透过香山壹號院，你能看到什么？

豪宅回来了，可真好。

这是『地产营销人』前两天跟身边朋友的感慨。过去三年，看了不知多少面目雷同、不分彼此的小户型限竞房，如今终于能换换口味了。

当然，豪宅归来，不代表在鼓吹房价。当下市场中有不同类型的产品，高、中、低档供应充足、应有尽有，完全不用担心房价问题。

北京，作为超级一线城市、国际化大都会，理应有相匹配的高级住宅产品。豪宅回归，从另一个维度看，增加了改善需求的选择，同时也弥补了北京近几年在高端市场缺位的形象。

很多媒体朋友问：这次豪宅归来，跟几年前有什么不同？

『地产营销人』认为：不同点很多。毕竟市场在调整，时代在进化，连客群都已经变得年轻化了。

不过，最突出的感受是：过去的北京豪宅喜攀比、重座次，比的是谁最豪。如今这股风气没有了，市场呈现出来的是不同开发商对未来豪宅差异化的理解。

豪宅在打破旧有标准，向新的理念演化形态和功能。豪宅开始呈现出新思维和新姿态，显示出行业探索的进取心。

新豪宅周期刚刚拉开大幕，如果找最鲜活的样本，目光应该投向海淀。

海淀是北京为数不多曾突破15万+单价纪录的区域，是豪宅生长的沃土，也是高净值客群数量最多、购买力最强的片区。

今年海淀四季青出现的豪宅项目，全城瞩目，万众期待，虽少量房源去化不成问题，但市场更希望看到作品的精彩。

一定程度上，海淀四季青豪宅具有风向标作用，决定着未来高端产品趋势走向。

刚亮相不久的香山壹號院，是融创时隔十年之后，在海淀开发的第二个豪宅项目，也是北京第五个“壹號院”系高端产品。几天前，『地产营销人』抱着好奇心，去了四季青项目展厅做了品鉴。

看完产品之后，验证了一个感觉：对于豪宅项目的认知，不要被浅显的媒体通稿和网上测评所误导。豪宅产品背后有着比一般住宅更为深刻的思想，只有细品，才能领悟其产品精髓。

然后，说回到香山壹號院，与诸位分享一下『地产营销人』在产品中，看到了什么。

最懂海淀的融创，对西山有不同理解

西山壹号院，是融创在北京开发的第一个豪宅项目，在该社区中生活着大量海淀精英，他们代表着京西高净值人群的相似特征和共同偏好，可以说融创对于这部分客群最为熟悉，进而对海淀的理解也与众不同。

其中，有两点对这些客户十分重要。

一是亲近自然。在海淀，最珍贵的资源是三山五园，其生态环境在北京独一无二，人与自然、城市的关系在这个区域达到了最佳融合度。

因此，宜居性的一个重要体现是，在海淀的生活中，室内外可随时切换，畅快呼吸。既是为了景观，也为了与自然保持这份亲近。

二是圈层氛围。北京有东富西贵之说，因此以大院文化为代表的海淀，其实更讲究层级和礼序。

所以，海淀的高端社区更注重圈层的交流和维护，有相应的空间去承载这种社交，以及邻里之间的互动，是这部分客群内心的诉求。

于是，在香山壹號院就能看到，融创北京在户型上的创新，完全考虑到区域需求的特点。每个楼座向西的平墅户型，因为有了270°大转角落地窗设计，观西山晚霞可一览无余。亲近自然，观赏美景的体验前所未有。

而在圈层感的打造上，虽然香山壹號院仅有300多户，但融创北京依然通过巧妙设计，打造出约1200平米的美学休闲互动空间，以下沉花园的充沛采光和意境烘托，打造出图书馆、咖啡馆、健身馆等休闲社交运动功能。

如今因为运营难度，多数豪宅项目都极度压缩甚至取消了专属社交空间功能，但融创北京考虑客户需求重于对成本的投入，因此不仅保留了必要的社区公共空间，而且还要把面积做够、功能做足、体验做优，体现出对高端生活方式的执着追求。

超北京壹號院材质标准，坚守品质

虽然豪宅归来，开启新周期，但要想达到过去豪宅配置的建材和精装水平却不容易。

一方面，楼价高企，开发刚性成本不降；另一方面，兼顾市场和政策因素，售价突破区域历史高点也很难。

以海淀为例，未来入市的豪宅能批复当年万柳书院一样高的销售价格吗？诸位心里都清楚：可能性不大。

所以，下顶上压之下，开发利润收窄，豪宅配置捉襟见肘，品质想不缩水也难。如今要想达到过去10万+豪宅建材和精装品牌的标准，需看开发商的诚意和决心——是当做生意化的商品，还是决意打造一个有情怀的作品？

初心不同，结果当然不同。

难得就难得在，融创北京想把香山壹號院打造为一个经典作品。东有北京壹號院，西有香山壹號院，无谓西东，两大巅峰，没有开发商不想完成这样一种心愿。

有了如此情怀，在品质投入上就自然不一般。

『地产营销人』在香山壹號院接待展厅看到的材质和装修品牌，完全是不计成本的投入，甚至比当年卖到快30万的北京壹號院更高端。

项目建筑立面采用的是珍贵石材“蓝眼睛”，石材纹理之间闪耀着淡蓝色，低调奢华，美观大气，极为罕见。

更为精妙的是，石材与窗体是嵌套一体的设计，从侧面看平整光滑，完全在一个水平面上，既保障了良好的密闭性，也展现出极简的美学风格。

项目采用德国旭格专业高端定制推拉窗，真正实现大开大合的流畅感，尽享西山的负氧离子。

据了解，香山壹號院使用了近 50 种型材模具（同类项目仅使用十几种），配合三玻双中空 low-e 玻璃，将极致“窗墙比”完美展现，将现代时尚的大落地窗无限延展。最终达到窗窗有阳光、户户有景观的完美效果。

另外，项目室内采用无梁化设计，进深尺度合理，最大面宽达到 16米，奢阔瞰景视野、丰沛阳光照拂，将延绵西山画卷全幅收入眼帘。

在科技系统上，中央空调系统、新风系统、空气净化系统、加湿系统、净水系统等,一应俱全。甚至连厨房的天花板都设置了空调出风口，让平时易闷热的环境保持舒适清爽。

新的豪宅时代，可以创新理念，优化空间、提升服务，但归根到底品质不能丢失，标准要坚守底线。从这一点看，香山壹號院仍在坚持理想。

豪宅贡献的价值到底是什么？

历经了北京楼市近20年的发展，我们不禁也扪心自问：豪宅贡献的价值到底是什么？是视觉盛宴，极尽奢华，还是炫耀比富？

多年以后，回头看都是浮云，都会消散。

那些世界大师设计的经典住宅作品，之所以能流传至今，经久不衰，不是因为迎合了富有阶层的生活品味，而是在规划建筑上富有开创性，有超出居住功能的艺术性，也有时代精神的先进性。

豪宅不是为了去“震撼”什么，而是要“贡献”什么！

它提供的不是哗众取宠，而是创造一种广义价值，既满足当下使用，又充满对未来的启示和领悟。只有这样的作品，才能叫经典。

当看到香山壹號院的社区规划、建筑造型、园林设计，会所营造，你反而会感觉到一种朴素、一种沉静、一种禅意。

它不是外向的，张扬的，而是内向的，收敛的。

恰恰如此，才让项目蕴含着一股精神力量，这种气质在北京过去的所有豪宅，都未曾有过。

香山壹號院的建筑风格厚重、贵气，继承中国传统的皇家建筑精髓，融合当代世界建筑简洁美感，运用了最具中国传统建筑韵味的九脊殿（歇山顶）的建筑规制，展现出端庄恢宏的意象。

香山为骨，太和为檐；静宜为园，镜体为墙；光影为窗，融创为魂，三山五园壹號院，与环境融为一体，倒映出国人自己的时代感。

项目的园林景观以香山地势属性及文化特质为依托，浸透皇家造园意蕴，借用当代造园艺术手法，将西方空间，东方气韵，美学与功能完美结合，规划出全龄化生活场域，打造为“一馆、三庭、九院、一环”的当代“静宜园”。

豪宅回归，一定不是历史的重复，很多值得探究的内容有待挖掘。

从海淀豪宅大作看，香山壹號院犹抱琵琶半遮面，价值仍在层层揭开，后续随着更多样板间的推出，还有更丰富的内涵被解读和发现，到时再与诸位一起细品。

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