深度研究丨一文读懂美国10种类型养老机构：概念定义、差异剖析、盈利能力、典型案例、发展历程
撰文丨魏圆源
编辑丨陈 苗
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开篇：
按照2019年12月27日国家统计局第15次局常务会议通过的《养老产业统计分类（2020）》的分类方法，可将我国的养老照护服务分为：居家养老照护服务、社区养老照护服务、和机构养老照护服务。而机构养老照护服务中涉及到的养老机构分类包含：
养老院、老年福利院、老年公寓、老年养护院、敬老院、光荣院、农村幸福院、养老大院、农村特困人员供养服务机构等养老机构；
内设诊所、卫生所（室）、医务室、护理站的养老机构；
公办养老机构及公建民营养老机构；
失智老年人照护机构。
在养老行业从业者看来，以上分类方法的维度、标准不统一，且略显概念混乱。
在美国，养老机构行业发展相对成熟，把养老机构分为10种不同的类型，不同类型之间既有共性，也有差异，AgeLifePro认为：通过深度剖析比较不同类型养老机构的核心异同、梳理不同类型养老机构出现的历史节点、盈利能力，将会对中国目前和未来的养老行业发展提供一些有价值的思考。
图：国家统计局的《养老产业统计分类（2020）》的分类方法中关于机构养老照护服务的论述
Part1.
美国10种类型养老机构系统梳理
在正式剖析10种类型美国养老机构之前，必须先明确本文所指的养老机构定义是：为老年人提供集中居住和照料等服务的机构。
另外，本文所分析的美国10种类型养老机构是从下图中选取。图中实际上有16种类型，是按照护理等级和价格对美国的照护产品（包括10种类型养老机构）进行分类和比较，但由于本文侧重于比较不同类型的养老机构，因此排除了作为养老设施的成人日间照料中心（Adult Day Care），以及作为居家照护和医疗机构：居家护理（In Home Senior Care）、个人家庭护理（Personal Home Care）、临时看护（Respite Care）、重病护理管理（PCM [principle care management] Care）、临终关怀（Hospice Care）这6种养老照护产品。
图：依据护理等级和价格来对养老照护产品进行分类
一、正确解读分类逻辑及方法
在正式介绍美国养老机构的10种类型之前，需要提前说明这种分类方式的正确解读和使用方法：
该分类方式来自于被华尔街日报（Wall Street Journal）和纽约时报（The New York Times）推荐的老年生活信息和咨询平台 —— seniorliving.org。关于这个平台AgeLifePro团队曾在【独家研究｜被纽约时报、华尔街日报报道的「Senior Living」是如何成为美国养老产业的“流量IP”？】一文中有过详细介绍。
图：Seniorliving.org的官网首页
AgeLifePro相信：10种类型基本上可以代表美国养老机构的所有分类。但由于美国养老行业更新较快，这个表只做为行业的分类参考。另外，如果真正地去对某一个项目或者养老机构进行分类，由于项目本身的设计、或者不同人的归类方式，可能会出现这个分类标准没有涵盖到的情况、或者出现有两个类别叠加的情况。
二、可归纳为“两大类别”
为了更好地理解10种类型养老机构，seniorliving.org将这10种类型归类至2大类——退休住房、老年长期护理机构。这两大类最主要的区别在于是否为住户提供照护服务。
1、退休住房（Retirement Housing）
涵盖的养老机构类型：退休社区、老年公寓、居民自治的共享产权社区、活力成人社区
退休住房的主要住户特征：
1）自理程度：多数生活自理，但也有部分住户的自理程度稍微低一些；
2）年龄限制：多为55岁及以上（个别情况也允许满足年龄限制的老人的未满55岁的子女或者孙辈共同居住）；有的会要求在62岁及以上；
3）有的允许宠物共同居住。
退休住房的配置：
4）通常不提供照护服务；
5）文娱活动：通常组织各种社交性的文娱活动，包括游戏、电影、和教堂活动；
6）类似普通公寓或者社区，但由于住户有年龄限制，因此，这类住房的硬件设施相对于普通公寓或者社区，会多为无障碍设计。
2、老年长期护理机构（Long-Term Senior Care Facilities）
涵盖的养老机构类型：群居型社区、持续照料退休社区、自理型社区、辅助型社区、护养院、认知症照护机构
老年长期护理机构的主要住户特征：
1）自理程度：多数生活不能完全自理，为失能、失智，需要一定程度的日常生活照料，需要长期护理，有的需要医疗护理；
2）年龄限制：多为55岁及以上（个别情况也允许满足年龄限制的老人的未满55岁的子女或者孙辈共同居住）；有的会要求在62岁及以上；也有另外一些要求年龄达到65岁及以上；
3）通常不允许养宠物，但有的也允许宠物共同居住。
退休住房的配置：
4）提供生活照料（Care Support）或者医疗护理服务（Medical Care）；
5）文娱活动：通常组织各种社交性的文娱活动，包括游戏、电影、和教堂活动。
三、概念定义&代表项目
这一个章节将从概念定义、目标客群、区位选择、收费模式、支付方、硬件配置、服务设置、全美总量、代表项目这九个细分维度去分析美国的10种类型养老机构。
1、退休住房（Retirement Housing）
类型1：退休社区
（Retirement Community）
1）概念定义：
退休社区指：为半退休或者完全退休的老人提供住宿的社区，因此这类社区的硬件设置多为无障碍设计，最大限度实现老人生活自理。主要强调三个主要因素：
安全性
老龄友好型（房屋设置无障碍，以及社区靠近医院、购物中心、以及餐厅）
社区的感觉
2）目标客群：
年龄限制：大部分住户必须是老人，年龄通常在55+，有的可允许老人的未满年龄线的子女或者孙辈一起居住
收入水平：中高收入
健康程度：多数自理、也有半失能（只需少量生活照料帮助）
3）收费模式：月租模式为主，但少数可购买产权
4）支付方：个人
5）硬件配置：健身中心，台球室，室内/室外游泳池，网球场，高尔夫球场，安全设施
6）服务设置：
不提供医疗护理服务，有的会提供生活照料服务
提供住房、交通、餐饮、宗教服务等各类社交性的文娱活动
类型2：老年公寓
（Senior Apartment）
1）概念定义：
老年公寓指专门给老年人居住的公寓，包括政府补贴的老年经济适用房、和个人支付的出租式公寓。这类型的公寓类似于传统公寓，但相比于其他青年公寓，会更加考虑老人的身心特征，比如无障碍设计和更安静的环境等，同时给予住户一种社区的感觉。
2）目标客群：
3）收费模式：月租模式为主
4）支付方：个人或者政府
5）硬件配置：无障碍设施，电脑中心、公用洗衣房
6）服务设置：
不提供照护服务
提供住房，但多数不提供清洁服务、餐饮、各类社交性的文娱活动
7）全美总量：其中，政府补助的老年经济适用房约有31，920个居住单元
8）代表项目：Alexander Heights
图：Alexander Heights的外景
类型3：居民自治的共享产权社区
（Senior Co-op）
1）概念定义：
居民自治的共享产权社区实际上是居民自治、共享产权的社区，通常由非营利组织运营。其居民入住时，通过一次性入股，和其他住户共享社区的产权，而不只是自己的住房，还包括公共区域。社区事务由社区老人共同决定，所有老年居民享有自治权，有平等权力参与社区事务，并且有责任参与社区事务，为社区的良好运行出力。
2）目标客群：
年龄限制：80%以上的住房房主必须是55+
收入水平：通常为中高收入
健康程度：自理
3）收费模式：一次性房屋购买费+月费
4）支付方：通常是个人
5）硬件配置：健身房、共享厨房、图书馆、洗衣房、工作坊、客房、室内停车室、室外花园
6）服务设置：
不提供照护服务
提供住房、公共区域和家电的维修、驻地经理（Resident managers）、公共区域清洁服务、交通、社交性的文娱活动
7）全美总量：截至2018年，有165个建成，35个在建
8）代表项目：The Village Cooperative
图：The Village Cooperative官网
类型4：活力成人社区
（Active Senior）
1）概念定义：
活力成人社区是只有生活自理的成年人居住的社区，注重娱乐功能。该类型的社区除了居民年龄限制、老龄友好设施的设计、完备的娱乐功能以外，其余的与普通社区没有差别。
2）目标客群：
年龄限制：通常55+
收入水平：高收入
健康程度：自理
3）区位选址：郊区，但也是依据社区的侧重服务定位，比如依托某大学
4）收费模式：月租模式或者购买模式
5）支付方：个人
6）硬件配置：高尔夫球场、游泳池、商场、医院、教堂、健身房、餐厅等
7）服务设置：
不提供医疗护理服务，但有社区里或者社区附近有医院；通常只提供最低等级的生活照料。所以一旦需要更高等级的生活照料或者医疗护理，则需要去其他机构
提供住房、房屋维修、各类社交性的文娱活动等
8）代表项目：美国亚利桑那州的太阳城（Sun City West）
图：Sun City West
2、老年长期护理机构（Long-Term Senior Care Facilities）
类型5：群居型社区
（Congregational）
1）概念定义：
群居型社区是有相似特征的老年群体共同生活的老年社区，保障老人尽可能独立地生活。这类社区强调提供陪伴。群居型社区中的一类是以“住户信仰同一宗教”来划分。
2）目标客群：
年龄限制：55+；62+；65+
收入水平：多数有政府提供补贴，面向中低收入群体；若是私人社区，则针对高收入群体
健康程度：多为自理（即使需要坐轮椅，居民也需要能够在生活上自理）
3）区位选择：城市为主
4）收费模式：月费模式
5）支付方：个人、教堂、政府
6）硬件配置：
面向低收入群体，配置尽可能简单
面向高收入群体：电脑中心、室内/室外游泳池、洗衣房、停车场、餐厅、图书馆、客房等
7）服务设置：
不提供医疗护理服务；不同社区提供不同等级的生活照料，但多数提供最低等级的生活照料
提供住房、用餐、房屋清洁服务、交通、社交性的文娱活动；对于宗教型的群居型社区的主要特点是提供宗教服务
8）代表项目：The Buddhist Home
图：The Buddhist Home
类型6：持续照料退休社区
（Continuing Care Retirement Communities，缩写CCRC）
1）概念定义：
持续照料退休社区通常必须涵盖三个持续护理等级的分区：
必须：自理单元（Independent Living，完全自理的老人居住）
必须：辅助单元 (Assisted Living，半失能的老人居住)
必须：护理单元（Skilled Nursing，完全失能的老人居住）
可选择：记忆护理单元（Memory Care，失智老人）
该类社区注重：保障老人从入住到去世的所有阶段的生活、娱乐、和医疗护理上的不同需求。确保虽然随着年龄增长，老人的自理能力下降，但是老人无需因为护理需求的变动而改变居住的社区，相反，由于一个社区里的不同单元涵盖三种不同等级的护理，老人可以从入住到死亡都可以在同一个社区里居住，仅仅需要移动至不同单元接受不同等级的护理服务。
2）目标客群：
年龄限制：55+
收入水平：高收入
健康程度：自理、半失能、完全失能、失智
3）区位选址：城市为主，要利用城市周围便利的设施和资源
4）收费模式：
会员模式：高入门费+低月租
月费模式：低押金+高月租
5）支付方：个人
6）硬件配置：医疗设施、图书馆、室内游泳池、公共餐厅、咖啡厅、水疗和美发厅、健身房、画廊、电影院、台球室、电脑中心、停车场等。
7）服务设置：
提供全护理等级的照护服务（包括生活照料和医疗护理）
提供住房、24小时在岗员工、交通、各类社交性的文娱活动、房屋清洁服务、体检、餐饮和客房服务、健身（包括私教）、公寓维护、外出郊游等
8）全美总量：至2016年，有2000+（数据来源：Ziegler)
9）代表项目：The Watermark at 3030 Park
图：The Watermark at 3030 Park项目的官网首页
类型7：自理型社区
（Independent Living）
1）概念定义：
自理型社区是为自理的老年住户提供生活文娱等便利设施的无障碍式社区，其保证了住户的独立自主、隐私、和生活的幸福愉悦。
2）目标客群：
年龄限制：55+
收入水平：中、高端收入均有
健康程度：自理
3）区位选址：城里、郊区都有（市区的月费高）
4）收费模式：月费模式、或者会员模式
5）支付方：个人
6）硬件配置：公共娱乐设施、会议室、社区花园、健身房、洗衣房、美发厅、餐厅
7）服务设置：
提供最低等级的就地照护服务，即：不提供日常生活照料，也很少提供药物管理和其他医疗护理的支持
提供住房、餐饮、社交性的文娱活动、交通、安保、公寓维护
8）全美总量：截至2016年，有4060+自理型社区
9）代表项目：Brookdale South Bay
图：Brookdale South Bay
类型8：辅助型社区
（Assisted Living）
1）概念定义：
辅助型社区为失能的住户（不一定是老年人）提供生活文娱等便利设施，以及个人日常生活照料（包括助浴、洗衣等），保证住户能够最大限度地保持独立自主、隐私、和生活幸福愉悦。
2）目标客群：
年龄：各年龄层的人都可，但82%的住户年龄在75+。而且州立法明确建议专门的老年辅助型社区的年龄标准，通常在55+，62+，65+
收入水平：中、高收入人群均可
健康程度：半失能（大部分生活层面可自理，但小部分生活层面需要帮忙）
3）区位选址：82.5%在城市及周边服务区（metropolitan areas），但近郊、远郊都有（城里的价格由于房价原因，月费高于郊区）
4）收费模式：少额押金+月费
5）支付方：个人、政府、商业长期护理险、军人福利
6）硬件配置：游戏房、娱乐设施、私人餐厅、图书馆、电脑中心、美容理发店
7）服务设置：
提供中等水平的生活照料服务（护理等级处在自理型社区和护养院之间，包括日常生活照料，也就是助餐、助浴、助穿衣、用药管理和交通），提供医疗护理的支持和药物管理，有的提供认知症护理
提供住房、餐饮、房屋清洁服务、24小时安保、洗衣、社交性的文娱活动
8）全美总量：2016年为止，约有约28,900个社区
9）代表项目：Sunrise Senior Living
图：Sunrise Senior Living
类型9：护养院
（Nursing Home）
1）概念定义：
护养院为失能住户（不一定是老年人）全天候提供最高级别的护理，保障住户的生命质量。
2）目标客群：
年龄限制：任何年龄段在某一时刻都可在护养院获得需要的专业护理，但是大多数护养院对住户有年龄限制，在55+；62+；或者65+
收入水平：中、高收入水平均可
健康程度：失能
3）区位选址：71.5%在城里及周边服务区（metropolitan areas）
4）收费模式：月费模式
5）付费方：个人、政府、军人福利、商业长期护理保险
6）硬件配置：游戏房、娱乐厅、图书馆、阅读室、美容美发厅、教堂
7）服务设置：
提供最高等级的照护服务：24小时的医疗护理服务、康复服务、日常生活照料
提供住房、房屋清洁服务、社交性的文娱活动、餐饮、洗衣
8）全美总量：2016年，15,600个社区
9）代表项目：Five Star Senior Living 在德克萨斯州达拉斯的社区：The Forum at Park Lane
图：The Forum at Park Lane 的官网
类型10：认知症照护机构
（Dementia/Alzheimer's Care）
1）概念定义：
认知症照护机构是为患有认知症的人提供护理的机构。由于认知症老人容易走失，所以认知症照护机构通常要求更高的安全性；也由于认知症症状的特殊性（容易暴躁），也就要求护理人员需要经过特殊的认知症相关培训，以应对老人的情绪失常。
2）目标客群：
收入水平：多数为高收入，但也有少部分面向中低收入
健康程度：失智
3）收费模式：月费模式/会员模式
4）支付方：多数为个人、少数政府、军人福利、商业长期护理险
5）硬件配置：餐厅、活动室、适合于认知症的建筑布局和内部装饰
6）服务设置：
专门受过认知症培训的人士对住户进行专业照护（包括日常生活照料），有24小时在岗人员
饮食、洗衣、房屋清洁服务、促进社交和缓解认知症进程的文娱项目、美容理发
7）代表项目：Newport Mesa Memory Care Community
图：美国认知症照护专业机构Silverado品牌的认知症照护社区之一：Newport Mesa Memory Care Community
Part2.
10个维度深度剖析不同类型养老机构
上文对每个机构进行单独论述，下文将继续从六大方面的十个维度对美国的10种类型的养老机构进行对比分析：
核心特点
护理服务：客户群体的健康程度、提供照护服务的等级
盈利情况：目标客户收入水平、支付方、收费模式、盈利能力
全美总量
单个机构规模
历史的出现阶段
需要特别说明的是：并不是每个类型的机构的每一个维度都能找到具体数据，因此表格中有些数据会有缺失。
维度一：每个机构最核心的特点
为了让大家更快记住不同机构，第一个维度就是每个机构最核心的特点，一般用这个特点就可以很容易将该类机构和其他类型的机构区分开。
从“每个机构的核心特点“可以看出：
1）在美国，养老机构的划分标准多是以提供照护服务的等级进行划分的 —— ”自理型社区“、”辅助型社区“、”护养院“、”认知症照护机构“、到“持续照料退休社区”的照护服务等级依此提高；
2）而“退休社区”、“老年公寓”、“居民自治的共享产权社区”、和“活力成人社区”的照护服务等级是最低的，要想区分这五种机构，就得依靠“目标客群”的特征，比如是否是退休居民？“、“目标客群是否为低收入群体？”、“客群是否共享产权？”等来进行划分。
维度二：目标客群的健康程度
由“目标客群的健康程度”这一维度，可以看出：
1）能“自理”的客户拥有更多的选择权；
2）持续照料退休社区可以服务的客户类型更多，涵盖自理、失能、失智。
维度三：提供照护服务的等级
单独从“提供照护服务的等级”这一维度中，可以看出：
3）“持续照料退休社区”和“认知症照护机构”这两类养老机构提供的照护服务等级更加多样，且更高；
4）“退休社区“、”老年公寓“、”居民自治的共享产权社区“、”活力成人社区“、”自理型社区“这五类养老机构提供的护理等级最低，也就是不提供照护服务。
通过对比第二维度“目标客群的健康程度”和第三维度“提供照护服务的等级“可以看出，当养老机构面向群体的健康程度越差的时候，其需要提供的护理水平越高。也就是说：护理等级是需要和目标客群的实际健康状况相对应的。
维度四：目标客群的收入水平
由“目标客户群的收入水平“这一维度，再综合维度三” 提供照护服务的等级“可以得出以下结论：
1）高收入的客群的选择权更多。因此，对于面向高收入的老年群体的老年机构市场需要更加细分，以满足高收入群体中，不同亚群体的需求；
2）通常来说护理等级越高，那么所需支付费用越高，因此该类养老机构面向客户多为高收入群体，比如认知症照护机构；
3）如果机构里所含有的文娱活动或者用于娱乐的硬件设施越多，那么所需支付的费用越高，面向群体也多为高收入群体，比如活力成人社区。
维度五：支付方
由“支付方“这一维度，可以很清晰地看出：
1）10种类型养老机构都支持个人支付；
2）结合维度四“目标客群的收入水平“得出：政府作为兜底角色，为低收入老年群体的住房项目都会提供政府补贴；
3）对于护理等级越高的机构，所支持的支付方越多，比如辅助型社区、护养院、和认知症照护机构。
维度六：收费模式
对于“收费模式“这一维度，可以看出：
1）对于面向“高收入群体“的养老机构，比如活力成人社区、持续照料退休社区、自理型社区、认知症社区的收费模式更加多样；
2）一般面向“低收入群体“的养老机构，以”月费模式“为主，比如老年公寓、群居型社区。
维度七：盈利能力
由“盈利能力“这一维度，再结合”护理等级“和”目标客群的收入水平“，可以得出：
1）面向“低收入群体“的养老机构盈利水平较底，比如老年公寓；
2）面向“高收入群体“，且相对”自理“的养老机构的盈利水平较高，比如”自理型社区“；
3）虽然“护养院“和”认知症照护机构“面向的群体多为”高收入群体“，但是由于目标客群的”健康程度“较低，在照护服务中的成本也较高，所以盈利水平比较低，比如护养院和认知症照护机构。
维度八：全美总量
由“全美社区总量“这一维度中，可以看出辅助型社区和护养院的总量在全美最高，分别达28,900个和15,600个，但是需要特别注意的是：”辅助型社区“和”护养院“的面向客群不全是65岁及以上的老年人，其中在2016年，”辅助型社区“和”护养院“中的65岁及以上的人群占比分别是93.4%和83.5%。
维度九：单个机构规模
从“单个机构规模“来看，认知症照护机构和辅助型社区的规模较小。但是辅助型社区的单个机构的床位虽然平均在33床，但范围一般在4-518床之间，其中8%的辅助型社区的床位是100+张，32%是26-100张，15%是11-25张，46%是4-10张。
维度十：出现阶段
从“出现阶段“这一维度，可以看出：
1）基本上对于”失智“、”失能“群体的机构在19世纪中晚期就已经出现早期的雏形，这是因为这类群体通常是贫困群体，慈善机构和政府是需要对这类群体进行照护，所以这类养老机构（包括”认知症照护机构“、”辅助型社区“和”护养院“）的早期雏形出现较早（关于美国养老机构的出现历程及原因，AgeLifePro在【独家研究 I以史为镜：美国养老产业「244年的风雨发展史」（上篇）】一文中有详尽解释）；
2）对于针对“高收入群体“的养老机构出现较晚，大多出现在20世纪50年代；
3）基本上，美国的现代养老机构的雏形在20世纪50年代已经全部出现。
Part3.
美国10种类型养老机构对中国养老产业未来发展的启示
在美国，根据不同定位，养老机构可划分为10种类型，这与目前中国略显粗放和混乱的分类方式截然不同，这些不同类型的养老机构构成了一个完整的养老服务链条——服务客群从完全自理到完全失能，从低收入群体到高收入群体，从餐饮、娱乐、保洁、到医疗，从政府、慈善机构到市场——从多维度、多方式满足不同客户群体的需求，给予客户多样的养老机构选择。
在未来，当中国的养老市场进一步细分，养老机构也必将进一步细分，以构成完整的养老服务链条，满足多样化老年群体的需求。
同时，在中国的政策和市场环境下，我们认为最具有投资价值的养老机构类型有：自理型社区和辅助型社区，放眼未来，这两种社区类型，则会成为下一个阶段的主角（AgeLifePro在【独家研究 | 美国养老：如何从高度发达的美国养老产业背后洞悉中国养老产业未来发展机会（上篇）】一文中得出同样的结论）。
但是，考虑到整个养老服务链条的完整性，中国的养老企业不应该仅仅做回报率更高的产品类型，不同类型的养老机构都有其多维度的价值与贡献。比如说：虽然护养院的投资回报率低，但是由于失能的群体有较大的基数，所以护养院的需求是刚需。虽然护养院的投资回报率低，但是政府会提供财务支持。另外，对于低收入群体的养老机构，虽然投资回报率不高，但是其作为兜底的机构是必然存在它的社会价值，是受政府财政补贴的。
另外，美国养老机构可以接受多样化的支付方——个人、政府、商业长期护理险、军人福利等，如此一来，便可以扩大其服务客群的范围（不仅有高收入群体，也有部分中低收入的群体），实现多渠道盈利。因此，在未来，对于中国的养老机构的发展，可以尝试着扩大支付方的范围，增加盈利的可能性。
对标美国养老机构的演变过程，可以看出政府和慈善机构是早期起主要推动力的角色，解决社会底层的养老问题；随着社会的进步、人们消费水平的提高、市场的逐渐成熟，为富裕阶层提供养老服务的产品也开始逐渐出现，市场成为主要的推动力，但是也离不开政府的政策支持。
因此，中国的养老机构要想实现完整的养老服务链条，仅仅靠市场和企业是不足以实现良性的发展，还需要靠政府和慈善的力量完成市场做不到的养老服务链条中的福利部分，比如面向低收入群体和失能群体的养老机构。
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AgeLifePro其它深度原创内容：
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