澳洲主流ACQE商业地产改造项目 首次在2.14商业论坛向华人亮相！

近年来，墨尔本、悉尼等首府城市的城市住宅房地产市场蓬勃发展，各类资金大量涌入。然而随着各种相关政策的陆续出台，导致住宅公寓开发商纷纷转向郊区的House开发。开发土地的价格立刻火爆起来。随着土地价格竞争的激烈，有些颇有前瞻性的投资者，则开始另辟蹊径，进军商业地产。城市人口的快速增长、澳洲就业率的攀升，经济不断向好，商业和工业地产领域成为了下一个关注点。CBRE报告显示招租激励的降低正预示着空置率的下降，SavillsResearch的最新报告也显示全国CBD整体平均IRR（内部收益率）接近8%。

商业地产改造成为下一个地产投资热点

可是最初转向商业地产的投资者，往往仅限于购买一些现成的物业，简单地收取租金，少有参与更深层的澳大利亚的商业和工业地产改造项目。原因主要有三个方面：一是不知道商业地产增值性改造是投资良机，里面潜藏着丰厚的利润；二是不懂澳大利亚的商业地产市场和规章制度；三是商业和工业地产领域的单体投资规模往往较大，购买、改造、招租、售卖等所有环节门槛很高。首先没有信息渠道，好的项目都不会公开在市场上，而是先在主流投资圈私下交易。然后没有专业的评估机构，无法确实实际价值和价格是否合理。第三更没有高水准的工程改造队伍。

在降低成本的同时满足新型绿色能源的检验标准和西方租客的各类标准。最后更重要的是招租管理和选择售卖时间和售卖市场的能力。就像您买一栋House，只知道出租，收租金。但并不会选中一个老旧房子，然后装修改造，再出租或者售卖。或者即使知道，也没有足够专业的团队能够保证改造成本和改造标准，乃至改造的样式受主流市场欢迎。那这里只是举例一所民宅，面对几千万乃至上亿的物业，其中的难度更是新投资移民无法把握的。

ACQE项目顺势而生，带您进入高壁垒的商业地产改造行业

鉴于此，彼岸投资咨询的合伙人们敏锐地发现了这一机会，利用十多年经验里积累起的良好信誉与西方主流社会的认可，通过专业的架构设计和认真地反复沟通，架起了中国投资人进入澳洲主流高壁垒商业地产改造行业的桥梁，让中国投资人也能享受该行业发展带来的红利。于是，ACQE项目顺势而生，引领中国投资者进入此行业，多方共赢，创造财富。

ACQE项目专注于投资在全澳大利亚各个首府城市CBD及核心区域的商业地产、工业地产物业，投资后进行增值性改造和招租管理，持有期租金收入作为投资的基本回报保障，并适时出售获取最大的增值回报。项目采取IRR（内部收益率）为主要的业绩考核标准，管理公司的主要收益来源于项目的超额收益部分，与投资人利益保持高度一致。

业界的资源与声誉决定物业购买、改造、招租与售卖的每一个环节

在全澳大利亚核心区域内ACQE项目管理团队专注于商业办公楼和工业地产项目发掘、投资和管理。他们其中有15年以上的房地产工程师经验和拥有40多年会计经验的合伙人。拥有来自房地产相关行业的大量资源。多年来，靠已经汇聚了一支地产、工程、金融专家团队，从收购到改造，从招租管理到出售，在各个环节都积累了大量的经验、人脉和良好声誉。

面对项目的各个门槛，他们都充满优势。

购买

首先是选择物业环节。他们在过往投资的很多优质项目是从未在市场上公开出售，由于多年来积累的广阔人脉和良好信誉，往往可以捷足先登，源源不断地获取新项目信息。每年，他们都会对澳大利亚境内800-1000处地产项目施行严格的评估和无妥协的筛选政策，机会与诱惑面前，他们有足够的耐心。只有完全符合自身严苛筛选条件，并能够达到足够的风险调整预期收益的项目才会被考虑和收购。团队对澳大利亚的商业地产行业有着全面而深刻的理解，对于每一个项目，当收购伊始就会对其购置成本、地理位置、工程结构、开发与招租潜力、退出策略、潜在风险和风险规避策略进行详细的调研，并确保财务预估的股权、债权融资规模可以满足项目运转需要。

评估

具体来讲，团队在评估和投资项目时，采用了以下策略。

严格的筛选标准：

项目购买价格必须显著低于置换成本

· 项目必须具备稳定的租金回报和可增值潜力

· 项目所处地理位置必须有完善的公共交通和基础设施

· 项目必须具备吸引和保留有长期价值的（公共、私人、政府部门）租户的能力，从而带动投资现金流，为投资增值

· 项目的工程和结构质量必须符合高标准，并达到4.5星级NABERS

· 项目尽职调查遵循完整的53步体系

· 项目风险必须能够清晰识别、理解与控制，保守假设下IRR必须高于一定水平

保守的假设条件：

对于不同项目会采用不同的对待方式和假设，但所有假设条件都相对保守，从而得到保守的财务评估结果，比如假设空置期会在交割后持续1-2年，租客租期届满后不再续租且后续招租需要较长时间等。

改造

其次大多数被收购项目需要进行增值性改造，从而能够更好的进行招租管理。众所周知，澳大利亚在建筑、施工等领域有着复杂的规章制度和标准，政府、大企业租户往往还会对建筑的工程和结构质量有特殊的要求，不同地区间要求差异显著，改造成本与收益之间也需要取得完美的平衡。与很多地产类基金大多是金融投资人才不同，团队汇聚的是一支以地产、工程专家为核心的队伍，能够对客户需求进行精准把握，并对流程进度进行有效管理。

团队内的金融专家可对成本进行细致评估，并将这一切透明地展示给投资人，团队的投资成功关键是以房地产学驱。

招租管理和出售

最后，团队拥有成熟的招租网络及良好的声誉，这为其带来了极强的招租能力，且这些租户往往是政府、公共部门或大型企业，签订的租期较长。他们在招租激励、根据租客需求进行改造等方面有着丰富的经验，许多物业经过团队的运营，租客入住率从30-40%提升到95%以上，从短租延长为长租，大大提高了整个物业的价值。此时，团队会通过对市场大趋势的把握，选择最合适的时机进行售卖操作，为投资人取得完美的收获。

以往的成功案例是投资利润的保障

截至2017年6月30日，团队所投项目的加权平均费后IRR为24.5%，加权平均费后总回报为89.2%，同时所投项目的租户保留率为94.3%。

最近刚刚出售的位于堪培拉的办公楼就是一个很好的例子，2015年初以3200万澳元的价格收购了该物业，通过改造和招租管理，以及将现有租客租约延长等谈判，大大增加了该处物业的价值，不久前以接近6000万澳元的价格出售。同样位于堪培拉地区的另一个物业经过重新定位与改造，1400万的收购价值在出售时达到了近6000万澳元。

其中还包括工业地产方面，新州的物业，2014年购置成本1300万澳元，经过精心规划和改造，短短3年后以3500万澳元出售。另外一处工业用地，则经过一年的开发，出售时取得了47%的IRR。

墨尔本市中心，悉尼市中心以及阿德莱德市中心等物业也曾由此团队持有和运作，这些物业分别取得了255.1%、95%和116.8%的总回报。目前即将交付一所物业，因为深厚的资源，租客早早签约，使交割后第二天就可以开始取得租金回报了。

把握未来，共创财富

对于未来的澳大利亚商业和工业地产市场，项目团队认为，墨尔本和悉尼市场机会正在减少，堪培拉、阿德莱德乃至布里斯班等地区市场机会不断显现，租户对办公空间的偏好与要求不断变化，新兴物流等商业空间需求正在崛起，同时招租激励区域间差别较大，银行政策、利率上涨预期等均需在未来商业地产投资中获得充分的考量。