为何楼市创连续37个月上涨新记录
【原创】
为何楼市创连续37个月上涨新记录
·（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
近日，有专家发表文章称，2015年6月，本轮房地产市场首次出现销售面积同比上涨3.9%，代表了本轮楼市爆发的起点。截止2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。
那么，为什么会出现这样的现象呢？专家也给出了原因：买房依然可以赚钱，这种财富效应的存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量与力度下，依然在创造历史销售记录；部分地方政府主动调控欲望不强，预期调控不足；门关的越来越紧，但经常开窗户，如人才等宽松政策依然在影响调控作用；调控只关注了控，调做的非常少，限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市。
应当说，专家分析的情况以及给出的原因都没有任何问题，也点出了楼市调控过程中存在的问题以及需要改进的地方。特别是如何从只关注控转向调、控结合，以调为主，是以后楼市调控需要特别重视的问题。
但是，笔者认为，除以上专家指出的原因之外，有一个比较特殊、也非常重要的因素，是不能忽视的，甚至可以说是出现边调边涨并创造上涨周期创历史记录的更主要因素，那就是棚户区改造。如果剔除棚户区改造这个因素，可能就不会出现上涨周期最长的记录。
事实也是，按照中央加快棚户区改造的要求，各地都强化了此项工作，并投入大量的人力、物力和财力进行棚户区改造工作。从2015年到2017年，全国每年完成的棚户区改造任务分别为601万套、606万套和609万套，2018年上半年又已完成了363万套，完成年度任务的62.5%，总量达到2179万套。如果按照房价上涨37个月周期来核算，全国实际完成的棚户区改造任务约为1900万套。
值得注意的是，在推动棚户区改造过程中，各地为了减少拆迁压力，也为了扩大本地区的商品房销售。尤其是库存量比较大的地区，都把货币化安置当作去库存的主要手段之一。因此，都越来越强调货币化安置，而减少实物安置，导致货币化安置比例不断提高。数据显示，2015年到2017年，这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。其中，江苏等地2017年已经全部实行了货币化安置。
货币化安置带来的直接好处是购买力上升、市场活跃度提升、去库存力度加大，不利影响是拆迁成本增加、政府隐形负债增多、房价上涨动力增强。货币化安置推动房价上涨的原因主要表现在两大方面：一是棚户区大多在城市的核心地带，周边的商业环境、交通条件、市场氛围等都比较好。因此，拆迁的补偿标准大多也很高。更重要的，凡是棚户区，从实际拆迁面积来看，一般都比较小。但是，各种搭建等则比较多。地方政府在拆迁过程中，为了减少矛盾，也会给予不同程度的拆迁补偿，无形中增强了拆迁居民的购买能力。所以，会造成短期内市场需求的扩大；二是棚户区拆除以后的地段，无论是商业开发价值还是住宅开发价值都会比一般地区高，都会吸引更多的投资者、购房者，并带动周边房价、地价、商业房价格等的上涨，客观上也推动了房价的上涨。如此一来，棚户区改造也就不可避免地推动房价上涨成为影响地区房价上涨的一种力量。
不仅如此，随着棚户区改造工作的逐步推进，城市住房的洼地效应也在不断消除。过去因为棚户区的洼地存在，城市土地、房屋价格的整体效应难以充分体现，有棚户区的地区无论商业价值还是住房价值都不同程度存在打折现象的话。棚户区改造任务完成后，洼地效应完全消失，整体价值则有效提升。尤其是棚户区周边地段的房屋价格都会得到一定幅度的提升，最终带动整个城市房价的上涨。
同时，去库存任务的完成，也给了不少地方新的开发空间。按理，在调控不断加码、限购限售等政策频繁出台的情况下，市场应当趋于平淡。然而，事实并非如此，数据显示，2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%。也就是说，市场并没有因此而清冷，只是“热”度比前几年稍稍退了一些而已。
所以，棚户区改造对楼市及其房价的影响还是比较大的，是必须关注的一个重要因素。不能因为连续37个月处于上涨周期，就否认楼市调控的作用，就认为调控没有对楼市形成积极影响。棚户区改造的特殊因素必须考虑，真的要对这个周期的上涨情况进行比较，就必须剔除棚户区改造的特殊因素。