杭州退款风波： [ 同行相克 ] 的三个启示
来源：地产八卦女
1st
年初“打破限价上限”的杭州绿城沁园退款了，每平米大概退2000元。
退款原因也很简单，绿城沁园去年高层均价是4.95w/㎡，今年二月再开盘时涨价4500元/㎡，达到5.4w/㎡。之后开盘的融信万科古翠隐秀和融信远洋厘望也都按照5.4w/㎡的高层均价获批。
然而，同属杭州申花板块的首开金茂府，7月领出的高层预售证单价却仍然被限制在4.8w/㎡。
此外，今年5月份，绿城沁园“洋房”产品预售均价6.36万每平，与金茂府叠排产品预售均价6.2-7.3万每平几乎持平。而且，沁园的“洋房产品”实为7-8层的小高层。如此计算，绿城沁园不仅高层预售价高于金茂府的高层，“洋房”甚至有些户型的均价还高出金茂府叠排的最低价。
“别人都是这么高了，为什么单单金茂被限价？”不光金茂府的操盘手也这么想，全杭州人也这么想。“这里面有啥猫腻？”
而如果不争取调高预售价，不仅操盘手自己会落下办事不力的帽子，还有可能造成“国有资产流失”，这可是一项很重的罪过。
于是，“金茂举报批复预售证的ZF部门”的新闻流了出来。虽然金茂自己否定，表示举报ZF的消息为不实信息，并已对金茂品牌及企业商誉造成负面影响。但毫无疑问，金茂肯定就这种“不公平”的局面找过政府协商。
然而，在事情闹大后，“蝴蝶效应”开始闪现。原先占到便宜的绿城沁园二期已摇号的房源，开发商必须将二期高出的价格退还给购房者。相对于4万每平的楼面价，退款之后，绿城沁园还能否保本都是个问题。
与之相比，拿地均价才3.3万的金茂府，4.8万的预售价肯定是挣钱的。只不过，经此一闹，一方面以后价格想调高是不可能了，毕竟别人已经调高的都给降下来，还怎么调高？
另一方面，项目方和杭州地方政府关系，肯定有的搞了。因为你这么一闹，媒体怀疑之前部门偏袒绿城融信，之后又怀疑预售价批复的标准是否不严，无论怎么做，对相关部门的公信力都是有损耗的。
另外，区域内其他项目，如古翠隐秀、厘望等项目，肯定在接下来也会大受影响。甚至因为沁园“超过6层”的洋房，其他小区的“洋房”业主也准备去闹。如绿地璞丽东方，11层的高楼也叫“洋房”，因此小区业主摩拳擦掌，“沁园都退款，我们是不是更应该退款”？
由此，一场争高价的闹剧，变成同行、政府之间的多输。
唯一高兴的，便是沁园的业主们。不仅抢到了房，还获得了退款，还不用做房闹，还是开发商自己主动帮忙改合同。
2nd
当然，我写这篇文章，不是简单地来重复大家都知道的新闻的。我的真实想法，是想分析一下这件事带给我们哪些启示：
第一个启示，同行相生相克
说实话，如今金茂府能卖到4.8万的价格，虽然没有达到金茂操盘手的理想标准，但能挣钱、有差价，比对同行就是很不错的了。而绿城沁园，在这次事件后基本无法盈利，只因为自己拿地比金茂迟了半年，拿地价格比金茂贵了7000一平（首开金茂在2016年6月联合拿下了这块申花板块土地，楼面价为33106元/平方米。绿城建发在2017年初拿下申花板块塘北单元地块，成交楼面价为40766元/平方米）。
由此，如若没有绿城建发在首开金茂拿地半年后的抬举，金茂府现在能不能卖4.8万每平，很难说。而同行在地价端的互相抬举、帮衬，其实这就是地产界的“同行相生”。
另一方面，绿城沁园和金茂府互为竞品，必然相克。此次金茂“眼红”绿城卖高价，甚至不惜打破平静，也是“同行相克”的证明。
第二个启示，相关部门的预售价成了房企销售市场价，福兮祸兮
开发商要赚钱，杭州的快速发展又依赖土地出让、依赖开发商，最高层要求“房住不炒”、“因城施策”，普罗大众希望买得起房、房价便宜，在这四股围绕房地产的主要势力中，房价如何保持平衡，其实是一门很深的学问。
比如说，站在商业、市场化的观点看，绿城建发比首开金茂晚拿地半年，算是“投资时机不对”，因此多付出了 7000一平的拿地成本。因此，“政府不保证各个房企都赚钱”，绿城沁园亏钱是应该的，而相关部门破例为绿城沁园及其之后的楼盘破限价，则是不应该的。
然而，站在相关部门的角度看，都是拿地为杭州做贡献，地块都是类似的，只不过晚了半年，一个赚了大钱，一个什么钱都没赚到还要亏本，这似乎有点说不过去。所以，只是小小的一点限价突破，又有什么关系呢？
看起来，都有道理。然而，在这个市场，独独缺失了消费者的声音，缺失了买房者的定价影响——似乎，这也是大家乐意的。只要看到房价涨，房价再贵，又有什么关系呢？
要知道，买涨不买跌，绝大多数散户，就是这样被套在股市里的。
但不管怎么样，这个事情算是过了，现在再谈公平、谈市场、谈房价、谈契约精神都是瞎扯淡。
相关部门也吸取了教训，根据最新的土地出让规则，土地招拍挂时，“限房价“就被明确规定在土地出让须知中。根据6月底的9宗土地挂牌信息，土地出让须知中明确规定了地块的毛坯销售均价限价、毛坯最高单价限价和装修价限价，这将杭州未来两年的房价锁定，大家也都只是挣个“加工费”而已。
第三个启示，杭州房地产的转折点已经到来
一般而言，对于比较热门的地段，潜规则是，新盘首开或拿地均价较高的可以涨，但老盘则维持原来的价格。同时，相关部门还会通过判断区域价格和开发商报备的成本来给预售价。
显然，金茂的出现打破了这一规则。未来的杭州楼市，明目涨价是不可能了，想要涨价而惜售的开发商，应该赶紧卖房、回款，好歹把现金流早点回正。
而从整体楼市来看，杭州房价已经到了阶段性的顶点。在此时仍然幻想放开限价、房子涨价的朋友，可以醒醒了。（其实就算最近的降准，也降不到房地产的头上）