70%的家庭在做自杀式资产配置，方向错了 耽误整个家庭

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：深圳布吉一套400万的房，目前有贷款250万左右，工资可正常负担。考虑1--2年后回湖北居住，减少压力，现在手上子弹50左右。想考虑武汉宜居三房一套，又担心入手武汉的房子，两边月供现金流压力略大(遭遇生活意外没有保障），诚心请教房姐: 1.是否适合现在入手武汉房子，宜居/教育学位等角度考虑，首付50-60万哪些区域楼盘值得推荐? 2.深圳房子是否值得继续持有，或者适合短期内卖掉套现，去武汉入手2套房，压力更小一些。该怎么选择2套呢？

回答：你好，不知道布吉入手的是哪个盘？

近几年，布吉的大部分楼盘都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。如果是在石芽岭可以先拿着，其他板块可以考虑出手了。布吉未来发展的潜力不及大运板块。如果想折腾下，也可以换到折腾下换到西部。

武汉现在可以入手，子弹50投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

暂时压力比较大，可以重点关注武汉的二手房，疫情之后可能会一批降价盘，可以捡捡漏，租金收入也可以缓解部分压力。

深圳房产置换之后可以继续持有，作为底仓，长持到天荒地老，未来天花板很高。

你要用资产组合包的态度来看待你的房产：

有些是进攻型，有些是防守型

有些是长持型，有些是短炒型

有些是蓝筹股，有些是鬼牌

有些是新区，有些是中心区

有些是博热点，有些是赌未来

我们都要组建自己的航空母舰。最近几年开始学习资产配置，起步会比较难，没有底仓可以用来裂变，加上房子的租售比已经非常低了。方向错了 耽误整个家庭。

所以在建仓的同时，还要不断开发副业 增加现金流。

提问：房姐，请问一下，购房定金怎么能退？

回答：退定金以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。

2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。

3.找合同里的漏洞。

4.找关系协调。

5.打市长热线

6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用)

7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。

提问：新人首问！北京工居，北京入自住一套，gjj120，每月公积金可覆盖，天津入全款学位房一套已出租，孩子和父母另租住上学，现有子弹200左右，目前的想法：1天津购自住三居改善，或2北京再入一套投资，关注草桥、角门东、北工大、潘家园。疫情结束后想出手。想咨询如何配置操作更合理，或有更好的建议吗

回答：你好，天津跟北京对比，弱势很明显，投资不是一个特别好的选择。城市从行政区上是直辖市，实力上是一个衰弱中的强省会，价格上和广州这种标准一线城市相差无几，但广州仍然在快速发展中。新手投资的话，天津很难裂变，开局发育不全后面就难打。

中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在 ，天津本身的人口产业衰退。

天津目前来看仅剩下高考优势支撑，你已经有一套学区了，没必要继续加仓。子弹200，可以在你关注的几个区域内淘笋。

天津的全款房可做抵押融资，继续入手二线省会城市的低价潜力盘。

提问：我想申请几张大额信用卡，首先是不是要优先选大银行比如工商银行，第二说要买理财和存款，存款是不是要存定期三个月，理财买那种随时能取的有用吗？还是必须买定期三个月的？

回答：如何申请大额信用卡？每个银行的申请条件都是五花八门，总结下来有以下几点：

1.搬砖，往储蓄卡里存钱，或者购买理财产品。

2.成为银行的VIP客户，一般与银行来往密切，理财贵宾客户有特权。

3.邀请办卡员去公司组织团办。

4.提供财力证明，比如房车，大额存单，五险一金缴存证明。线下纸质资料进件都有加分。

5.行长推荐，有内部关系或者邀请办卡。

6.以卡办卡。

提问：青岛胶东新机场附近航空小镇想买2亩地建设一个100个房间的宾馆自己经营，主要客源是通过飞猪或者携程购买廉价机票晚到或者需要早走的旅客，主要是接机服务，你看能行吗，一点经验没有。预计投资600万，用这钱投资买房收益大还是开宾馆好呢，手里已经在当地县城有3套房子了，其他地方有合适投资的房子吗，但大多一二线都限购，怎么干长期收益高呢

回答：青岛胶东新机场一天的吞吐量是多少？

机场附近宾馆主要住客是谁？

1.因航班延误或取消而被迫过夜的乘客。入住率取决于: 恶劣天气。

2.搭乘红眼航班的乘客。入住率取决于：机场红眼航班数量另外机场周边酒店入住率怎么样？你的竞争对手数量多吗？估算下入住率、平均房价，人力成本，结合成本估算回报。

ps，酒店有折旧，过若干年要重新装修，结合酒店新旧程度将来装修成本摊入每年折旧（成本）以上问题考虑清楚了，再决定要不要干。

做宾馆比投资房产要付出的成本大多了

提问：房姐，冒昧打扰您，实在焦虑，武汉，年36，身边的朋友普遍年薪五六十，自己却只有区区三十，虽然工作尽职认真，但感觉专业错误（学土木的）以致方向也错误，红海竞争，前途渺茫。别人有好的平台有贵人领路也是别人的本事，没有嫉妒，自己确实有些能力不如朋友（朋友也都有投资房产）。现在内心觉得对不起老婆小孩，对什么都提不起兴趣。想认真践行炒房路线，但是看到自己待遇这么差，以致融资能力也差，很是没有信心，担忧自己跟朋友的差距越来越大，不知道后面的路该怎么走。

回答：你是受了一辈子毒教育，脑子僵掉了。

人生不是高考，千军万马独木桥。 

你不是待遇差所以融资能力差，你是零和思维，看到亲友能力强收入高心中只有艳羡，不会合作共赢所以融资差。不抛掉你的存量思维，你一生不快乐难成功。 

人生是格局和竞争并存，在常识层面努力很难胜出。做事要考虑显性收益，更要考虑隐形收益，也是就是中国人说的积德，甚至吃饭抢单也是积德。 

有些人特别不爱买单，因为买单就意味着某种痛感，你的成本很高，好像没什么收益。但是他不知道他付出的隐性成本其实是很大的。这其实是在告诉别人：我是一个小气的人、我是一个不值得合作的人。

我在跟你合作的时候，我是不可能有多大的付出的，我首先想到的是我能得到什么，如果一个东西，眼下我得不到什么利益的话，我绝不去付出这个成本。很多时候你看不到的东西，比你看得见的更有价值。

只有对看不见东西敏感的人，才更大概率会改变命运。

提问：优质房源从哪里来？

回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。

久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。

链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。

房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。

讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。

对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。

一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。

一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。

很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。

提问：房姐，我想在武汉投资套房产，咋能解决限购

回答：目前武汉有8种方式可以破限购，具体操作详见知识星球内部分享。

提问：智慧的房姐你好，感谢您的回答受益匪浅，现在陷入迷茫，以我国的经济现状估计经济近几年都会处于低谷期，未来我国人口也会越来越少，供大于求，未来房子是否会很便宜。1、天津今年的房价一直在降，现在如果加高杠杆做0首付的话还有入场的必要吗，2、如果有天津房票，天津和重庆哪个更适合入场。谢谢房姐期待翻牌。

回答：1.目前的状态是：人口速度下降，但人口总数仍然在增加，只是速度变慢，大规模的减少或者老龄化，在20年后；

2.人口也是分层的，房产和人口不是一锅粥，房产是某个城市中的房产，三四线城市人口下降，一二线城市人口增加，我的推荐一直是买一二线，没有三四线；

3.房价的决定性因素，是货币；如果一座城市城市人口不增不减，内部正常循环，房价会沿着恒定的速度上涨。长远看经济周期是向上的，短期内经济差，所以要印钱。有个词叫“滞涨”。天津市场重点是学票价值，如果有孩子读书高考的需求可以入手。天津还是重庆都还行，看你的主场，原则是逢笋入。

提问：房姐你好，夫妻两人一人南京户口，一人上海户口。南京现有两套江宁万科，两套均180购入，一套市值430，一套市值300。均有120贷款负债。现一套处于长期出租。上海为了挂户口70购入金山学府路附近80平两房，贷款50公积金。现也长期出租，现市值130。海外已购入房产，未来十年计划长居国外陪孩子读书，因欠亲戚约200外债，计划出掉市值400多的那套，还掉欠款，还余100左右子弹，上海还有一张房票，计划淘一套老破小，长收租金，不知道思路是否正确？上海有哪些区域推荐？金山的两房要不要出掉，因为觉得地理位置太偏，又没有地铁，一直想出掉，前两天看到新闻，乐高会进驻，不知道会不会给房价带来利好。

回答：你好，上海金山区。这个地方很特殊。

首先，这个地方绝对不穷，相反，一般居民还挺有钱的。这个地方和浙江省嘉兴平湖接壤，属于上海的最南面，是连接沪浙的交通大动脉。

但是，这个地方的房价永远是上海最低。因为它是上海乃至全国最大的化工厂基地。有没有污染，我不知道。但是绝大多数上海人，宁愿去崇明岛，吃萝卜咸菜藏红花，也不太愿意去化工厂附近蹲别墅。

你去看全世界各大城市规划，最大的污染源，往往是建在两省市接壤的地方，至少有一半的空气污染踢给对方了。展望未来，这个地方迟早会越来越好的。上海北面的宝钢已经陆续搬了。很多外地人拿了集体户口，金山区买个老破小挂户口，还真是不错。

金山的市场，坦白说无论保值增值，还是流动性，短期看都可能有问题。2.5稍微加一点在青浦新城就能买到动迁房，金山这么一比竞争力就不足；

上海买房子不要超过人民广场为中心25km的直线距离。子弹200，上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：姐你好！无意中关注你公众号，读了你的很多问答来的星球，感觉你回答的不止是房子问题，还会给人带来启迪和思考。说说我的情况，生活在云南某贫困县，我是一名国企中层干部，35岁，年薪七八万，我部门养老员工太多，所以干得很累，我现在身体也不是很好，工作十余年了一直任劳任怨，但是感觉不想点其他出路到退休还是穷！前几年不懂理财把日子过得一塌糊涂，现在想从新规划人生。

1.可否退下不当中层干部干一般员工混日子？

2.可否把现在房子卖了还债剩下的钱去贵阳贷款买个小户型，哪个区未来升值空间大？考虑娃儿将来读书兼投资，娃儿现在才两岁多。

3.可否出去租个便宜的房把现在房子租出去？4.可否在新城区再想办法买一套？求指点迷津！感激不尽啊！！！信用卡现在还有十多万额度可用，但是不敢负债太多。

回答：1.体制内大家都是混日子的，你大可不必太忧心。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。国企之类大机关从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。如果太累且看不到未来的上升通道，不妨跳出体制。

我见过很多体制内中层干部去四大、咨询公司、律所、投行淘金，有干的很不错的，也有一般般的。如果生活角度有财务上的需求，刚好业界的工作生活方式也觉得适合自己，可以尝试。好处是业界对你的人脉资源大多会高看一眼，通常起步就给到大几十、上百的年薪也不稀奇。

2.小城市房产不用留恋直接出手，新盘价格高，二手房打折卖不出去，因为没有人口支撑。贵州适合投资的板块见知识星球内部分享。卖房把《卖房科技树》用上3.把房子出手后，外债还清，贵阳入手一套笋盘。负债率控制在50%左右比较好。

提问：房姐：你好，佳和馨居顶楼小复式，空置毛坯，156平，算下来8千9百多一平，投资可行吗，得大概持有多少年？麻烦给分析分析，谢谢！

回答：顶复是鬼牌。属于逆向思维的小众产品。
收益性：优良
流动性：中差
风险性：优良
金融属性：优良
标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。如果装了电梯，运气爆棚，马上暴击。
佳和馨居顶复成交非常少，总体来说并不算好的投资标的。

提问：房姐，怎么说服父亲把房子抵押炒房，前年1月入手三套，已收获颇丰，但老人总说贷款睡觉不踏实，现在扩张必须要有现金。

回答：这件事等同于动用你父亲的“棺材本”炒房，他心里变得不踏实，而你要怎么说服他把棺材本给你？我们前段时间做过类似的内部讨论，大部分人的结论是不要。每个人内心对金钱的看重程度不同，特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉，不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。因此如果你实在要利益最大化，那首先应该解决父母安全感的问题，如果解决不了，不建议硬行劝说。
父母不在乎子女飞得高不高，只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本，关心一下父母的内心，你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种，但你父母的安全感却很难获得。

提问：房姐你好，我的情况是12年来苏州上学，然后16年毕业，工作后然后想到成家立业开始买房，但是苏州有限购政策，需要社保满一年，所以18年的时候我开始买社保，到了19年11月份本来是可以的满一年的，但是没想到政策突然就变了，购房需要社保满2年了，眼看着去年看上的房子，一年涨了1万，所以后来实在没有办法，担心苏州房价继续猛涨，就在湖州买了融创的江南桃源，想问问房姐那里的升值空间大吗？后期如果投资，还可以选择那里吗？谢谢！

回答：1.破限购很简单，等社保太慢了，小白总会陷入误区。

2.不知道你观察了没有，苏州的中介，今年一直在炒作湖州的房子。为什么炒作？因为17年的那批投资客把仁皇山等板块炒热之后，准备出货了。

现在冲进去，属于高位站岗。同样的错误不要犯2次，去年年中苏州刚暴涨过一波，主城新城都跟风大涨，目前还在高位，不是最佳入手时机。建议在长三角二线省会城市中开发房票淘笋。破限购的方案见知识星球内部分享。

提问：房姐，因为目前xyk额度太低，只有30多的子弹，(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。能不能先上个小车，比如50-70的户型，增加自身资产好办k的同时出租抵销月供？再将自身贷款叠大的时候换筹。请问这种方法是否可行？我最近看了东西湖，观湖铂金公寓，花桥的老破小，白沙洲的，万科金色城市等，您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。

其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。

而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。

长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。

武汉投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：睿智的房姐，您好！本人居住在距离合肥一百多公里的安徽五六线县城，夫妻都有固定工作，本地自住一套，手上有70。孩子在合肥上私立初中，我们在合肥租了房子，每周末我们都会去合肥陪孩子。因为租房五六年也是一笔不小的开支，而且希望孩子以后能留在省城，至少比五六线县城以后就业机会要多得多，以后的生活圈子也会不一样。目前想在合肥购房，主要自住+后期升值。

1、现在通过人才落户政策可以破限购买房，这操作可行吗？

2、觉得我们是买期房还是二手呢？

3、滨湖环境挺好的，这样想法对吗？

4、在合肥买房，应该首选哪个区域，为什么呢？麻烦房姐推荐几个楼盘好吗？谢谢！

回答：可行，既然是需要自住，建议淘二手笋。合肥是后起之秀，之前两个合肥正国级boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种大规模固投机会了。地理位置也算不错，虽然可以吸安徽的血，但是近几年人才、人口流失严重，对合肥来说算是挑战。选对城市、选对区域土地财政、疯狂基建，导致几乎所有的二线城市这几年疯狂的造城，这之中不乏有许多值得投资的城市。合肥的热点片区之一滨湖新区(其他为高新区、政务区)二手供应量是相当惊人的，特别是滨湖三，很多小区的挂盘量达到100多套，再加上一手的供应，整个片区基本很难有效的量价齐升，这个小阳春，合肥恐怕要错过了，总结滨湖挂盘量高的原因如下:1.滨湖区开发时间只有十年，全部净地上市，是合肥市土地供应主战场；

2.距离核心区较远，本身是个睡城，一般企业不愿进驻这里的写字楼，因为业务无法涵盖全城；

3金融中心本质上也只是呼叫中心，没有高端就业人口，也没有政务区的区位优势。所以，从投资角度，我更建议关注产城融合、供应量不高的高新区。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。