泛地产观察 | 地产新时代，战略取舍何以成为房企智慧核心 / 开普饭

泛地产观察

Bonzerview

（2018年第52期，总第333期）

本周要点>>>

▶ 政策环境——长效机制深化推进城市主体凸显

· 中央经济工作会议：构建房地产市场健康发展长效机制

· 央行：创设定向中期借贷便利再释放千亿流动性

· 人大常委：非农建设用地不必国有

· 多地现房地产调控政策“放松”信号

· 辽宁：多举措推进库存去化回归合理区间

▶ 企业动态——资本杠杆意识增强收并购合作激增

· 正荣集团：与民生银行签200亿战略合作协议

· 上海临港：182亿收购漕河泾园区开发业务方案获批

· 中国金茂：与北建工合资设立50亿地产私募基金

· 首单公共人才租赁住房类REITs在深挂牌

· 万科：减少物流地产投资基金份额

▶ 数据解读——市场回调分化下行压力不可忽略

· 深圳：主流银行下调首套房贷利率

· 楼市：一二线节奏性回暖三线下行压力凸显

· 企业拿地：热度延续底价成交更普遍

▶ 热点分析——致敬改革开放40年展望地产新时代

· 地产新时代，战略取舍何以成为房企智慧核心

博志成研究院出品

一、政策环境

本周（ 12月17日-12月23日）宏观政策环境焦点主要在中央会议讲话和政策动向上。从中央经济工作会议内容和结构来看，房地产行业的重要性有所弱化，更多置于民生与保障层面。与此同时，货币与财政政策基本围绕稳量、稳价、稳预期，并加强风险控制，以期实现房地产行业与国民经济总体健康发展。

货币政策方面，在防范系统性金融风险的大背景下，当前采取的是积极的财政政策与稳健中性的货币政策；同时纠偏“去杠杆”，定向适度宽松，利好小微、民营、大基建及乡村振兴、新技术。在融资策略上，博志成建议，企业要强调内部潜力的挖掘，做大内部经营性杠杆；同时，努力创新融资策略及方法，尝试搭建房地产+大基建模式。

地方政策环境方面，一些城市陆续出现调控“放松”举措，但其“信号”意义更大于“实质”效果，表明城市分化的进一步推进，调控节奏可根据地方市场实际情况由城市政府来把握，中央的“指导性”有所减弱。在未来一段时间，城市区域的调控、调整依然服务于“稳预期”和“总量控制”，对于上行压力过大的城市，可能会保持严控，而另一些城市则已具备“适度放松”条件；但行业高位震荡、城市分化的趋势特征不会改变。

博志成研究院院长黄博文建议，宏观调控“因城施策”的深入进行，房企也要“因城谋略”：未来，进对城市对企业来说十分重要。在具体策略上，要关注区域、城市环境变化，把握城市红利，避开下行通道城市，把握上行通道城市，加快优化投资布局。同时，培育和形成洞察能力、战略定力，把握行业本质和发展阶段，提升金融策略、融资策略，建设弹性化的运营体系，利用好未来五到八年的高位盘整和分化的窗口期，尽可能做大规模，积极跟进“长效机制”落地的节奏，迎接存量时代。（博志成研究院BTJ）

二、企业动态

Part-1 : 战略投资

本周（ 12月17日-12月23日）企业战略合作更具资本视角，不论是直接与金融机构建立战略伙伴关系，还是设立各类基金与平台，甚至直接收购保险公司股份，引入长钱、利用同类客群，做到多元化布局与协同增益互为补给，还能延长产业链，打造生态闭环。

总体来看，企业间的收并购更为频繁、规模更大。此外，华润置地参与天津城投混改，具有区域综合开发和拓展市场等多因素考量，影响较大。（博志成研究院BTJ）

Part-2 : 融资融券

本周（12月17日-12月23日）博志成研究院收录的融资企业共18家，融资工具共19期，融资总额合约 340亿元和15.3亿美元，国内融资稳步增长，海外融资增长更为显著。从进度来看，大部分已完成，新增融资计划仅4项，获准仅3项。而融资成本方面，本周利率区间为4.6%-15.5%，最高利率上限显著突破。

据不完全统计，12月虽然尚未结束，但典型房企融资已经超过30多笔，合计融资高达1100亿左右，其中仅12月中旬公布的融资额就已经多达800亿。近期，碧桂园、华夏幸福、首创置业、华侨城等企业先后申请发行近百亿级的融资计划。

当前来看，随着集中偿债期的逼近，过去几年快速发展型企业，其资金压力已然加剧，但大型房企在发行债券方面更具优势，融资渠道种类及拓展空间也更大。在大部分地产企业面临巨大融资压力的时点，作为被支持直接融资的“优质企业”仍然是极少数。

此外，资产证券化融资工具发行规模显著增长，基于租赁物业的融资计划也接连突破，表明资本市场对租赁业务的看好，也说明更多的企业对资本化和资产运营有了更深的理解。（博志成研究院BTJ）

表1：部分企业融资融券情况

12月17日-12月23日

数据来源：观点网博志成研究院整理

Part3-人事与经营

本周（12月17日-12月23日）本周的典型企业经营策略调整动向相对具有代表性。

具体来看，华夏幸福的2019年购地计划，虽金额不大，但更重经营战略和拿地策略调整，或逐渐转向资本化操作拿地，而非直接招拍挂。

万科在地产基金引入资本型合伙人，减少认缴资金总额，收缩了一家的影响力，侧面反映其多元化举措在物流等领域有所收敛，符合其战略调整的“聚焦收敛”，但并不代表“看衰”或“放弃”物流地产。需要借鉴学习的是，万科在增强合作、整合资源的意识和操作层面有所强化，对杠杆的运用也更为灵活、谨慎。

招商局置地与招商蛇口母子公司之间的业务内容和关系调整，也凸显战略变化，显然，对于资产管理大范围，更为侧重。另一方面，苏州高新也开始“收敛聚焦”主业。（博志成研究院BTJ）

三、数据解读

1、经济环境

【博志成观点】

四大银行深圳区域下调首套房贷利率，属于当地市场变化调节，具有一定的特殊性，对于其他存在类似处境的城市，或可能具有参考意义；但短期不会改变调控基调，且只针对“首套房”的“刚需购房”。对市场行为，要用市场逻辑来理解；切勿想当然。（博志成研究院BTJ）

2、楼市：成交热度总体减弱一线有所扭转

【博志成观点】

总体来看，一线代表城市回调速度较快，二线仍在同比下行区间，虽有所回温，但部分城市尚未扭转；三线城市整体降幅有所扩大，下行压力较大。需要注意的是，库存进入上行阶段，或因市场成交整体热度下降，部分企业回笼资金的压力增加；同时，库存增加也表明企业施工竣工速度或有提升，总体有利于平稳预期和稳定房价。但是，仅关注行业的库存情况意义不大。

博志成研究院院长黄博文建议，企业要深入到城市层面，考察具体城市的库存的总量、结构和深层次原因。未来，房地产企业进入新的精细化管理时代，更重布局的精细化、内部经营杠杆的精细化。（博志成研究院BTJ）

3、企业拿地：

【博志成观点】

从博志成研究院跟踪媒体披露的一周企业拿地情况来看：

1、本周土地成交总体情况方面，参与企业数总体有增无减，共计46家；拿地地块数量倍增，约63幅以上，其中有个别企业在单个城市集中购地，如绿地在赣州拿下9幅；拿地金额较上一周有所增长，成交均价也有小幅上扬；溢价率方面，底价成交更为普遍，且多宗地为中止后调价、重新挂牌成交，仅个别地块有20%以上到86.3%的溢价率。

2、从城市来看，天津、南京、武汉、成都、南昌、广州成交地块数较多，而赣州与莆田数单个企业集中购地的典型城市。总体上，中西部核心城市与珠三角热度较高。

3、从企业来看，华润置地、绿地、融创、华侨城总体相对积极；楼面价最高为中骏在厦门的商住项目，溢价达18.4%，楼板价逼近4万元/㎡。（博志成研究院BTJ）