定调2020房地产！限购政策渐进放松，明年房价稳中有升

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好！首套广州，子弹110，二套考虑广州（黄埔，新塘）或者东莞（南城，虎门），广州首付7成，东莞4成。今年东莞微涨，广州持续阴跌。假设投资5年，只从投资回报率来分析的话，你建议哪里好呀？另外，总价一样，是5年楼龄90平好，还是12年110平好啊？假设其他条件完全一样，谢谢！

回答：你好，深圳 东莞都涨了，就剩下广州没涨，广州都这么弱了吗？

并不是

按照往年的涨幅规律，深圳先涨，半年或者1年后，广州跟涨。加上广州又放松了几个远郊地段的限购政策，未来1-2年如果有利好消息刺激，广州很有可能会带动一轮涨幅。

东莞的天花板不如广州，主场在广州就好好利用主场优势淘笋。广州全款抵押淘笋。广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。逢笋入原则，保证确定收益。

同一板块内，价格相同，房龄越新越好。90平和110平如果同样是3居，选90平。

提问：亲爱的房姐好！女30，单身，2017年三月份在房地产火热的时候在京台第一个高速口买了空港跃界小区的loft，每平米1.6万，买一层送一层，七十年产权，民水民电，暂时厨房没通燃气；贷款30年，每月还三千多，现在花了六万装修完了，就差家电家具没有买；目前不好往外出租，当初买的时候有些跟风，附近利好是承接北京大红门批发市场；听说现在买已降到一万二一平，现在看完房姐的文章，觉得选筹太失败了。我现在硕士毕业刚上班第二年，存款10，除了房贷年收入也就剩七八万。想问（1）空港跃界的房子是买好家电等明年看机会出租呢，还是卖出去呢（2）这两年要不要攒二三十万再纯投资一套呢，如果投资买哪里呢，很迷茫，请指教

回答：你好，环京房产以前分析过很多次了。永清房产，是割韭菜的。

只有赌徒来回炒作，你买在一个相对高点，那么想要解套，可以等到下一波北京大涨出政策，环京又一波韭菜接盘。家电淘二手的，先出租。

子弹凑到15以上，去沈阳入手一套8000左右的低价潜力盘，租金可抵月供。沈阳翻倍后再入手一二线省会城市。

提问：房姐你好！急急急，昨天去看了龙城中心的金地龙城中央的房子，楼龄比较新，金地这边80多平3 房，350万左右。也是中高层，无遮挡，毛胚，近地铁。又去看了中海康城国际一期的11栋24楼86平。报价330万，税费乱七八糟加一起快20万了，满五不唯一，欠款多280万。简装，远地铁。哪个性价比更高？刚需自住为主吧，也会考虑几年后置换。新手买二手房，心里很忐忑。总怕坑多。

回答：金地龙城中央比龙岗大道北的万科天誉便宜0.7-1w单价有几个核心原因1.地段差 龙岗大道北是规划建设配套完善的龙岗中心城、算是龙岗目前最好的地段之一，但是龙岗南的南联则偏向于工业区、城中村和郊区居住大盘混杂的状态2.距离交通节点远 金地龙城要跨过龙岗河或者东侧路过向前村才能到地铁3号线3.学校差 万科的天誉学校是9年一贯实验学校，生源也都是中产的小孩很纯粹，金地龙城所属的南联学校就很普通了金地是3号沿线为数不多的价位中等，地段不错的次新房，小区花园精致，物业管理好，门口社区公园漂亮，小区开盘适逢15年疯狂上涨期，投资客太多，所以要洗个两年才能把投资客出清，回归到一个合理市价，旁边合正旧改起来以后，会把学校短板补上，几个楼盘连成片后居住氛围便利度会更好。中海一期相对老一点，如果业主不能配合操作成唯一，税费确实比较高了。我理解你的需求是自住，自己喜欢金地也是可以买的。

提问：聪慧睿智的房姐，把你的帖子都翻了两遍，相见恨晚啊。坐标西安，户口深圳。我老公有套贷款的房，已经卖了。我有套正在按揭的房，在西安。1）计划明年买深圳，有没有操作，可以让我以SFSD购买深圳的房产，或者降低首付。2）还想买西安的房，改善，看中了曲江一中旁的中海御湖，单价3Ｗ左右，175平，这个价格和面积值得入吗？或者房姐在西安有推荐楼盘吗？

回答：你好，你们夫妻2人的处女贷都已经用过了，深圳有2种方案可以操作成首付3成，见知识星球内部分享。。自住 学区 改善和投资思路不太一样，曲江一中的学区单价在3万左右了，考虑自住可以入手，但是回报率肯定不如刚需盘。西安高新曲江再好的房子非学区不能超过20000。至于学区房，看个人情况。投资角度看短期内继续凉凉。

等到高新和曲江以及大明宫继续回调2成再买。

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

提问：房姐你好 帮朋友问坐标上海 父母名下一套普陀中远两湾城2房满五 市价800多 无贷款 本人夫妻两人名下一套中远两湾城1房 市价480个 有280贷款 另有临港自贸区海上风华一套290个 有80个贷款  请问有啥好的投资建议

中远两湾城这个地方原来是“两湾一宅”地区，著名的棚户区，二十一世纪初旧区改造，拆迁后此地变成了中远两湾城，可是还自带“滚地龙”属性，虽然随着时间推移，记忆会模糊，但这个小区实在太太大了，抛盘多而且也是群租的圣地，二房东尤其多，经常被整治。然后地理位置又是被苏州河“蜗”在里面，机动车的交通不是很方便，前两期栋距太近，还有蝶楼。话说回来，中远两湾城毕竟是内环内的，轨交也算方便。

回答：普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，未来略微跑输大盘。自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。普陀的未来在真如、长风、桃浦。

临港自贸区以前分析过，短暂的炒热之后是长时间的横盘。离当前市中心70公里的远郊房产不是优质资产。有行情时也许也会神经刀上涨，但在大多数时候流动性不佳。

如果还有房票，可以在近郊区淘淘笋，性价比高的拿下，抵押中远的全款房融资。

提问：绿地理想城140平左右毛坯，新证，单价14000元/平以内。2-3楼的，值得投资吗？打算短持

回答：绿地理想城在抖音上维权被曝光之后，价格一直走低这个价格不贵，但是短期投资，口碑洗不白，流通性和地段都比较差，长持可以试试。现在的楼市不适合短持，除非在流通性好的楼盘中淘到8折笋，操作ABC单。

详见知识星球内部资料《中介常用的吃差价手段—ABC单》

提问：我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？

1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市行政价格选？应该优先中西部二线？

2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？

3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。

回答：1.主场在广州，深圳和广州是更好的选择，大仓位还是应该放在一线，更安全。为什么？京沪如果开放随便落户，不是武汉重庆成都西安天津的几十万一百万级申请量，而是几千万上亿的申请量。这就是魅力。现在深圳开放落户，吸引的是全国流量，加上深圳的宏大规划，ZF扶持，现在房价还远远没有到达天花板。小仓位可以放在二线城市，吸引的是全省的流量，相对于的，天花板也更低。

2.全国城市发展水平划分：东部>中部>西部目前来看，武汉和重庆都是不错的城市。但是目前2个城市都处于横盘期，需要逢笋入。武汉和重庆投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。建议优先武汉，房票用完再考虑重庆。

3.未来交给包租公司打理即可。已经完成看房200套，执行能力很强，淘笋方法论详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐你好，我和我老公在一线城市工作，小孩现在上幼儿园小班。一线城市郊区有房，月供1w。去年武汉中建御景星城入手了140平毛坯，但是是借读大学的表弟的房票买的，纯商贷上浮25%，每月还款1.3w。明年夏天交房。但是现在很尴尬，看到周围万科拿地，单价3.1w感觉中建是有上升空间的。但是因为月供压力很大，生活质量受到影响。而且武汉的房子没打算自住，有什么办法可以压力小一点，比如租出去？怎样租出去能收回多一点钱？或者民宿？有什么好的减小月供压力的建议吗？另外，目前一线城市买不起学区房，你推荐小孩以后去武汉上学吗？如果在武汉上学，需要小学还是初中过去？应该考虑哪里的学区房呢？中建的学区如何？

回答：你好，中建御景星城可能上新世界小区里面的学校，之前说是引进崇仁路，后来也黄了，现在只能知道有小学，但是能不能上，不确定。

中建属于改善盘，适合自住。缺乏上涨动力的。提高租金收益，建议做分割出租或者民宿。一线城市是指的哪个城市？如果是北京，你能直接拿到北京户口，那就拿，不能拿的，先买房，再解决户口；如果不能在1-2年内拿到北京户口，那么推荐两个方案：

1.工作居住证买房+深圳户口，适合所有人

2.工作居住证+天津户口，适合小孩10岁以上，不想离开北方的人

深圳户口＞天津户口，深圳的未来教育＞天津教育。武汉教育不错，但是湖北高考并没有什么优势。

提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问：房姐，问一个题外话，深圳房价这么高，普通人难以望其项背，这个城市真的适合生活吗？刚毕业的小白，很纠结选择深圳还是武汉？

回答：选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把，一线城市是最好的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者，去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累，换句话说，有父母给你铺好的康庄大道，打怪升级不用愁，可以选择留在武汉。跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。

提问：新手首问，姐姐好，军运会后，卖地很多，会不会一两年后新房很多，供大于求，四五年后这批二手房天量入市，二手房会跌成狗啊？现在有点过热了，子弹100，能进吗？进哪个好啊？

回答：第一，人口。武汉主城区的人口流入其实是很不错的，每年都有一个稳定的增长。

第二，土地。你可以仔细观察一下武汉近期的土拍市场，新拍出楼面价很高的地块所处的位置都是新区，一部分甚至是土著思维里的郊区。

真相是，内环以内的核心区域可供开发的土地真的很少了，即使有地也会捂着，先卖郊区，道理之前都分析过的。这两个原因合起来告诉我们，有限的主城核心区内，人口会越来越多，自然需要的房子也就越来越多，无论是租赁需求还是购买需求。无论谁来买单，价格都会日渐起来。相对应的，价格起来了，新房癌就慢慢好转了。买新区需要等，的确可能要站岗的，新区二手市场还需要一定时间才能活跃起来。开发商拿地是对武汉的信心，现在价格差距不明显的情况，核心区还是首选。

楼市的启动一般有以下几个特征:阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）

子弹100，可以入手2套潜力盘，武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，请问孝感临空经济开发区的金辉城值得投资吗

回答：四五线房价窜高的基础，正在灰飞烟灭。以广东几个宇宙级房企为代表的开发商，肆无忌惮的在四五线（县城和地级市）拉高房价，严重脱离本地实际收入，已经是近年来中国楼市一道不堪的风景线了。

近年来，四五线城市的主要购买者是：

1，本地正式编制改善需求。这些人长期居住县城，以前是住单位福利房小区，有改善的需求，但人数不多。一个县30万，正式编制的高收入人群，例如机关事业国企的在编人员，最多也不过是1-2万人。考虑到夫妻往往都是体制内的，也就是一万多套的需求，两三个小区就塞满了。这些人是以房换房，实际支付不多。大单位的合同工，靠工资是买不起的。

2，本地工商业小老板，养殖大户，例如开饭馆，手机店，服装店。这个人数很少。

3，拆迁户。棚改结束后，已经很少了。小地方土地多，老城区拆迁不划算，还不如搞个新区，成本最低。

但是小县城二手房的前景暗淡1，房产破旧了。县城的物业管理水平有限，老农民的文化素质不高，私搭乱建，侵占公地，毁绿种菜，司空见惯。十几年后，公共设施老化，小区绿化破败，私自搭建严重，小区逐渐破败的情况是很正常的。这种房子卖不起价。

2，接盘侠越来越少。县城以下，也只有农村了。现在农村哪里还有什么青壮年啊？县城外来大学生，都是正式编制，也不需要买房。县城丈母娘求着出房子，带孩子，已经是标配了。

3，县城根本不缺新房子。新区大片的新楼盘多了，即使还有一定需求，何必去买十几年房龄的县城旧小区？不如加个二十万，直接住新区。建议，三十岁以下的年轻人，不要再考虑老家县城了。买房最好在实际居住地的大中城市。

提问：智慧房姐，深圳投资，你说的能暴击的光明中心包括公明吗？想找3万+光明，但光明中心基本没有。

回答：公明是光明的老中心，距离光明很近；由于产业结构类似东莞，存在一定数量的本地小老板，公明核心居住区（宏发美域、宏发上域等）的房价已经涨过一波；而当光明发展集中到中心区，整体的品质会很快超过公明这种四线城市的居住氛围，对于光明本地的土豪来说，相比南山福田，光明中心是更优的选择；

如何理解深圳各个区域？简单概括以下几点：

1.南山是年轻有为的IT精英；

2.福田是金融业中年大佬；

3.罗湖是退休的外贸传奇；

4.宝安是国家重点培养的潜力人才；

5.龙华是政府培养的金融接班人；

6.龙岗是独立打拼的有为青年；

7.盐田是爱旅游不爱挣钱的驴友；

8.光明是南山的小弟；

9.坪山是龙岗的小弟；

光明已经没有单价3W+的楼盘了，投资回报率最高的板块见知识星球内部分享。

提问：请问房姐姐，哪里是领涨区？

回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。

2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。

3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。

提问：房姐您好，二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈？自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。

回答：中介没义务帮你，自己上。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》

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