凤凰半年谈│天津“调控年”下的八个疑问 你关心的都在这

经历了2016年楼市猛涨的热潮后，2017年成为业内公认的调控年，在一季度的最后一个月，终究楼市调控还是势在必行，在过去的半年里，全国各地出台的各类楼市调控政策超过百余条。调控频率之快，涉及范围之广，可算得上史无前例。现在，凤凰房产天津站小编带你一起通过八个问题来回顾一下上半年天津“风起云涌”的楼市。

1.新的楼市政策实施，半年来房价到底降了还是没降？天津的房子这半年来得到了有效控制吗？

我们先来看一组数据：2017年上半年，天津新建商品住宅供应量共计53490套，成交量共计67479套，全市销售金额约1157亿，分别相当于去年全年成交的38%、29%和33%。

从月度情况来看，上半年供应和成交量都比较低迷，仅在3月份受新政执行的影响有一波小高峰。所以总体来说，均价保持稳定。此外，从5月份开始，随着房企“年中考”和申请销许“大限”的临近，供应量已明显开始回暖，且近两个月都处于“供大于求”的状态，预计成交量的升温会反应到7月的成交备案中。

2017年上半年，天津人买房消费共计1775亿元

上半年天津房屋均价为16059元/平米

从趋势图我们可以很明显看出上半年天津楼市的一个基调。楼市新政从今年上半年3月17日正式“打响”，随着几个月零零散散的不断将新政强化，使得上半年全国的房价得到了有效地控制。主要表现在以下几个方面：

首先，购房资格的限制，一多半的购房者被直接挡在了买房门槛外，虽然有一些偏激的抢救措施，但是多数人还是不愿意去麻烦和承担风险的。

其次，房管局对于房价的控制，很多楼盘的价格，按照人们正常的推算应该处于一个相对的价位，但是由于政策的调整，使得很多楼盘出现了涨不动的现象，购房者也都在怀疑为啥这么“便宜”，直接导致了一部分人依然争相购买，（限购后仍火爆的原因），而另一部分没有购房资格的人只能望房兴叹。

第三，随着政策的进一步深化，房贷利率开始没有了优惠，大多都是基准，甚至是上浮，这对于大多数贷款购房人来说无疑是一个非常大的限制。最终导致房价的“平稳”前行，总的来说，上半年的房价没怎么涨，变相的说可以是降了。

2.为什么天津上半年出现了这么多自持面积地块？

首先是天津自身的发展潜力决定的，从目前的土地市场来看，供求关系很好的决定了土地自身的价值，由于天津本身土地供应量成区域化分布，上半年远郊区县的土地供应明显比市内六区和环城四区要多。对于这样的土地供应结构，自然优越位置的地块价值就会不断地攀升，物以稀为贵嘛。这就直接导致了土地价格需要得到进一步控制，从去年熔断，停牌，到现在的自持都是在控制，但是房企又不得不拿地，从而，优质地块，即便是自持，很多房企也会该拿继续拿！预计下半年，自持拿地仍然是土地市场的一个趋势，房企的转型也在不断进行着。

从上半年天津土地成交榜中可以看出，西青区的潜力应该是最大的，精武镇自持11万平米，张家窝自持6.9万平米，都是具备相当大的发展潜力的，包括目前已经相当成熟的中北镇，自持已经在下半年出出现。土地市场的现状足以说明当前天津整体以及重点区域的发展迅速。

3.京津冀一体化该天津楼市带来了怎样的改变？

前两年，提到该政策人们还都是一脸茫然，随着城市建设的升级，土地市场的拿地趋势的改变，以及上半年最火的雄安新区的建立，直接就能让更多的人看到，京津冀一体化的大布局，市场证明了一切，随着时间的推移，也在不断地进行着变化，大的城市群概念的形成，让天津这个在首都北京“影子”下一直存在的直辖市，焕发了新的升级，天津，北京，雄安新区，形成了京津冀最大的核心城市主体，未来的发展将是跨时代的。

楼市也将随着人口的增加，城市的繁华不断地扩大。

4.天津10万+的豪宅出现了，未来还有多少上升空间？

迅猛发展的天津，豪宅的出现也是理所当然的，城市在不断扩大，地段价值也在不断地提升，更高价值的豪宅无外乎就是品质+地段+的双重价值提升。10万+豪宅的出现，意味着天津的国际化城市价值的体现，也为今后天津的发展提出了更高的市场导向，未来天津的最高房价还有多大的上升空间，我不敢说，你不敢想，相信时代的进步都会给予你令人意外的答案。

5.16年的猛涨在17年的调控中终止，为啥只有狠招才能控制房价上涨？

房价的增涨归结起来有两个原因：一个是市场发展的自然规律所致，一个是人为投资引起的房价猛涨。

前者表现为房价的规律性涨跌，后者往往会引发价格的大幅度变化。

2016年的房价猛涨在很大程度上便是人为投资造成的结果，如果希望房价迅速上扬的势头得到遏制，仅靠市场本身的自然调节是远远不够的，就像拉伸过度的弹簧，只能靠外力才能复原。

在此前提下，2017年的重磅调控才尤为必要。有人认为政府在政策调控时的出手堪称狠招，其实相比没有限制下的投机投资行为，这样的举措也只是暂时的缓解罢了，纵观近十几年的房价变化，受到控制后，重回上涨的轨道，一直都没有改变过，因为人口在增长，城市在发展，再狠的招也阻止不了整个城市的发展步伐。

6.公积金可异地的新政，对天津楼市的影响是怎样的？

目前，天津市已经接入全国住房公积金异地转移接续平台，符合条件的职工可以直接办理公积金转移业务，做到“账随人走，钱随账走”，无需在转入地和转出地之间往返奔波。

如今公积金可以异地接入，这无疑是买房人的福音，对于首套房的购房者而言，使用公积金贷款是最佳选择，公积金高的购房者就更加有利了，此外，如果你在一个大城市工作，公积金缴存一般都比较高，那么当你想要在异地买房的话，这将是解决你首付款的一大笔钱，从而减轻自己的购房压力。在这一点上，是对于买房人最大的影响。

7.中国8090后一代7成有房，真正的情况是这样的吗？

随着最后一批90后年轻人进入了大学校园，如今社会的主力阶层基本上已经到了80，和早期的90后的手中。此外，他们也到了所谓“谈婚论嫁，成家立业”的年纪。

日前一则新闻当中提到一组统计数据，中国的80、90后年轻人住房拥有率高达70%，比世界平均水平的40%还要高出一大截。那么最扎心的问题来了，作为年青一代的你有自己的房子了吗？不少人对数据的真实性提出质疑，认为这些步入社会不久的年轻人，没有独立购房的经济能力。但是细想会发现，这组数据其实并不夸张。

如今在中国，房子几乎是结婚成家的必备品，就算自己不想买，也挡不住家中长辈的“热情”。父母出钱给孩子买房几乎成为一项义务，有些孩子甚至把伸手要房当做自己的权利。我们在惊叹报告数据之余，也应该对背后的原因有所思考。总之，房子的确是中国人最为重视的个人财产。

8.房企并购成为2017上半年以来的市场导向，下半年会否有更多。

如今每一个地产公司都在走在转型的路上，但转型的直接原因同样是地产项目销售陷入了困境，此外，不仅是销售业绩遭遇“挤压”，大型房企扩张对于中小房企的冲击，还体现在土拍市场上。大型房企由于实力雄厚，在一些优质地块上存在极强的竞争力，所以，中小房企的生存压力就变得更大了。

此外，对于一些有风险隐忧、后续发展动力不足的中小房企而言，融资通道的进一步收窄，也使得其发展处境堪忧。因此，随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，“收并购交易”正逐步成为部分房企增加土地储备的主要渠道。一方面，以收并购方式获取项目拿地成本相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收并购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。

在天津，房企并购情况也开始逐渐显现，比如，招商蛇口20.16亿元收购天津汤臣100%股权；融创跟星河合作开发新项目；融创百亿并购星耀五洲等例子充分地说明了现在这种并购也是一种房地产市场谋求生存和发展的新趋势。