年二手市场不好，深圳楼市一片凉凉。
下半年深圳二手房市场确实相对低迷，但也事出有因。最重要的是，要南方楼事来说，经过现场看房后，这两处房产卖4万/平还是贵了。
为什么？
海王大厦
前几天，上市公司上海三毛发布公告称由于房地产交易市场不活跃，拟终止其在深圳南山中心区两项房产，目前该房产已撤牌。
有媒体报道认为，房产位于南山中心区，地段和配套都极具优势，小区均价仅片区均价的一半，并且带有优质学位，但市场行情不好直接导致了该这两套房的无人竞买。
但事实真的如此吗？
市场行情自然是一方面，但这两项房产的硬伤也不可忽视。
南方楼事到现场看了一下房子，两名中介热情的介绍了海王大厦如何如何好之后，听到上海三毛的两项房产时一致表示不推荐。
和中介聊完之后，南方楼事简单粗暴为大家总结几个卖不出去的原因。
最直接的原因，两个房子打包一起卖，需要两个名额。两处房产位海王大厦B座的13B、13C，两个房子打通成一个，需要一起购买，意味着需要两个名额，这一门槛就把绝大部分一般居住需求的个人买家拒之门外了。
13B、13C两处房产，由于门已上锁，无法进入内部
链家网显示，海王大厦均价为35875元/平；中介也带南方楼事看了两套目前挂牌在售的约120平的户型，单价约3.83万元/平，并且表示业主还可以商量价格。
而上海三毛两处房产一个为约120平户型，一个为约130平户型，根据其降价200万后的价格，即980.93万元，折算下来单价为3.92万元/平，无论是和小区均价相比还是和在售房源相比，这个价格都不低。
海王大厦现场展示的挂盘价
贝壳找房显示，海王大厦近期成交记录中，一套为37217元/平的约130平户型，一套为35000元/平的88平户型，都比上海三毛两处房产价格低。
海王大厦近期成交记录（来源：贝壳找房）
海王大厦分为A、B两座，A座位纯写字楼，B座为商住两用的住宅楼。
中介告诉南方楼事，海王大厦B座的买家为两种，一是买来开公司的；二是有大户型需求的居住买家，想住中心地段但买不起其他小区的大户型，就选了海王大厦。
南方楼事随机挑选了B座几个楼层调查，包括13层，发现调查楼层基本都是小公司为主，用于居住的人较少。社区环境相对纯居住社区来说，人员杂乱。
包括13层，随机调查几个楼层后发现B座开了许多公司
其最近的地铁站是地铁11号线南山站，高德地图显示，步行到该地铁站至少需16分钟（南方楼事昨晚实际走了一下，大约花费20分钟），步行到后海站需要30分钟，到登良站也需要步行25分钟，和媒体报道中的“双地铁”配套还是有所差别。
并且，目前大楼南侧正在封路修建地铁12号线，西侧正在封路修建地铁地铁9号线西延线，交通可以说是非常拥堵了，并且不是一两年就能解决的。中介告诉南方楼事，12号线预计2022年通车。
中介原话：“有车位，但肯定是不太充足的。“
中介介绍海王大厦建于1995年，贝壳找房显示海王大厦建1994年。
两者差别不大，就结论而言海王大厦已经是个24岁的老男人了，年龄比南方楼事的小姐姐年纪还大。
从房产转让公告来看，标的两套房产目前处于租赁状态，租赁期为2016年12月1日起至2021年11月30日止，租金第一年开始为11000元/月，此后年度/月递增200元/月。
转让完成后，受让方按照原租赁合同约定继续执行。
中介介绍，海王大厦带小学和中学学位，小学一般，但中学是南二外集团学府中学，是比较优质的学位。
不过，南方楼事经过一番搜索，发现带学府中学学位的楼盘其实非常多。
位于学府中学学区内的小区（来源：咚咚找房）
Q房网显示，该中学学区房总价170万起，对口小区99个，均价在21538元/平-111332元/平。如果单纯为了学位，海王大厦并不是最好的选择。
来源：Q房网
当然了，并不是全盘否定其他媒体报道的深圳二手房市场下行状态。但南方楼事认为也没那么悲观。
根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。
不过，二手成交走低的一个重要原因是年末深圳巨量新盘入市。华强城、万科星城两个盘就两个盘共推4000多套房，开盘时大概卖掉两千多套。后续还有万科和风轩、鸿荣源壹成中心等。
部分11、12月深圳入市新房
不完全统计，11、12月，深圳有超30个新盘入市，新房限价+开发商促销打折活动加持下，相较之下当然是选择新房的人更多。其他市场分析不做赘述，可以戳链接看看南方楼事对2018年深圳楼市分析。（藏在深圳楼市数据里的7大购房机密）
最后简单做个前情回顾，中国基金报报道：
“上市公司上海三毛1月14日发布晚间公告称，由于房地产交易市场不活跃，公司位于深圳两处住宅房产降价近200万后仍无人竞买，公司拟终止前述两项房产的挂牌事宜，该房产已经撤牌。
上海三毛的这两套房子，位于深圳市房价最贵的南山中心地段，两套房子的挂牌价格从1177.11万元两次下调挂牌价至评估价格980.93万元仍未能卖出。
在市区还是南山中心，小区房价不到南山区均价的一半。上海三毛在这个小区的房子挂牌9个月，还降价依然没有卖出去。“
就目前深圳的市场来说，短炒客退场，剩下的都是有资金有实力的玩家，但最主要的还是刚需。
好的二手房基本很少出现在市面上，一方面卖家对深圳的市场预期的长期看好并不急卖；另一方面也正因笋盘少，所以一流出到市场上基本就被买走了，也不会出现上海三毛这种挂牌9个月卖不出去的情况。
所以一个房子没人买，除了考虑大市场环境之外，还是要具体看看项目的具体情况，不能简单的被“降价200万“、”价格不到片区均价一半“等字眼忽悠了。
最后，南方楼事为大家送上全国70城最新房价涨跌地图。
( 点击查看大图）
撰文排版/秀清
插画设计/梅涵
最后拜托大家一件很重要的事↓ヾ(ｏ･ω･)ﾉ