房地产报建员考试

房地产报建员面试问题：

1.以前的报建相关工作经验

2.是否与政府相关部门建立工作关系

3.报建日常工作内容 如:当地前期报建流程

4.是否会编制报建计划、后评估报告及公文书写等文字处理能力

5.对前期报建流程的简单介绍及代表公司予以沟通过程中应注意的事项。

6.设计报建不仅需对外沟通还需内部各部门之间密切配合怎样协调内部事务。

7.工资待遇要求及上岗时间。

8.你认为该工作的难点或挑战性在什么地方？

9.请谈谈您对应聘岗位的主要职责和素质要求的理解？并以事实证明您符合岗位要求。

房地报建员岗位职责：

1、负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划顺利实施。

2、负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。

3、 完善房屋入住所需的各种手续，证件等。

4、参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。

5、处理公司交于的其它事宜。

01报建管理师应具备的工作方法和能力

项目报建是房地产业界公认的最为繁杂的事务之一，由于各个城市有不同的报建审批规定，即使是同一城市不同的行政区域也有不同的报建审批规定，在流程上，项目经过的审批手续均多达几十个，几乎要涉及到当地城市所有的行政审批部门。有些比较特殊的项目，涉及审批的环节可能达到上百个。而且，所有的审批手续之间又存在着错综复杂的关系。从内部沟通来看，项目在报建过程中，需要与项目涉及的规划设计部、工程部、营销部、行政部等几乎所有的公司内部分支进行密切联系，为此报批报建管理师必须要根据项目所在城市及所在区域的特殊规定而准备相关的报送资料，掌握报建的一般性流程，全面熟悉这些审批部门的办事规程，熟知报建项目各方面的信息。

不同的省、市有不同的报批报建流程和相关组件要求；不同的省、市有不同缴费计算办法和规定；即使同一个城市的不同区、县报批报建流程和规定及缴费计算也不完全相同，因此，我们到一个新的区域办理项目报批报建手续时，不能完全照搬已往的套路，而是要了解和掌握当地的报批报建流程和相关组件要求及缴费计算规定。提升自已在这个领域各项工作中的能力、积累总结经验就可以胜任这个岗位上的工作。

02作为房地产报批报建管理师应该有着如下工作能力

1、时间管理能力

时间管理在报批报建过程中占有很重要的地位，从开发商拿到土地开始，报批工作就要开始进入，并一直贯穿工程始终。作为报批工作的执行者，我们必须按照工程计划或进度安排好报批工作各环节的各项工作，什么时间开始进行哪项工作，哪个阶段几项工作同时进行，一定要有自己的主见，对计划进行有效的整合，凡事不能等，否则就会影响项目进程。

2、专业要求和学习能力

很多人眼中，报批报建除了搞关系，多喝酒，其实就是一跑腿的活，没有任何技术含量，非也！在实际和政府的沟通和手续办理中，经常会遇到他们的口头征询，比如哪个地方是绿化，某个建筑高度是多少？道路宽度有没有达到交通规范，等等。作为报建管理师我们每天闲暇时，都应该认真看方案设计文本、国家建筑设计规范和政府文件，不断提高自己的专业素养，虽然我们不可能也不需要象专业设计师那么精通专业，但作为报批报建工作的主要责任人，如果对专业一无所知，那你很可能就会因此影响工作。

3、承受压力和解决问题的能力

谁工作都有压力，有时候压力就是动力！在公司层面，如果你工作不到位，就会影响到项目进度，那你就要随时等候领导的批评；在工作层面，如果你某材料没有准备齐或准备得不专业，那就你等着政府领导的质问。所以这就需要我们报建管理师有着强大的自我精神安慰能力，一旦工作中出现问题，自我心理调节很重要，还需要你有着强大的问题解决能力，一切问题还都要靠你自己来解决并完善！

4、统筹管理和团队协作能力

说到统筹，有人或许会说统筹就是时间管理，但这里指的是各专业各部门间的统筹，是报批人员的管理能力。报批工作涉及的部门之广、之大，这个岗位在内涉及到公司各个部门、在政府也差不多上上下下都要接触，我们就要知道怎么才能在最短的时间内通过何种方式传达到关键人员手中，甚至事后还要进行电话确认，只有事前统筹好，事后有跟踪，报批报建工作才会井井有条，乱而有序！

5、资料管理能力

报批报建大量的工作是和文件资料打交道的。比如各个办事节点所需要提供的资料清单，你要学会保管并整理成册，时时拿出来研读，报批的成果你还要注意保存和留备，因为报批工作大量时间在路上或在政府部门，你如果想要把各工作做得很顺没顾虑，那就要对所有文件进行有效整理。

6、沟通力和攻关力

报批报建管理师的公关力应为攻关力。其实这个能力是所有报批人员所必须具备的第一要素，这也是很多人认为的“只要政府关系好，报批工作就好做了”的能力，如何建立与政府部门的关系，需要我们去踏踏实实地去和政府人员沟通、去互动才能搞好关系，如果你有沟通或公关力不行，你再怎么样，还就是不行。能说会道自然是沟通力的一个要件，但是自信、诚信、负责、热情、尊重是很关键的东西。

7、酒量和酒品

中国历来有酒文化，中国人办事就要喝酒，在报批工作中，喝酒这一项工作是相当免不了的，既然喝酒，那就要顺应中国的酒文化。所谓酒品如人品，作为报批工作者，如果你没有酒量，那你就一定要有酒胆，这个时候，一旦把在座的喝了兴起了（这是酒的功劳而不是人的功劳），感情就开始形成了，默契也就达成了。如果你什么也没有，那你就赶紧换岗位吧，不是说你能力不行，而事实上你的能力也确实不行。

8、要有责任心

在开发报建过程中，由于迫于尽快施工、预售、融资等方面的压力，办理各种证照和手续交叉进行，这就造成了在办理这些手续时各种资料非常多，办理人员要学会合理的准备和分类各项文件，同时要有高度的计划性和耐心，粗心大意是万万不可的。有时候可能因为一个复印件上的章，或者是某个申请表上的某个文字描述不恰当，或者给政府转款的某个账号数字错误而影响报建进度。

9、勤问、勤写、勤跑

开发报建人员是一个房地产公司和政府各职能部门、各配合单位联系的重要桥梁，在办理证件或手续的时候会接触和房地产相关的各种部门，在这个过程中，办事人员要积极的动口，多多联系，多问问题，善于问问题。总之就是，脸皮要厚，嘴要甜。当然动嘴的同时也要勤动手，随时进行记录，特别是规划和施工图审查的阶段。

每天不厌其烦的去政府各部门走动，和认识的人打打招呼、聊聊天、派烟，当一个人每天和你打招呼，每天陪你一起上班说话，你难道不会对他印象深刻，所以多动腿是工作的一个重点。开发报建工作又叫跑开发，成果是跑出来的。

10、级别对等

与政府领导阶层的人接触，要请公司领导出马，让对方觉得被重视，这样在以后的工作中才能更好的联系。

11、具有坚持不懈的能力

一是精神上的坚持：在于政府部门人员的接触中，并不是每个人都和颜悦色，有相当一部分人说着一口官话，时不时流露出对你这个平民的不懈。这时的你该怎么办，只能坚持，用你的真诚的脸在去贴别人的热屁股，如果业务实在得不到处理，只能请公司领导出面与他的上级沟通，在中国这个官大一级压死人的现状下，你会从中发现前倨后恭的种种官场现状。

二是身体上的坚持：可以说各个部门都是酒泡出来的，每次出动都会一箱箱的，真有点吓到了。有时感觉身体不适，不过下一个酒场等着你呢。

12、保持良好的工作激情和阳光的心态

心态很重要，工作要有激情，保持阳光的微笑，可以接近人与人之间的距离，便于与人沟通。尤其是前期工作，要有积极的思想、平和的心态才能促进工作进步和顺利进展，同时工作的方法与判断力也是工作的重心。

13、充分整合人脉关系

在一个圈子呆的久了，必然会有一些相处的好的朋友，政府的也好，领导的朋友也好，朋友的领导也好，其他公司干开发报建的也好，这样的一个圈子有着共同的话题，干着大同小异的事情，若能整合好这些关系，对干好开发报建工作也起一个促进作用。

14、因地制宜，注意报建工作的地域性

当然，也正是因为报建的复杂性、城市之间的不同规定、具体项目的特殊性，所以，在实际工作中要注意因地制宜，灵活运用，平时学习各类规定、规章、规范外，还要经常总结，将经验沉淀，并不断传承，从而提升专业能力和工作效率。

开发报建工作是一项有技术、懂制度、讲方法、讲内外资源、有全局思路、能风险预控的系统性工作。

开发报建的工作非常重要，能够减少交易成本、开源节流，避免政策、地块风险，设计少走弯路，增加产品价值，缩短开发周期。

目前开发报建存在的一些问题：

1、报建工作存在本位意识，缺乏站在项目全周期开发、快速开发、销售回款和利润的角度考虑问题，只看着一亩三分地，只做自己份内最低限度的事；

2、缺少报建过程中的风险提示和执行监督，许多时候大家还是各自为阵；

3、过程中与其他职能相互的配合、督促、复核较少，补位意识缺乏，甚至当纯“二传手”；各类工作要求、交接很多时候似是而非，缺乏用数据进行说话的能力，缺乏可追溯性，找不到责任主体；

4、报建工作两只手，一手关系、一手技术，但往往只重关系，而未从技术上分析问题；

5、具体工作时没有提前铺排，不肯虚心吸取别人的经验教训，只按自己的习惯工作，说起来都明白，但一遇到具体工作，同样的错误又发生了等等…

2021房地产四大阶段土地获取、前期阶段、销售阶段、验收阶段开发报建全流程管理节点、风险管控策略及案例分享

第一部分：

房地产项目开发报建理念、特点及案例分享②某合作开发项目报建分工不明确带来的后果

二、项目前期阶段的开发报建节点及案例分析

1、方案阶段的报建节点及案例

A、方规划审查要点及沟通技巧

①某项目只与局长沟通，未与科长沟通带来的后果

②某项目方案时建筑紧贴不可逾越线，未考虑石材幕墙宽度，致施工图审查时超线、间距不足（图）

B、消防、交警、环保、人防、园林的沟通注意事项

①某项目消防登高面设置的教训

②物业用房计算基数时未考虑架空层带来的教训

C、物业办、街道、派出所、技防办的沟通注意事项

①某项目物业用房反复修改的教训

D、电力、供水、燃气、雨污水、通讯的沟通注意事项

①专变能设置在地下室吗

②某项目规划限高与空管限高不一带来的教训

E、方案评审、规划、公式、批复的报建工作

①某项目评审专家个人偏好给项目带来的影响

②某项目区规划局通过，但未通过市局评审会的教训

③某项目方案总图上高程标注过多带来的教训

2、初步设计阶段的报建节点及案例

A、扩初设计与方案设计的共同与差异

B、初步设计会审时的注意事项

①扩初与方案有小差异，但会前未与规划沟通的教训

②某项目初步设计会审后垃圾集中收集点的调整

③会审时仔细安排座次，发言顺序带来的经验（图）

C、项目立项、用地规划、各专项评估注意事项

①某项目各专项评估数据与立项不一致带来的教训

3、施工图阶段的报建工作

A、方案、扩初设计、施工图设计中的建筑图差异

B、施工图审查、指标复合、设计调整的事项

①某综合体项目如何分期开发、竣备的

一、公司内部、外界对开发报建工作的理解

二、开发报建工作的理念、特点、重要性

三、开发报建与其他职能的关联、差异

四、开发报建工作的延伸和发展

五、企业内部开发报建组织架构

六、开发报建人员的上升通道、职业规划

第二部分：

项目开发流程、主要节点报建工作及案例分享解析

一、土地获取前后的报建节点及案例分析

1、拿地前开发报建能做什么，工作介入的意义

2、拿地前开发报何时介入

3、拿地前报建工作清单及案例 案例分享：

①某项目地块下有保密军事线缆

②某项目河道与规划条件图中不附，后需改道（图）

③某项目规划河道向北扩，后因幼儿园建设用地不足改向南扩（图）

4、明确拿地意向后报建工作清单及案例

①未提前与街道沟通社区用房布置致后期报建反复

②未进行地质初勘，致拿地后成本测算大幅提高

③日照初步分析未考虑北侧拟建幼儿园，致方案大调

5、挂牌期间报建工作注意点及案例

①投资测算中土方标高未按现状数据，致成本增加

②某项目未了解当地政府对报名资金来源要求，致取消竞拍资格

③某公司投资人员只是网上报名、交保证金，竞拍未果后，不知如何加快退回保证金

6、以非招拍挂形式取得用地时报建工作注意点及案例

①某项目未能及时将首笔土地款收据进行更换，至后期税务周折

②两相邻地块的土地证、规证错杂带来的教训和经验

③某项目施工图审查未提前沟通致出现重大设计变更

④某项目如何合理减少配套费缴纳（图）

4、工程招投标阶段的报建节点及案例

A、勘察设计招标流程和注意事项

①某项目未考虑勘察设计招标准备时间而致整体延期

②地块内有河道，需设置桥梁，而设计院无专业资质

B、监理、施工招标流程及注意事项

①某项目有国资背景却不用公开招标，是如何做到的

②意向单位未定，致公开招标延后，影响整体进度

5、施工许可阶段的报建节点及案例

A、土地款未付清，如何申领施工许可证

①未提前核对监理、施工单位人员信息带来的教训

②施工单位未及时办理工资支付担保，影响办证时间

③某项目是如何减少城管部门处罚金额的

④规划用地边界与土地证边界不一致带来的教训

6、市政配套的报建注意事项及案例

A、临水、临电、工地围档的报建

B、施工板房、正式水、电、气、通讯的申报

C、周边大市政道路建设的报建

①某项目电力接口及引入线的优化

②某项目市政道路滞后于项目建设，致竣备延期

③某项目代建绿地实施后超出当地标准，致返工重建

④某项目工地围档是如何突破限高要求的②几个项目房产面积与规划建筑面积差异比较

3、物业招标、销售合同工商备案

①某项目精装修房合同备案迟迟未能通过的原因

②某项目申报价格过高，后期价格受低限无法调整，致销售困难

③装修价格申报与样板房不符，检查后出现大量整改

4、现场检查、楼盘建模、预售许可证申领

①为压缩领证至开盘时间，如何做公证处、无房户的工作

②如果公司对开盘时间有考核，需要倒排领证时间

四、项目验收阶段的报建节点及案例分析

1、项目竣工验收的程序、竣工验收前准备

①验收时未做明确分工，致无对多、多对多，效率低

②某项目建筑角点坐标和建筑面积提前测量的经验

③某项目建筑高程按绝对坐标提前测量的经验

2、各专项验收注意事项及案例

①某项目土地证到期距竣工备案仅一个月，未提前办理延期手续带来的教训

②消防验收未提前准备的教训

③绿化竣工图与现场不符带来的教训

④未保管好施工期间防雷检测记录带来的教训

⑤市政合同延后签订致施工延后的教训

⑥为加快电力施工而采取的措施

⑦燃气调压站位置发生变动的教训

⑧因采用新工艺致地面空鼓致质监验收延后

⑨分户验收时实测实量数据出现偏差带来的教训

⑩档案整理单位选择、整理时间不足带来的教

三、项目销售阶段的报建节点及案例分析

1、售楼处、临时建筑、利用配套注意事项及案例

①某项目借用边上空地建售楼处，盖好后被遥感监测发现占用绿化用地，被强拆

②临时售楼处在城市主干道边，交警不同意设置开口

2、设计变更申报、房产预测绘面积计算

①某项目预售证申领前未完成设计变更带来后果

第三部分：

当前国内开发报建工作的问题及案例分析

一、报建工作问题二、报建工作改进思路

①通过某项目进行举例说明

第四部分：

开发报建4×6体系建立及案例分析①用地规划许可证、工程规划许可证的附图找不到了；

②某项目规划许可证附图变更过，但找不到了，致各类图纸、现场比对延后

5、费用管理及案例分享

1、开发报建部负责委托合同、规费名录

2、开发报建类规费清册

①业务招待费的计划、使用及管理制度

②某项目城建配套费的缓交与合理少交

6、关系维护及案例分享

1、如何进行关系建立及维护 2、各地区政府架构图

①关系分层级维护表 ②请客的礼节和注意事项

7、技能管理及案例分享

1、技能管理和专业能力说明 2、开发报建技能模板

①某项目开发报建类规范政策摘要

②项目工作日记、专项过程记录、具体事项复盘表

一、开发报建定位和职责

1、哪些是我们必须要做的事

2、哪些是我们的核心和差异竞争力

3、建立本地区本时段的开发报建标准流程

二、开发报建流程管理及案例解析

1、建立本地区本时段的开发报建标准流程

①某报建人员凭经验工作，未提前编排流程，而是用模板代替，致出现大量突发性问题

②某代建项目，报建人员未仔细梳理流程，致未明晰土地划拨这一关键线路，致开工延后

三、计划和风险管理及案例分享

1、拿地前、预售证、竣工验收、后评估策划

①某报建人员组织评审会，但常常演变为自己辩解，会上常出现争吵，领导提出该类会议取消，改为各人线下沟通

②某项目竣备评审会，成本人员提出土地复测有可能取消，后报建人员了解后通过口头、邮件反馈

2、关键节点刻度时限图—纲举目张

3、全过程开发节点计划、职责划分、风险预控表

①开发资质办理分解为哪几步骤，分别有哪些风险

②规划许可证办理分解为哪几步骤，分别有哪些风险

③桩基提前施工分解为哪几步骤，分别有哪些风险

④某项目沿街二层商铺，营销人员建模时未关联，销售时只卖了一层，签订了认购协议，完成了网签，办理产证时发现问题

⑤报建人员增加平时的敏感性，多问几个为什么，拓展自己的影响范围

4、资料管理及案例分享

1、各节点资料清册 2、开发报建资料移交归档制度

第五部分：

房地产企业开发报建工作展望及案例分析

一、报建模式的变化

1、不同部门分阶段报建 2、由一个部门对外报建

3、阿米巴小组（报建团队和专业组相结合）的模式

4、外部报建力量的介入

①某项目外联顾问的选择取舍

②某项目报建与财务未搭接好带来的教训

二、报建工作如何考核

①结果导向与全局考核的平衡

②某项目只顾冲预售节点带来的教训

三、报建人员的能力提升

1、房地产发展对报建工作的要求

2、报建能力提升（资源、前介、预判）