楼市再爆分销渠道之战！一个被彻底扭曲的地产营销市场
这周写了三篇文章，结果反响太大了，居然被河蟹了两篇，小树抱着键盘是哭得稀烂哗啦的，很多粉丝都在抱怨还没来得及看就删了。不过也说明分销这个销售工具争议很大，尤其当它越来越坐大的时候。
这不，安徽和海南近日又相继爆出分销渠道之争，这场争议在近期正越来越大！
诸多行业人士透露，分销商的工作简单而暴利，几乎已经扭曲了整个房地产市场。
“一套总价200万的住房，如果按照五个点计算，分销商就要拿走10万。”一名房地产营销人士不满的说，“他们给购房人提供的销售服务，值得10万元吗？”
分销是个什么东东？为何一夜之间成为了众矢之的？
01.重庆地产营销史
重庆地产四朵金花“龙湖、金科、协信、华宇”在本世纪初开始崛起，在那个时候所有的营销模式都是统一的：盖好售楼部，招聘置业顾问，然后在报纸户外平台上打一通广告，坐等客户上门。
搭个售楼部就能把房子卖掉的时代似乎已经过去，图为大学城某售楼部；
过了几年，开发商发现这样的模式也有问题：
1.开盘的时候置业顾问人手不够，项目断档的又无事可干 ；
2.内部的营销团队缺乏竞争意识，容易人浮于事；
于是一个新的行业—地产代理公司开始出现了，它能提供楼盘策划、置业顾问等一站式营销服务，可根据项目节点随时驻场，还可以在一个售楼部内进行同时竞争；
这种模式迅速走红，在重庆除了正合、同策、晟城等外，还诞生了如尚峰、上韬等“龙湖系”，以及中原、美联等“中介系”，其常见的销售佣金在1-1.5%左右，热门刚需盘甚至杀到了0.7%左右；
但突然间，一个颠覆所有房产营销规则的超级怪兽—分销，诞生了！
它的出现，直接把所有地产营销策划精英们摁在地上狠狠的摩擦！
正所谓时代消灭你，与你无关！
02.分销崛起
目前中国有多家大型分销公司，但某壳的崛起最为迅速和引人关注。
成立于2001年的某家，原本只是个起源于北京的普通二手房门店平台；2014年，某家新房和某家网同时起步，开始发力新房板块和互联网房产。同年底，致力于新房渠道整合的房江湖成立。
某壳系的线上武器：房江湖APP，成功整合众多中小中介和分销公司；
某家在新房的布局，最开始并没有引起很多人重视。
这时候的某家系，已经形成了一个一二手房自营、德佑加盟店和自如租房等众多业务的房地产行业帝国，完成了线下全产业链布局。接下来要做的，就是打通各个板块，让资源流通，完成闭环并产生经济效益。
现在中介门店名义上卖二手房，其实现在新房业务已变成主打；
要闭环，还缺了什么？一个打通线上线下、庞大的足以容纳同行的平台。毕竟之前的某家网局限性太明显了，大家都认为它只是个做二手房的。
从线上到线下到处吸引购房者，某壳渐有成为渠道之王的架势；
拉拢了众多同行后，某壳成为了众多分销商的佼佼者！
03.神盘也低头
分销商到底有多大影响力？我先从一个网红盘半夜开盘说起。近日，中央公园的某网红神盘，突然半夜开盘，引发全城热抢，但这背后却藏着惊天大秘密。
网传中央公园神盘半夜抢房现场，这次神盘半夜开盘就充满了神秘；
本来神盘不愁卖，每次开盘都是疯抢，突然上了某多多分销，找分销中介带购房的客户去售楼部登记买房；大家都以为是会是微信抢房，结果突然半夜客户收到置业顾问短信，晚上直接认筹购买；
这时候分销公司突然反应过来可能被耍了，要替人做嫁衣了，马上给所有渠道发信息，“热销”的局面居然瞬间逆转！
一场激烈的博弈在幕后发生，其中的细节恕我无可奉告，但最后的结果，神盘也无奈低下了头；
是什么样的力量，让傲娇的神盘也只能乖乖妥协？
04.渠道影响力惊人
重庆目前有三家主要的分销公司：到家了、某壳和房多多，呈现三分天下的局面。
最近楼市的多个热点事件：千人抢贝蒙天地商铺、半夜疯抢大学城公寓、抢寸滩某带学区公寓、甚至这两天闹得沸沸扬扬的杨家坪抢铺等等无不与这些分销商相关。
寸滩某带巴蜀指标公寓开盘前分销动员会现场，人海战术是分销的重要特点；
再举一个例，重庆今年有一个热销100亿的神盘融创文旅城，最开始无人问津；结果在其他开发商不愁卖看不起渠道的时候，果断上了分销，用高佣金吸引中介带客户过来，顿时几万的中介从业人员把全城的客户都带到这个楼盘，创造了100亿的销售神话！
融创文旅城热销的真相只有一个：上分销！
我在这次神盘半夜抢房和最近热销售楼部都看见了这股强大的力量，当重庆楼市处于低迷状态的时候，客户掌握在他们手中，有意识的引导客户在同一个板块去某一楼盘，马上就能让这个新盘热销。
下图为蔡家某新盘开盘前分销中介从业人员的誓师大会---从古至今，只有打仗前才会誓师，这揭开了重庆楼市渠道惨烈战争的冰山一角。
这股力量深入到了重庆每一个要买房的人身边，我今天去步行街也看见了分销中介大军在聚集；
现在重庆楼市售楼部的热销火爆，这些分销中介起着决定性的作用。几千中介同时发某楼盘的朋友圈，转发某个楼盘热销的视频，瞬间就能让一个滞销的楼盘咸鱼翻身！
这背后的动力是什么呢？
05.惊人的佣金
2018年楼市处于卖房市场，没有几个新盘会启动分销，大部分都是自己打个广告，买上就能卖光；结果现在楼市惨淡，现在重庆部分楼盘住宅的佣金居然高达5%以上！
蔡家某品牌洋房给出了4.8%的高佣金！
要知道，一套新房，很多开发商的纯利润还不足5%，这里面开发商花费精力去拿地，开发，营销，才赚5%-10%的利润，就要分给分销大半，这让地产精英们情何以堪？
于是最近地产圈一篇文章火了。也被看做开发商对分销渠道不满的宣泄。
在重庆一个新盘的分销佣金主要看这个楼盘前期蓄客情况，如果开发商蓄客很好，就可能不会上渠道卖房，如果蓄客一般，就会给佣金1-2%。如果是洋房大平层这类不好卖的改善项目，竞争激烈，就可能会直接给到5%的佣金，如果是门面，那就更恐怖了，直接10%以上的佣金。
仍旧以一个商场生意惨淡，卖得却非常火爆的杨家坪某商铺为例：
这个商场一期经营非常惨淡，之前卖掉的商铺大面积空置；
售楼部却是热火朝天，购房者纷纷用真金白银示爱；
如此萧条的商铺，其热销的真正秘密是什么呢？
重赏之下必有勇夫，高达10%的佣金刺激了每一个某家了的中介拼命带客！而产品本身好不好，根本没人去研究，只要现场呈现一房难求的局面，购房者就会陷入集体盲从的陷阱！
还有更高佣金的案例吗？还真有！
高达20%的佣金！这得是多大的坑啊！
06.被绑架的渠道
以九曲河板块某地铁口品牌楼盘为例，在上分销前后，路边的小蜜蜂说辞居然完全两样！
九曲河地铁站口，守满了分销中介人员到处拦客；
当我7月份来到这边的时候，准备去看这个楼盘的时候，路边的分销中介一拥而上，恶评如潮：
“这个楼盘不好，挨着地铁噪音大得很！”房子修得很密，点都不舒服，龙湖的房子现在质量不好，都在维权““我带你去看旁边的楼盘嘛，性价比好得多！”
而到了10月份，这个楼盘也低下头上了分销，我下了地铁口，这些分销们的说辞居然完全不同了：
“这房子按着地铁口，出入方便的很！“”房子性价比很高，龙湖大品牌、品质也高！””我们是开发商的工作人员，还能给你申请更多优惠！“
给人的感觉就是：不管好坏，只看佣金！
随后我从某业内人士那里了解到，开发商上分销也是无奈之举，渠道的威力可见一般：
分销渠道公司拥有开发商无法比拟的庞大人数优势，任何一个重要板块，你从坐轻轨下车，或者是开车自驾到楼盘附近，庞大的分销队伍守住了每一个路口去拦截购房者，最后把购房者引导到佣金高的项目中。
在主城每个重要板块，类似的故事天天都在上演！
07.被废弃的营销
隔壁成都，某壳已经一统江湖，所有的开发商都臣服在它的脚下，影响力惊人！
而在重庆，由于本土豪强到家了的存在，让重庆市场的垄断还没有真正发生，但某壳系的影响力正越来越大！
中央公园某楼盘开搞分销商专场，高度依赖分销上客；
而曾经高大上的地产策划，其存在感也越来越弱，地产人也正变得越来越迷惘，
多位业内人士笑称，现在的地产营销只剩两样：
”要么降价，要么上分销！“
08.成王败寇
在开发商眼中，中介分销都是乙方，都是卑微的，但是他们忘记了一个道理，渠道为王，未来的楼市可能真不是你现在看到的这样。
要么打败它，要么加入它，个别坐大的分销商对仅存的对手和不听话的开发商展开无情的封杀！
未来谁控制了重庆买房者的流量，就控制了整个城市的房地产，也就掐住了开发商的咽喉。
“在一个增量见顶的世界里，存量的争夺将异常惨烈，你抢到的每一口肉，都是从别人嘴里夺走的，剩者披荆斩棘走过的路途上，都躺着败者血流成河的尸体。”
越来越无敌的分销商，正在彻底了扭曲了这个市场！
09.卑微的个体
11月11日，就在大家沉浸在双十一的狂欢当中时，长沙本土最大的中介公司，有一位32岁的中介员工在宿舍内上吊自杀身亡。
他在中介门店工作 2 年多期间，长期处于入不敷出的状态，其中 9 月份不但没有拿到工资，反而被扣款 432 元，没有任何社保，甚至正式劳动合同都没有一份。
中介行业往往是没有底薪的，有公司有责任底薪，就是必须要完成多少业绩才给底薪，完不成就拿不到底薪。一旦楼市不好，就会美誉业绩，长期入不敷出，人往往就会陷入绝望。
傲慢的资本和卑微的个体并存，这才是中介分销行业残酷的真相！
北区楼盘：
瀚学融府远洋九公子华润公园九里 北恒紫岳重庆时代中心金辉中央铭著江山樾鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承 御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院 恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
远洋山水赋弘阳天宸一品 融创文旅城 朵力迎宾大道
板块分析：
唐家沱 蔡家 龙兴 中央公园 悦来生态城 茶园
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
楼市评论：
1.连环腰斩！10月重庆二手房成交下滑超70%，楼市彻底冰封！
2.礼嘉网红神盘二手暴跌5000元，投资者全线套牢！房价倒挂彻底结束
3.西部陆海新通道奠定重庆西部中心地位？现实太打脸，又是一厢情愿
4.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！
5.用高租金圈钱，借装修名义融资？这家重庆托管公司大家千万当心