不要逮到楼盘就问投资，先搞清楚购买力要得不
本来这篇文章单纯的写二手房，但是考虑到往期很多人看完二手房好像等于没看一样，所以鸡尖把二手购买力跟新房结合起来讲，数据只是下饭菜重点在最后面。
文章中所提数据仅为链家成交数据，鸡哥人工去掉了车位和总价45万内的成交（减少商业产权对成交价的影响）。
1️⃣，1-5月整体情况
1-5月成都11区+2区成交均价14740元/平，5月成交均价14490元/平，比4月份跌了5打50块钱一平。
成交面积和成交套数波动很大，3月最高，4月开始下掉，本来我以为5月份的成交套数和面积会创新高，那个时候部分中介到处炒515纪念日要限购加码，看起来市场特别热，各路消息也号称生意很好。
实际上我看了一哈，5.1-5.15号之间大概成交了2000套，5.15过后反而成交套数还要多一些，虽然此数据仅为链接数据，但是代表性还是很高哈，所以不晓得是肿么肥事。
可能是有些人在逞强，也有可能链家数据有毒，说不清楚。
2️⃣，单独看5月数据
嘿这个鬼迷鬼眼的，二圈层整体上涨，而且单价涨得多的还是以往均价偏低的新都温江和郫县，二圈层黑马双流和龙泉相对涨幅少得多。
主城区基本灭门惨案，金牛区降了那么多，你到底啷个了嘛；锦江区从4月均价开始进入2完后一直保持住的，下一个往2万冲的，该轮到高新区了。
不过新温郫涨幅较大的原因我还有点马不实在哈，可能因为本身就相对便宜+土拍的刺激。
总价区间和户型成交情况还是那个样子，莫得啥子变化，150万内总价和套二套三的户型成交量一直都最大，二手房一直都是刚需的主要市场，伴随新房单总价越来越高，以后将会更加明显。
总价区间是看购买力的，虽然锦江区单价2万遥遥领先，但是从总价区间来看，购买力最强的是高新区，100-150；150-200；200-300这三挡成交总价基本上是1：1：1（感觉鸡卖油），其他区大部分成交还是在100-150万这档。
二圈层也是100-150万这档成交最高，二圈层跟主城区比主要是弱在150万以上的成交，150万以下其实都是主打。
所以成都一圈200万以上和二圈150万以上是高购买力了，刚好前几天看房群一个小伙子说：
进群加鸡哥微信：xugaoleng6
于是我把2019年每个区的高总价房源整理了出来，一圈200万以上，二圈150万以上。
以购买力最强的高新区为例，一整年200万以上的成交才952套，每个月平均不到百套，高新区高总价成交基本就在金融城和大源，这两个地方目测要占一半的名额，我简单凭经验认为高新区每个月金融城和大源200万以上的成交有五六十套以上（占全区60%以上），其他版块可能就十来套左右。
如果是其他区那就更难受了，像金牛区一个月才卖得到十来套，是高新区的十分之一，如果你在金牛有一套200万以上的房子，要卖好久才卖得掉哇，市场太小；天府新区是整体二手成交量都比较低，这个主要是由新房比较大的供应造成的。
锦江和青羊占比也比较大，我个人认为跟这两个区拥有比较多的带强二类小学次新房房源有一定关系，这类小学划片小区相对能住人有些还可以改善。
之前在跟粉丝线下面姬的时候也经常说到这个问题，投资偏改善型住房会特别考手艺，必须要参考版块购买力和新增人口，同样150万总价的新房，在限售期到的6、7年后不同板块的价格差异和成交周期差异会特别大。
在政策因素不大的情况下（突然来个利好新政肯定就不一样了哈），户型越是大总价越是高的房源成交周期都特别长，考虑到未来新房都是改善住房，从成交周期来说大部分版块投资刚需产品要稳当一些，特点和优势不明显的改善产品又想赚钱又想快点卖掉比较难。
像二圈热点板块新房动不动就150万起，几年后要想300万卖掉可不是那么容易的。
除了本身总价过高特别挑客外，还有品质和理念更新的新房、紧凑型刚需房、2016-2018年大量有成本优势的低总价投资性房源跟你竞争。
很多读者逮到一个楼盘就问投资可以不，你说的可以是哪种可以？是最大化利用房票买一个大户型总体利润比较高但是可能半年都无人问津的可以，还是节约投资成本对不起那张房票利润不高但是可能一两个月就能卖掉的可以。
当然最真实的购买力是体现在版块上而不是行政区上，这个要自己下功夫切了解哈。
还有一种叫：投资+自住，这种要求是最高的好吗。
今年之前的投资很多都是八九十万进一百五六万出的概念（二圈），一圈层进价也就一百万出头少部分150万以上。
今年二圈要考虑的是一百五甚至两百万进三四百万出那种总价，所以我现在写的新房大部分都是从居住角度出发，毕竟现阶段的新房主要是拿给你改善的。
新房虽然总价更高，但是在同板块支付能力足够的情况下我还是建议买品质高的新房，毕竟你住起爽啊，邻居素质也会比二手的高，是人都想爽，关键是有没钱爽。
两百万成本+六七年周期不翻倍就莫得意思了，但是翻那么高又卖给哪个好不好卖也很重要，如果买在本身购买力就不高的版块，还想在较短周期内卖出，可能只有祈祷成都发批疯政策捞垮松才行。