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商铺这个资产现在其实是一个回报率很低的东西，多数人买的时候满心欢喜，入坑以后是万丈深渊。尤其在人口流出的三四线城市，按照开发商推介的价格买个商铺，算算年化回报率能把你气死。
如果我没算错，空置5年的成本不算，按照这个哥们现在出租能收到的回报率，大概是1.5%。要是算上前面几年租不出去的日子，这收益率更是惨不忍睹了。没有租金流入的话，买下的商铺基本变成了负债，不但没有现金流入，现金还要不断流出。类似的留言好几条，感觉很多人不知道到底应该怎么判断商铺的价值，商铺投资本身比住宅投资的要求高的多，所以掉坑的也多的多。最早开始了解商铺是个坑是5年前碰到一个家里长辈的朋友。因为他讲了自己的故事，所以我就去研究了下，发觉商铺投资远比住宅难得多。08年这位长辈在我们家不远的商业街买进一间商铺。面积挺大，据说开发商返租，当时花了近300万。其实那个年月他有两个选择，一个是北京东三环买房，一个是在省会买铺开发商返租。选择确实某些时候比努力重要。最后的结果大家自然也看到了，北京那边住宅至少能卖1500万，这边商铺打个八折也卖不掉。而且在很长一段时间里，商铺还租不出去空置，收益率自然是天上地下。今天讲讲另一个大坑写字楼，这也是个漂洋过海来骗你的东西。写字楼本来是一线城市商业集中的产物，这里企业多需要办公的公司也多，自然就需要大量的写字楼嘛。因为二三四线根本没那么多企业，也没那么多写字楼需求。其实不用说二三四线，就连一线的写字楼互金退潮以后，现在也租不起价钱了。炒的火热的深圳前海，单位租金低的简直是听者伤心，闻者落泪。大量投资者八九万，甚至十来万每平方买来的写字楼，每平米一个月租金还不到150块。
这是啥概念呢，也就是说100平一间的写字楼，你买入需要花掉800-1000万，月租金不过15000块。而且通常还租不到15000，在10000到12000左右，回报率大概是1.5-1.6%。央视今年曾经做过个调查，深圳的甲级写字楼空置率为18.2%，局部区域空置率高达50%。
佛山千灯湖是离广州金融中心珠江新城最近的地方，大概开车70分钟。这里的5A级写字楼大概能租到50多块，也就是100平能租5000。看了看开盘价，当时大概买这个写字楼最小面积是100平，要花130-140万，这是2014年的售价。
不过你再仔细看看，物业费是每平米18块一个月。出租收益直接从50块一平掉到了32块一平。130万买进的这间100平的写字楼的话，年化收益率在2.9%。也就是说，一年你大概率有半年租不出去。所以大概率多数买家的收益率在1.35%到1.45%之间。现在是不是不太笑的出来了，这个收益率和我们文章开始提到的哥们年化收益率差不多。事实上写字楼和商铺一样，升值收益很难计算，因为你不好卖，税费高。
商业物业变现最容易的渠道大概是银行抵押，现在银行对这些商业物业的抵押估值大概是对折。
最近七八年很多人基本是买了就砸在手里好多年，能原价卖出去都不错了，实在是没法计算。正如昨天在《最后几天，要结束了》里小伙伴留言说的，他2012年在广州买了个写字楼，到现在一分钱没赚，年化3%都不到，肠子都悔青了。而且你看看收益率，深圳佛山这俩一线和三线的写字楼是不是和我们上文计算的基本差不多呢？算空置率基本稳定在1.5%左右。文章最后想说，每个人都想钱生钱，通过投资提高自己的收入。对多数人来说，我们首先考虑的不是赚钱，而是不要瞎掉坑。想投资商铺和写字楼的，认真看看《最后几天，要结束了》的留言，你会发现，就算银行存个定期都比瞎买商铺和写字楼这些玩意强。
