土地使用权作价入股的实务浅析

本文是君之道思考的第370期文章

土地使用权作价入股（出资）是房地产开发企业并购实践中常采用的一种资产并购方式，土地使用权作价入股后再通过股权转让的方式最终完成资产收购也因能够避免直接股权收购中的隐蔽风险而备受青睐。但土地作价入股在实际操作中，存在不少的限制要求，各地亦有不同的规制，本文将对此作出简要分析。在一级市场上，土地使用权入股（出资）是与国有土地租赁、出让并列的一种国有土地有偿使用方式。本文所讨论的土地使用权作价入股主要是指二级市场中的一种出资方式。

一、作价入股的土地使用权需满足商品性质

以土地使用权作价入股的前提是土地性质为商品性质。通常情况下，企业取得的土地使用权性质均为商品性质，土地使用权作价入股不存在土地性质上的限制。除划拨用地外，某些城市由于政策原因等，即使是出让取得的土地也有可能是非商品性质（用途）。因此，需确认拟作价入股地块的土地性质，如为非商品性质的，无法办理土地使用权作价入股。

二、土地使用权作价入股一般视为土地使用权转让

土地使用权作价入股是否视为土地使用权转让，关系到地块是否需要达到法律规定的投资强度的限制。

根据《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》第三条规定，“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的……”

同时根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）第二条第五款，“明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。”

因此，我们倾向于认为土地使用权作价入股视为土地使用权转让，但存在部分地市持相反观点的情况。

三、土地使用权作价入股一般需满足开发投资总额的25%以上的限制

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。

参照原国土资源部2013年发布的“有关土地使用权作价出资是否需要完成开发投资总额25%的问题”的答复，企业以土地使用权出资属于房地产转让，应当完成开发投资总额25%。

但对该问题实践中亦存在不同的理解，持有土地使用权作价入股不属于土地使用权转让的地市，认为土地使用权作价入股无需满足25%的开发强度的要求。

四、结语

综上所述，虽然我国现行法律法规对土地使用权作价入股并无禁止性规定，但是以土地使用权作价入股的前提是目标地块土地性质为商品性质。土地使用权作价入股是否认定为土地使用权转让和/或是否需要满足25%的开发强度，需在实际操作中根据具体项目情况结合当地政策进行具体分析、具体判断，并及时与当地国土管理部门沟通。

文/张远洪律师