卖什么样的房子可以用抢Offer 的战术？
刚刚过去的周三(8月5日) 多伦多地产局公布了7月份二手房的成交统计数据。正如我在上周专栏里预告的那样，7月份的成交量比上年同期大幅增长了29.5%，超过了11,000间。
如果我们回看自2017年到今天的成交统计数据，上一个手房成交量超过10,000间的月份还是2017年的5月份。这说明了在2020年的7月份和8月份，大多伦多地区的房地产市场有多么火爆！这样的市场条件下，平均成交价上升16.9% 也就顺理成章了。
未来几个月，大多伦多地区的房地产市场依然看涨，因为，新上盘的待售房屋只比上年同期增长24.7%，低于成交量的增长，意味着下一步的待售房屋数量可能相对减少。
同时，我们看到房子上盘到售出之间的天数(DOM-Days On Market) 在明显缩短，从上年同期的平均33天售出，缩短到需要25天，说明市场上买家的购房意欲比去年同期强了很多，买房的行动更加迅速。
卖什么样的房子可以用抢Offer 的战术
很多想卖房的朋友们都希望，自己家的房子可以在很短的时间内高价售出，最好是某一天有很多买家来抢Offer，当天做成买卖双方无条件成交的Firm Deal。
具体操作起来，什么样的房子可以造成抢Offer的局面並卖出高价呢？根据本人和其他专业地产经纪的经验总结，能够成功造成抢Offer局面的房子通常要具备如下三个条件: 第一，市场上类似房屋供应量短缺。第二，房子本身的状态(Condition)非常好，人见人爱，可以很快地吸引至少两三个或以上的买家们同时下Offer。第三，房子叫价(Asking Price) 明显低过市场合理价(Market Value)，让有些只想捡便宜的买家也来下个Offer试一试，有意或无意之间给卖家当了”房托儿” ，这样也直接或间接地推高了房子的最后售价。
基于过去10几年的第一线实盘操作经验，我也想真诚地告诉卖家朋友们，並不是毎一间待售房屋都适合采用抢Offer的策略。因为，大多数待售的房屋是住过人的二手房，其状态(Condition) 很可能只是平均水准，大多数卖家朋友並无时间和金钱在卖房前的短时间里将房屋装修成”人见人爱” 的抢手状态。如果不能在短时间内吸引众多买家，抢Offer怎么会成功呢？这时，正确的心理预期应该是，以市场价值(Market Value) 加议价空间(Bargain Margin) 作为叫价(Asking Price) ，力争在平均上市时间(Average DOM)内将房屋售出。
Average DOM代表什么意思？
在多伦多地产局 (TREB) 发布的成交统计报告中总会提起Average DOM(Days On Market )这个数据，一般是指，已售出房屋在成交前在市场上停留的天数，也可近似地理解为需要多少天才能将房子卖出去。事实上，毎一间房子都需要足够的时间在市场上曝光，让足够多的潜在买家看到並了解这个房子。而且，卖一个房子，我们只需要找到最后这个最适合的买家即可成交。
不抢Offer也能卖出好价钱
这里，我可以和大家分享一个旧案倒，卖的房子是在Finch和404附近。
那年夏天，卖方Y先生找到我卖房，更希望我能帮他卖出个好价钱。说实话，当我亲眼看到这间位于Finch和404附近的半独立屋的内外状况，又听到Y先生说出他希望卖到的价钱时，我就意识到，这是一项很有难度的工作。然而，很多时候，正是有挑战性的工作才能激发大家的工作热情和艰苦努力。
Y先生的房子的大部分曾经出租给Seneca College的学生们好几年，旧式的实木地板上有很多划痕，有的部分变了色，有些墙身上还有年青人随手画的各种图案，房间的灯具陈旧，式样也不统一，厨房和洗手间的柜子油漆也已斑驳。查阅成交记录，整条C街上，过去几年能够卖到Y先生预期价位的半独立屋只有一间。
审时度势，要想把Y先生的旧房子卖到他们的预期价位，我们有两点一定要做。一是选择合适的上市时机。二是在控制成本的前提下，修整房屋内外现有的问题，适度装修，让房子的状况有明显改善。
我帮助Y先生找到了价格适中的装修队伍，把房子全面粉刷，铺设复合木地板，更换楼梯扶手，厨房和洗手间的柜子打磨翻新重新油漆，统一更换了新式吸顶灯。花的钱不算太多，但整个房子焕然一新，年轻了20岁都不止！
随机应变及时抓住买家
旧房装修，最花时间和心思。到装修完成，已经是10月下旬。卖家Y先生希望卖出好价钱，又希望尽快卖出。通常来讲，在这种情况下，抢Offer似乎是首选方法。然而，当时市场上发生的一些变化值得关注。
我们原计划将房子在10月31日上市。就在10月30日，我们注意到，就在我们待售的房子附近，刚刚出现两个新上盘在卖的半独立屋，第一个是在10月28日上市，计划在11月5日抢Offer。第二个是在S街上，10月29日上市，约定在11月4日抢Offer。这两个半独立屋都是低叫，想着抢上去。如果我们也想用抢Offer的方法卖房，怎么也要开放一周左右，未来只能在那两个半独立屋卖出之后再收Offer。我们最大的损失就是，区内有较高购买能力的买家少了两位。谁能保证，在同一时期，还有第三个好买家剩下来，来高价买我所卖的房子？
事实上，我们的房子如期在10月31日上市，叫价比卖家心理价位要高一些，但是，我们特意宣布: 不用抢，买家可随时下单。结果，只用2天时间，我们的房子就在11月2日有条件售出了，11月7日买家取消条件，正式成交。后续跟踪市场变化，证明我们是在半径一公里范围内三个待售的半独立屋中第一个成交的，售价也是最高的。我的当事人---卖家，非常满意这样的结果，也很满意我的专业工作。他开玩笑地说，我们做到了，当机立断，”截糊”成功，因为，我们在第一时间抓到了那个能出最高价的潜在买家，没有留给另外两个竞争对手！
8月份将是又一个卖房的好时机！我希望，有计划卖房的朋友们可以有计划地修整房屋，再选个靠谱的专业经纪人，帮您卖出个好价钱。
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)