7年3600亿，融创的命中注定
地产八卦女说
在2010年读大学的时候，我看了一部名为《贫民窟的百万富翁》的奥斯卡获奖电影。电影一开篇，便抛出一个选择题，不仅仅把电影一下子带上了主题，同时也第一时间用悬念抓住了我的眼球，至今让我记忆犹新。
“杰玛马利克再答对一个问题，就可以赢得二千万卢比的奖金。”
“他是怎么做到的？”
“A他作弊。B他运气好。C他是天才。D他命中注定。”
当电影慢慢滚进结尾，这个选择题自然而然有了答案。杰玛最终能够如愿以偿，他拥抱着拉提卡，款款深情的与之对视，小心翼翼的亲吻她脸上的伤疤，然后告诉她“这都是命中注定。”与此同时，荧幕下方缓缓滚出答案“D：It`s written.命中注定。”
也就是在这一年（2010年），万科成为第一家销售额过千亿的房企，我也第一次接触到房地产，给某项目做小蜜蜂发传单；彼时，我也从未听说过融创，只知道万科。
2017年12月31日，房地产全国销售排行榜出来以后，万科虽然仍在排行榜上前列，但与融创的差距被大大缩小，5000亿的领头羊地位，也被碧桂园夺得；而此时的融创，销售额达到3620亿，已经排名全行业第四。
如果说，经历了千辛万苦终于抱得美人归的杰玛与拉提卡的命运，是命中注定；
那么，经历了无数商业挫折的融创中国董事会主席孙宏斌，耗费7年从百强之外爬升到行业第四、销售额3600多亿的局面，恐怕也只会轻描淡写一句：
这都是命中注定。
12月31日，克而瑞发布了《2017年中国房地产企业销售排行榜》。
从数据来看，融创是稳稳地拿下了排行榜第四，并跻身3000亿军团老大。
而据星子了解，融创在11月销售额为3000亿。也就是说，融创在12月就拿下了接近600亿销售额，再创公司单月业绩之最。
融创为什么能在如此短的时间内强势崛起？很多人都说，是的，那个与王石争雄的孙宏斌又回来了。
说这话的人其实也没有说错，融创确实带着一丝孙宏斌过去的影子。
然而，就跟如今的恒大早已不是08年的恒大一样，如今的融创，早已不能用当年的眼光来看，它在战略布局、抗风险能力（财务杠杆）和产品经营层面上，都不仅仅是基于过去的升级，而是另一种意义的涅槃重生。
为什么这么说呢？
从商业历史看，融创的发展战略显然吸取了孙宏斌过去创业的教训，发展稳健得多。
2010年上市前融创始终聚焦于6个城市。上市后城市扩张也不快，直到2016年6月才进入全国23个城市，130多个项目。融资手法上，融创大量使用股权合作、明股实债等低风险的手法。
虽然融创这几年看起来冲得很快，但是财务数据显示，这家公司是在足够的积淀下，做好财务杠杆管理、保证稳定现金流的前提下，才开始大幅加速的。
财务杠杆一般由三部分组成： 合约销售，应付而未付的土地款及有息负债。有了前车之鉴，融创对资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。
而且融创的土地获取纪律较为明确：在现金流安全和价格合适的情況下补充优质土地储备。融创强调手上有多少现金拿多少地，也就是说拿地的时候现金已经准备好了，在买地时便付清土地款，目前很少能有开发商在这方面能与融创媲美。
为了将现金流水平保持在最为安全的状态，融创在公司内推行销债率管理，即将销售回款收入和同期债务总额进行比例换算，以确保公司的安全运行。这样，如果销售额远远高于银行借款，那么融创的风险就在可控范围内。
由此，虽然融创近几年的负债率较高，与前年的恒大状况类似。但必须注意到，融创的销债率很高。这意味着，同过去的恒大相比，融创面临的风险是更可控的。
在风险可控的基础上，通过“借债、买地、销售回款”实现现金流平衡下的规模扩大，是当前大规模房地产企业的必经路径。
如今恒大在获得“规模+效益”发展后，已逐步将负债率降低。而债务风险更可控的融创，也在2017年迎来了利润兑现年和负债率降低周期。
融创中国总裁汪孟德称，“预计融创将在2019年底把资产负债率和净资产负债率降到双70%的水平”。
必须注意到，通过合理的债务和现金流规划，在对的时间加速扩大规模，正是融创获得跨越式发展的关键。
特别是在2014-2015年，房地产行业进入万科所说的“白银时代”，浙江广厦退出房地产、华光地产光耀地产破产、上置集团被收购，地产行业一片哀嚎。
如果不在此时逆向发展，在2016-2017年的地产大牛市，融创必定会跟其他房企一样“泯然众人矣”。
换个角度说，正是一往无前向前冲的风格，才铸就了如今的辉煌。
融创中国董事局主席孙宏斌说过一个很“矛盾”的观点，他说对房地产很悲观，但又说2018年会比2017年好一点。
他对房地产的悲观表现在大家对房地产的预期已经趋于统一，房价不让涨，在这种预期之下，大家从上车到观望。
但他又说2018年会比2017年好一点，这其实是说给融创自己听的，孙宏斌预言融创2018年会比2017年还要好——毕竟融创一直以来通过并购获得储备，这种方式的好处在于将成本控制在合理水平。
对于专注于高端精品的融创来说，应对周期最好的策略就是尽可能获得多的低成本土地。
这也是为什么融创要吃下万达那么多土地，因为确实太便宜了。
这对融创来说，有了这些低成本的土地，周期来了也不怕，同样价格的房子，别人是亏本卖，融创还有得赚。
由此，从06年以前主动拍地王，到现在通过并购低价储备，融创早已跟过去挥手作别。只不过，它们之间的共同点在于“快”而已。
除了抗风险能力，融创坚持区域聚焦和高端精品的发展战略，这也是融创得以拔得头筹的重要原因。
▲融创中国项目分布图
如果大概地分析一下融创进入的城市布局，我们就能发现，融创主要聚焦于一二线城市，以及江苏、浙江、广东等经济发达的三线城市。
据融创中报数据显示，融创2018年预计将有超过260个项目在售，分布于北京、天津、杭州、重庆等一线、环一线核心城市。特别是在收购了万达城之后，融创总土地储备已达2亿平方米，位居行业前三。
其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米，位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。这使得融创的战略布局协同效应非常明显；
而在产品战略层面，融创的高端精品战略也颇有远见。
虽然融创有过包括并购绿城失败在内的并购挫折。但是，借助于这些契机，融创获得了并购的经验和好名声，同时吸引了一大批业内最顶尖的设计、工程、并购人才，大大提升了融创的产品力和公司实力。
从这一方面说，正是融创的高端精品战略，使得融创能够比同地段的其他开发商多10%左右的溢价，这也大大提升了融创的抗风险能力。
融创对高端产品规划设计中处处体现出对客户的理解，如私密性和安全性、园林景观、会所等实现了产品溢价。
其高端精品战略往往能够保证公司产品享受10%以上的产品溢价，且销售速度不会受影响，甚至更快。
自此，融创自身的“壹号院系”、“桃花源系”等高端产品愈发成熟，如雨后春笋般出现在地产竞技场上，并成为真正意义上的标杆作品。
由此，大部分人很明显是只看到单一层面的“快”，而没有看到融创在战略布局、抗风险能力（财务杠杆）和产品经营等多元层面上的突飞猛进。
但不可否认，在过去就能大展神威的“快字诀”，再加上融创自身已拥有的产品力优势和战略布局优势，它成了国内唯一一家既做高端产品、又能保持高周转的房企巨头。
我翻了他们众多数据，发现它在2017年下半年拥有的可售资源超过3800亿元，而融创7月至11月的销售额只消化了2200多亿。
这意味着，融创在2018年1月份还有1600亿的货值，具备足够的实力继续增长。
它很有可能继续向前冲，并再次打破自己创造的单月销售记录——前提是它自己不主动慢下来。
时至今日，它销售增长显著高于同行、高端精品战略带来的利润开始大幅增长以及抗风险能力的显著提高，使得它的未来仍然被长远看好。
而3600亿的年度销售额，也由此“命中注定”。
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