拆掉60多栋楼后，深圳签约速度最快的棚改业主把街道办告了

116天，拆掉60 栋楼后，

深圳今年规模最大的棚改项目南华村业主一纸诉状，把福田区南园街道办事处、福田区城市更新局、福田区住房和建设局告上法庭。

▲南华村拆迁现场｜福田南华村棚改现场指挥部办公室

南华村曾以“15天签约率99.6%”，创下深圳棚改新签约速度。也因为按建筑面积1:1.2的赔偿比例、华润置地代建，南华村业主一度叫人艳羡不已。

昔日的明星棚改项目，为何闹上公堂？

“明星棚改”业主状告街道办：

意愿征集程序违法

位于滨河路南、深圳河北、华强南路西侧的南华村，始建于1984年，占地面积约16.19万㎡，是深圳经济特区第一批公务员和教师福利房。

和大部分旧改小区相比，南华村进展顺利：

• 2017年8月7日，启动棚户区改造意愿征集；

• 2019年4月26日，棚户区改造项目备案；

• 2019年7月21日，住宅房屋补偿签约正式启动，15天签约率99.6%，已签约业主陆续领取奖励并交房；

• 2020年7月6日，正式拆除。

▲南华村拆迁现场｜福田南华村棚改现场指挥部办公室

3年棚改，眼看就要结局，这个规模巨大的明星棚改项目却横生枝节。

10月20日，南华村4名业主代表状告福田区南园街道办一案在盐田区人民法院开庭，@深圳买房计划 围观了这场109分钟的庭审直播。

原告业主认为，被告南园街道办未按深府规（2018）8号文（即《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》，下称“8号文”）、福府规（2019）1号文（即《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》，下称“1号文”），进行南华村棚改意愿征集，行政程序不合法，应重新进行棚改意愿征集。

南华村于2017年8月7日启动棚户区改造意愿征集，原定的截止时间为2017年8月31日，实际意愿征集期限延长至2018年8月。

庭审现场，南园街道办表示，南华村最后一份意愿征集表的签名时间为2018年8月21日。

▲南华村内的宣传横幅｜@深圳买房计划摄于2017年9月

业主认为，在意愿征集期内，8号文出台（发布日期：2018年5月17日），统一规定了棚改安置补偿条件和意愿征集程序。

“被告（即南园街道办）在安置补偿条件发生重大变化，以及意愿征集程序有明确规定的情况下，未按规定程序重新征集意愿，即进行搬迁安置补偿签约。对此，业主提出强烈反对。”

8号文规定的补偿条件为：

• 按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例进行产权调换；

• 奖励权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积。

▲8号文相关条例｜深圳政府在线

因此，业主请求判令南园街道办纠正行政违法行为，按照8号文和1号文规定，重新进行棚改意愿征集。

对于业主的诉讼请求，南园街道办在庭审现场回应如下：

1、从行政效率来讲，南华村2017年8月启动的意愿征集工作，是一个持续的过程，并不是像业主所说，2018年5月市政府8号文关于棚户区改造政策出台之后，就要重新再去征求意愿。

从行政机关来讲，（签约率）最好能达到100%，或者说标准更高，更能真实和全面体现南华业主的意愿，因此意愿征集持续到2018年8月。

2、从行政公共资源节约的角度来讲，没有必要重新征集意愿。南园街道办对南华村的意愿征集工作，花费超过100万元。

3、意愿征集对业主或者说权利人，并无实质影响。目前从业主提供的有关证据和街道办向法庭提供的证据，均没有显示意愿征集里边有具体的补偿标准或者说补偿方案。

意愿征集只是让业主对是否愿意南华村改造表明意见而已，作为政府是否把南华村纳入后续棚改计划的依据。

4、从程序上讲，后续福田区相关部门上报给市住建部门，市住建部门经过审核，对南华村棚改项目予以计划备案和补偿标准的备案批准，也证明项目并不是冒用意愿征集。

南园街道办上报给市住建部门的相关资料中，所有的时间、业主签名均如实提供，并没有弄虚作假，或者说故意把它放在2018年8号文出台之后。市住建主管部门能够审批，证明合法。如果说上级主管部门认为不合法，不会审批和备案。

后出台的政策是否适用于先开展的意愿征集？

深圳一名城市更新领域的从业律师表示，原则上是不适用的。

“我们之前做的一些项目都是以政策出台时间为准，之前的项目用之前的政策，之后的用之后的政策，哪里还能往回走？”

截至目前，该案件还没有判决结果。

人才房之外还要搭商业办公？

住建局、更新局被指违背承诺

除了南园街道办，福田区住房和建设局、福田区城市更新与土地整备局也被南华村业主一并起诉。

对于福田区住房和建设局，业主的诉求请求是：

• 认定被告组织编制的南华村棚改专项规划程序和内容违法；

• 判令被告与原告协商土地贡献率、回迁房占地面积等专规内容，依法依规编制南华村棚改专项规划。

对于福田区城市更新与土地整备局，业主的诉讼请求是：

• 判令被告撤回南华村棚改专项规划公示，并将南华村棚改专项规划退回专规申报单位。

《福田区南园街道南华村棚户区改造专项规划（草案）》于2020年7月30日公示。

根据规划，南华村规划容积为762065㎡，其中住宅550780㎡（除还迁用房外其余均为人才住房与保障性住房），商业及办公126130㎡，人才公寓50140㎡，公共配套设施35015㎡等。

▲南华村总平面布局示意图，靠近滨海大道一侧规划有一栋51层办公楼

南华村业主认为：

棚改政策没有规定土地贡献率及回迁房占地面积比例，属于需要与权利主体协商的事项。

福田区住建局未与南华村业主协商，单方确定土地贡献率和回迁房占地面积，并据此编制专项规划，根据行政主体“法无授权不可为”的行政原则，上述行为依法无据，应视为违法行为。

另外，南华村专项规划，规划了126130㎡的办公和商业用房，违反8号文第三条规定，也违背了被告向业主做出的“安置房 人才房”的承诺。

▲8号文相关条例｜深圳政府在线

10月中旬，南华村部分热心业主曾召集业主签名，联名申请行政诉讼，“为了我们回迁房的楼不要那么高，楼下无商铺，也为了我们的子孙后代能有个舒适宜居的美好环境，请业主们积极参与。”

也有未签名业主表示，服从安排，因为规划的商业办公“不影响新房落成之后的价格。”

这两起诉讼尚未开庭审理。

｜资料来源

[1]深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见

http://www.sz.gov.cn/zfgb/2018/gb1053/content/post_4988435.html

[2]福田区人民政府关于印发《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》的通知

http://www.szft.gov.cn/wsfw/wjcx/content/post_7380163.html

[3]关于《福田区南园街道南华村棚户区改造专项规划（草案）》的公示

http://www.szft.gov.cn/xxgk/bmtzgg/content/post_7955206.html

[4]（2020）粤0308行初1135号庭审直播

http://tingshen.court.gov.cn/live/14929503

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