「养老金矿」挖掘的三大阵营
导语：中国的老龄化是一个规模大且发展迅速的过程，比其他国家都要更快。2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6％。
2019年11月中共中央、国务院印发的《国家积极应对人口老龄化中长期规划》指出，人口老龄化是社会发展的重要趋势，是人类文明进步的体现，也是今后较长一段时期我国的基本国情。人口老龄化对经济运行全领域、社会建设各环节、社会文化多方面乃至国家综合实力和国际竞争力，都具有深远影响，挑战与机遇并存。
作者/彭楠
出品/ 博志成地产观
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养老地产“风口”来了
三大阵营，谁与争锋
“十四五”规划期间，中国将由老龄化社会进入老龄社会，到本世纪中叶，中国人口老龄化将达到最高峰，65岁及以上老年人口占比将接近30%。大规模快速的人口老龄化，对经济、社会和治理都将产生挑战。
我国人口老龄化主要呈现六大特征：多重压力下的过渡、地区发展不平衡、与经济发展不同步、城乡发展差别大、人口老龄化提前达到高峰、高龄化趋势显著。当下,随着人口老龄化问题的日益突出,养老需求越来越旺盛。
与发达国家相比，中国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段，主要表现在以下六个方面：养老地产项目区域分布不平衡、养老地产项目空置率较高、养老地产融资成本、投资运营成本高、养老地产相关立法和监管缺失、优质公立养老机构“一床难求”、 私立养老机构两极分化：低端质量堪忧，高端收费过高。
根据《中国养老产业白皮书》的数据显示，预计2020年中国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。
目前参与养老地产建设运营主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。其中房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，2013年，以万科、保利、远洋、绿地、首创等为主房地产开发商和以泰康、新华、国寿、太保、合众等保险企业，纷纷进入养老地产行业。
万科算是养老地产行业的领跑者，2009年万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步；2013年长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正式对外开放；2016年万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。保利则是全产业链介入养老地产，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式。
保险机构由于长期持有大规模低成本资金，适合投资于回收周期较长的养老地产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。
除房地产商和保险企业外，传统养老机构、养老产业运营商以及各个业务领域企业也开始进入养老地产行业，比如上海亲和源，上海人寿堂，北京诚和敬，安徽九久夕阳红，以及京煤、首钢、上海三毛、金陵饭店等各个业务领域企业也开始进入养老地产行业，其行业投资主体呈现多样化趋势。
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不懂养老？
标杆企业养老项目分布格局
通过对十几家养老开发企业及几十个养老项目的数据搜集发现，结合当前我国养老产业的六大特征，养老项目的开发选择主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区，局部区域仅有少量项目分布。其中京津冀、长三角的聚集程度最高，珠三角次之，川渝区域相对松散。
典型养老企业项目布局
远洋地产
远洋养老是远洋集团旗下负责养老投资与运营的专业平台，创建了高端养老服务品牌——椿萱茂。目前椿萱茂已在北京、上海、广州、天津、武汉、成都、重庆、苏州、杭州、大连等城市落地生根，形成全国化连锁经营。
战略布局：打造全国连锁养老品牌，积极推进5大城市群、“10+X”个城市发展。
京津冀城市群：北京、天津
长三角城市群：上海、南京、杭州
珠三角城市群：广州、深圳
成渝城市群：成都、重庆
旅游资源：大连、苏州
项目选址聚焦于城市主城区或新城中心城区，要求远离各类工业污染区及辐射区，生活配套设施完善、社区居住氛围浓厚，周边5公里范围内至少有一家二甲以上医院。
椿萱茂致力于为长辈创造健康、快乐、安心、有尊严的生活。提供全生命周期的各层级服务，包括生活服务、生活照料、失智照护、康复服务、医疗护理、临终关怀以及日间照料和居家服务等。目前失智照护是椿萱茂独树一帜的服务特色，在业内享有较高影响力。
泰康之家
养老战略推行十年来，泰康已成为保险业重资产投入养老的典型，养老社区不断新增布局。目前，泰康在全国13个核心城市正在建养老社区，包括北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、三亚、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁等15个城市。主要分布于四大经济圈，基本在骨干省会城市和核心城市实现布局。
项目选址多考虑一线城市的近郊或自然景观、公园湿地周边，10-20分钟大型医院就诊车程，基础设施完善相对完善。泰康之家“燕园”泰康人寿第一个养老社区项目，今年是第五周年。燕园社区位于北京昌平新城核心区域，距市中心约40公里，紧邻白浮泉湿地公园和蟒山国家森林公园，是一处四季分明的“怡然花园”。接下来相继布局的申园、粤园、蜀园、苏园均采取标准化投资标准和运营模式，产、投、销情况乐观。
亲和源
养老战略推行十年来，泰康已成为保险业重资产投入养老的典型，养老社区不断新增布局。目前，泰康在全国13个核心城市正在建养老社区，包括北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、三亚、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁等15个城市。主要分布于四大经济圈，基本在骨干省会城市和核心城市实现布局。
项目选址多考虑一线城市的近郊或自然景观、公园湿地周边，10-20分钟大型医院就诊车程，基础设施完善相对完善。泰康之家“燕园”泰康人寿第一个养老社区项目，今年是第五周年。燕园社区位于北京昌平新城核心区域，距市中心约40公里，紧邻白浮泉湿地公园和蟒山国家森林公园，是一处四季分明的“怡然花园”。接下来相继布局的申园、粤园、蜀园、苏园均采取标准化投资标准和运营模式，产、投、销情况乐观。
上海亲和源是一家专门为老年人提供快乐服务、健康服务以及终身照料服务，从事高端养老住区投资、开发、建设、运营及养老产业发展的社会企业。亲和源起步于上海，先后布局上海、浙江、辽宁、山东、江西、海南六大省份，辐射长三角、珠三角、川渝经济发展圈、环海经济圈，在高端养老住区投资、开发、建设、运营及养老产业发展饶有成效。其旗舰店位于上海浦东康桥，已发展会员2000余名，近年来不断壮大，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式实现初步扩张，摸索养老连锁经营模式。
亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。
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养老地产成为新的消费增长点
项目布局三个重要因素
随着老年人口基数不断增长，老年人经济需求和潜在购买能力将带动可观的市场消费。
对于开发型养老项目的选址，常规的思路是选择城市发达、土地价格较低、消费力较高、自然环境条件较好、离城市主城区较近的区域。具体来讲主要涵盖以下几个因素：
经济因素：养老产业相对于开发商来讲，经济效益是衡量选址是否成功的重要标准。因此该区域的经济发展水平、土地价格、人均消费水平、人口密度、城市规划都被纳为极为重要的考量因素。一般来讲，在养老产业的起步阶段、大众认知普遍性较差的情况下，城市建议选择经济水平发达的经济圈，聚焦京津冀、长三角，辐射珠三角、川渝经济发展圈形成带状布局，局部发达城市或地区点状布局。
环境因素：可以说环境因素与经济因素并驾齐驱，养老产业作为朝阳产业尤为重视品质和格调，因此城市布局可着眼空气清新、自然景观秀丽的新型旅游城市，如东部环海城市圈——青岛、烟台、威海、大连、厦门、宁波，南部旅游热门区域——珠海、海南、昆明，中部成熟旅游城市——长沙、成都、重庆、南昌等。
配套因素：便捷的生活配套对老年人而言很重要，因此城市基建成熟度直接决定去化水平。周边大型超市的距离、文娱设施配置、周边医院距离、周边公园、文化馆、体育馆距离，公交地铁数量，甚至周围主干道次干道的距离都是城市区位选择不可忽略的因素。