【城事】流言终结者：徐家汇会被七宝、莘庄截胡了吗？
城事·第33期
【本期介绍】徐家汇，曾经在上海西南地区的市民心中有着特殊的地位，它不仅仅是一座看似无敌的商业航母——品种多元、品味新潮，而且在有着较为有利的地缘优势，辐射面较广，所以在上海目前的几大城市副中心中一直处于佼佼者，甚至人民广场、豫园都让其三分。
2007年的徐家汇（上实大厦向东俯拍，天袁地访）
但是上海目前几大城市副中心中最近两年关于徐家汇的消息都不是特别的好，特别是太平洋数码广场的遗憾撤离，扯下了徐家汇商圈的一个重量级标签。有人说是实体经济的集体沉沦，有人说是徐家汇商圈的商业升级的阵痛，也有人提出了一个细思恐极的理论，即闵行区的七宝和莘庄将徐家汇的商业吸引力从西南方向给“截胡了”。之所以说细思恐极，是实体经济转型是共同问题，商业升级也迟早会完成，但是如果徐家汇影响力不再强大，才是最大的坏消息，那么事实真的如此吗？让我们来分析一下。
中心城区实体商业人气出现分化
商圈人气是反映实体商业的“晴雨表”，而每个实体商业的商圈人气则由其“势力范围”来决定。
现在上海实体商业出现分化，如今大家在四川北路走一走，“没啥人气”是最直观感受。而在上世纪九十年代中期，全上海除南京路、淮海路之外，四川北路可是响当当得繁盛，属于二十年前上海上海“四街四城”的扛把子，“走走逛逛其他路，买卖请到四川北路”的广告一直还在耳边。但如今，广告打得乓乓响的市百七店早已风光不在，巴黎春天感觉也是毫无春意。而四川北路商圈边缘的虹口龙之梦还算有声有声、而新静安老闸北的大宁、杨浦的五角场则在苏州河以北地区的商业格局中迅速上了位。
曾经仅次于南京东路、淮海中路的上海第三商业街，四川北路现在辉煌不再，逐渐被五角场、大宁等取代。（图为2007年的四川北路原内山书店附近，天袁地访作品）
商圈人气下滑的不仅是四川北路。淮海中路、徐家汇等老牌商圈这两年明显是人气不如当年，不少店铺都还在更新调整之中。
淮海中路的太平洋百货歇业，沿线断断续续的空店都被认为淮海中路商圈人气出现下滑的迹象，不过与此同时，环贸、无印良品等在淮海中路却营造出一番迥异的热闹景象。
昔日繁华徐家汇
那徐家汇呢？到六七年前，徐家汇一直是人气极旺之地，除了徐汇和中心城区的顾客，闵行、松江、青浦甚至不少外地游客都会远道而来。高端的港汇恒隆、中产的汇金太平洋、大众的六百汇民美罗城……如果初来上海就到徐家汇，真有一种到了上海市中心的错觉。再加上徐家汇地铁里很多的商铺，以及太平洋数码领衔的诸多专业店家，让徐家汇逐渐成长为一个既有个性，又有魅力的商圈。例如，“买电脑去徐家汇”是十年前大家的共识，其实不止是电脑，购物、美食、娱乐，诸如KTV和电影院这类资源，徐家汇也非常之丰富。不算太远，但实在也不近的七宝、莘庄等地的居民都乐意往徐家汇跑。那时候，徐家汇是那个能把西南地区居民消费截留于市中心之外的角色。
徐家汇最近二十年来一直是上海西南的商业中心，图片来源于网络
2010年之后，特别世博会的一系列改建，轨道增线导致地铁商城结束历史使命之后，徐家汇商圈也在经历调整，部分店家客流出现下降。而网购的兴起，被认为是徐家汇太平洋数码、百脑汇等实体商业遇冷的主要原因，但这个问题却在不同的商圈产生了不一样的效应，所以很难说这是决定性的因素。而且，在袁童鞋看来，实际上还有其他深层次的原因发挥了作用。
七宝、莘庄的确是“截胡”了
前文说到徐家汇近年调整，除了网络购物的兴起，另一个不得不直面的原因是近郊，尤其是闵行区商业链的截留效应。
通过一个科学的大数据（同济大学高密度人居环境教育部重点实验室的信令大数据）做成的展示图。研究大致覆盖了市中心区、宝山区东南部、浦东新区西北部，闵行区北部以及松江区东北角等。透过色块的覆盖面积的差别，我们看到了如今上海市区商业中心的势力范围将这一区域进行“瓜分”的。
同济大学做的商业中心主导势力范围，图片来自于公众号“数说城市”
从各个商圈的涂色面积中，我们很容易发现如今的商业圈呈现明显的去中心化及区域化特征，主要的商业活动都聚集在区域中心，例如，五角场（橘色）、徐家汇（咸菜色）的势力范围还是相当广的，它们分别坐镇上海市区的东北角和西南角。
我们在上文中所谈的感想似乎也得到了验证：四川北路势力几乎被周边新起的大宁、虹口龙之梦等蚕食殆尽。市中心的商圈无法直接辐射到周围地区，而市中心边缘地区的商圈却能向郊区腹地纵深，五角场、龙阳路、中环、中山公园等商圈都是这样的发展趋势。但是徐家汇似乎在西南方向的拓展上遇到了一些不小的阻碍。
在西南角是四家争雄的局面，徐家汇一家独大，七宝莘庄各据南北，中间有南方商城刷着强烈的存在感，填补三者中间的空白地带。
随着七宝万科广场、宝龙城等商业综合体的崛起，七宝经过了多年蓄积起来的实力，已经具备了从徐家汇的势力影响下夺食的实力，硬生生地将徐家汇势力斩断，将闵行北部、松江九亭等区域揽入自己的势力范围。而莘庄与南方商城形成的西南双重叠嶂，也让徐家汇的势力已很难向南闵行进行”渗透”。
从势力分布图，我们看到，七宝与徐家汇的势力范围在外环附近出现“断裂点”，而在更偏远的松江泗泾地区则出现七宝与徐家汇的胶着竞争的状态。
南方商城在古美、梅陇城、罗阳一带呈现明显的优势——虽然面还不够广。另外，图上没有的松江、金山一部分也是南方商城的优势客源区，徐家汇的势力基本在莲花路、顾戴路这一带被阻挡，而这或许主要是因为莲花路地铁站是郊区公交的一个重要中转站。
莘庄则在外环以外的西南地区占据绝对优势，莘庄、春申、颛桥、松江东部的新桥（图上未标出）等地都是莘庄商圈势力范围的主场，距离上的劣势和品质上的优势薄弱，导致徐家汇势力已经很难再往南渗透。
徐家汇的西南中心地位尚难撼动
不过，面对七宝、莘庄、南方商城的咄咄逼人，假以时日，徐家汇会衰落吗？袁童鞋的答案是：不会。
徐家汇作为西南公共活动中心的地位尚难撼动，除了看的见的商业，还有看不见的文化底蕴、教育医疗、就业机会、总部经济等，七宝莘庄的居民购物、吃饭、看电影可以在七宝莘庄解决，但是诸如就业、医疗甚至孩子求学等方面，徐汇区包括徐家汇地区的资源和聚集效应依然明显，甚至是依旧充满魅力。医疗方面比如闵行区的居民看病去国妇婴、六院、中山医院、龙华医院等等，这些流量上的方向，不是一朝一夕可以改变的。
徐家汇的再造示意沙盘，互联互通是关键词，徐家汇中心是重点，图片来源于网络
作为曾经上海最为成功的副中心，在上海2040规划中，徐家汇已晋升为上海中央活动区（CAZ）的一部分。
而与莘庄天荟TOD TOWN同样的两个主开发商，徐家汇未来地标的“徐家汇中心”同样也是由新鸿基地产领衔，上实城开也在徐家汇中心早期扮演过重要的角色。
港汇西侧的徐家汇中心设计示意图，图片来源于网络
房产商的选择：风险对冲策略
作为普通市民而言，对于商业的概念和体验可能还不够丰富全面，但是如果我们以各大房产商的眼光来看待商业势力的彼此消长就能看得更全面，从已经公开的一些投资项目的建设和规划中，我们似乎能读到房产商那丝不易察觉的狡黠——风险对冲的思想无不体现在他们的这些新项目中。
与新鸿基集团一样，城开集团在徐家汇到莘庄天荟TOD TOWN一线，除了徐家汇中心与莘庄天荟，其在南方商城西侧重点布局了“上海城开中心”，目前接近竣工，商业和办公面积为梅陇南方商务区之冠，五星级的城开喜来登酒店也将于2018年底开业。SPG旗下的酒店选址一般都会选择城市的关键“穴位”，这次的城开喜来登布局南方商城，同样也不例外。
喜来登酒店将于2018年底入驻上海城开中心，图片来源于SPG官网
除此之外，我们也不能忽视徐家汇-闵行之间沪闵路沿线的另外几个点：一个是上海南站，万科在此布局良多；另外一个是漕河泾的漕宝路地铁站，徐汇日月光即将在此开业；除此之外，万达和龙湖在莘庄南的颛桥、老闵行分别布局万达广场和龙湖天街，同样也将打造一个新的增长极。
新鸿基也好，城开也好，万科、万达、龙湖、日月光、SPG也罢，在徐家汇-莘庄-闵行之间重点布局，看中了这一线的良好前景。其中新鸿基在上海的布局比较有代表性，均是代表了上海未来一段时期内的关键枢纽地带。
新鸿基在上海2000年后的主要投资项目一览：
2003 陆家嘴 上海国金中心 IFC
2005 陆家嘴 滨江凯旋门
2006 淮海路 上海环贸广场 ICC
2010 莘庄枢纽
2013 徐家汇中心
而新鸿基、城开在徐家汇-莘庄-闵行一线多点布局，相信是一种风险对冲策略，即便徐家汇的商圈人气因为种种原因出现了因外围商圈截留导致的滞涨，那就由人口导入区的新晋商圈莘庄和南方商城的向好前景来弥补人气，这也不失为一个理想的选择。
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