听了十年丁建刚报告会的医学博士房产投资之路
一场紧张激烈的“电话竞拍”开始了……
“169万！”“170万！”“172万，按揭！”
我爸急了，直接报“175万，一次性！当场下定金！”说完就把包里早就准备好的五万定金“啪”的一声，拍在中介店长的面前，斩钉截铁地说：“你一定帮我拿下这套房子！”
……
不知不觉，今年已是我步入房产投资的第十个年头。十年来，我所经历的高潮与低谷、经验与教训，和杭州地产的大潮紧紧相连。
现将这些故事记录下来，与各位读者分享。
01
象牙塔里读书郎
一夜长大接棒前行
2002年，我考入浙大医学院，从此留杭生活。
第一次在杭买的房子，是执掌财政的母亲用60万元购入的三墩北亲亲家园129方。
此后，经过2007年的大牛市，先赚后赔，拿着好不容易撤出来的本金，在四万亿的地产狂飙前夜，彻夜排队抢下一套蒋村的坤和·西溪里，83方100万元出头。
杭州坤和·西溪里实景图
而彼时，对于我和父亲来讲，房地产的全部意义不过是拿着亲亲家园的租金抵扣生活费而已。
2009年，我考博成功，但谁也没想到发生了一场重大变故，母亲突发脑出血。
一场灾祸，使我和父亲得以瞬间长大，接棒了家庭财政大权。
也就在这一年10月下旬，空气中弥漫着房价要大涨的气息。
趁着母亲病情稳定，我和父亲替她去参加了杭州秋季房交会上的丁建刚房产报告会。至今，我依然非常清楚的记得那一次报告会的主题：大涨之后如何选房。
报告会上，我鼓足勇气提问是否可以将三墩的房产置换到滨江，获得了丁老师的肯定。
2009年丁建刚报告会现场图
02
初生牛犊不怕虎
从此打开新世界
报告会后，我和父亲两人立刻分头前往三墩和滨江。
到了滨江东方郡售楼部一问价格，我爸就惊呆了。半年前还是88方小户型为主，单价只要9千元多，现在不光单价飙到2万元+，还全都是127方起步的大户型，价格远远超出了我们的预算！
于是，按照丁老师的建议，我们去找了二手房产中介。根据我们的要求，地铁口三房，200万元上限的预算，中介推荐了西兴地铁口的燕语林森，户型135方左右，总价180万元。
杭州燕语林森实景图
当晚，我们就把亲亲家园那套房挂上了二手房网站。
另一边，我又在网上发现了一套燕语林森的二手房源，134方西边套，总价168万元，竟然比之前中介推荐的足足便宜了12万！
经过电话确认，这还不是钓鱼房源，我立马预约中介，第二天再次杀到滨江看房。
后来我们才知道，同时有七组客户正在报价，一个比一个贵。我们果断加入竞争，成为第八组，于是就出现了文章开头的故事。
由于我们下单果断，中介店长连夜带着五万定金赶到磐安，换回了不动产证，这才锁定了房源，约定2周以后再正式签约。
杭州亲亲家园实景图
而此时，我们手里的亲亲家园却还没有找到买家！
顶着巨大的压力熬到第十天，终于让我等来了理想的买家:150万，一次性！
而等我办出燕语林森不动产证的时候，这个小区的房源挂牌价已经涨到210万元。不到两个月增值了30万元，这对于初出茅庐的我是多大的刺激！
一时间，线下拜中介为师，线上参加各种活动，甚至结交了丁老师，也算非正式拜入师门。
2009年胡博士与丁建刚老师合影
03
不撞南墙不回头
“断臂割肉”换“续命钱”
善游者溺，善骑者堕。
正当我自认为知识技能有所储备，摩拳擦掌准备大干一场的时候，挫折迎面而来。
2010年4月12日，杭州发生了著名的4000人抢购德信·早城200套房源的开盘事件。
五天后，随着“4.17”《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》（又称国十条）落地，限购、限贷政策使杭州楼市迅速进入休克状态。
然而，不到半年，整个市场再次蠢蠢欲动，暗流汹涌。
我毫不犹豫拿出燕语林森，交给银行做抵押。钱的问题解决了，那么，买哪里好呢？
下沙金沙湖，当年杭州楼市最大的规划大饼，地铁1号线、杭州最大人工湖，杭州首座龙湖天街领衔的综合体集群，下沙行政中心，希尔顿+洲际双酒店……
2013年初杭州金沙湖实景图
最终，我选择了湖左岸，如愿购入一套89方房源，单价约1.8万元/平方米。因为它的“神户型”——跃层设计，5.8米的层高，超高赠送面积。
然而，选择了错误的时间点出手，就算选筹、融资等战术做的再细，也只不过会南辕北辙。
进入2011年，就在我拿着最后几万元苦撑月供之时，市场开始绷不住了，惨烈的价格战开始从杭州的各个角落蔓延。
新盘扎堆的金沙湖也不例外。
2011年6月，德信·中外公寓以均价1.48万元/平方米，起价1.29万元/平方米的超低价格首开，打响了板块价格战的第一枪！
2011年6月杭州德信·中外公寓实景图
随后不久，库存最多的龙湖·滟澜山也一把将新推房源均价定在了1.29万元/平方米。
等到这一年的国庆，湖左岸也以促销为名推出了200套特价房源，起价1.36万元/平方米，均价不到1.5万元/平方米，促销广告赫然写着：折合赠送，均价万元！
如果按照最高价1.9万元/平方米计算，大户型的业主半年不到亏损了足足70万元。而按照我的购入价计算，也亏损了近40万元！
消息一出，业主群顿时炸了锅，作为群主的我“责无旁贷”被推选带领大家走上了维权道路。最终，我们和开发商之间取得了几点共识，整个维权风波算是以比较皆大欢喜的结果告终。
然而，我个人的苦难还远远没有划上句号。
2011年底，西溪里交付，简装出租的租金远远不足以弥补抵押贷款的巨大窟窿。最终在2013年初，我将西溪里以160万元的总价出售，以“断臂割肉”换来了“续命”用的现金。
负债的惨败教训也导致“一朝被蛇咬十年怕井绳”，对我后续房产投资影响深远。
04
东山再起
不要怂，就是干！
历经2009年的小试牛刀，到2010年的折戟沉沙，再到2013年的断臂求生，我连同整个市场，一起经历了完整的一轮牛熊转换。
此时，整个外部经济环境，正是瑟瑟寒冬。尤其是福建钢贸在上海引发的连锁担保崩盘事件，开始蔓延到浙江，受其影响最深重的就是赫赫有名的炒房团大本营——温州。
当年的滨江，曾是被温州炒房客们攻陷的最主要战场，而现在周转不灵的投资客抛出来的打折促销二手房，比比皆是。
恰在此时，女儿的出生又给我带来了现实的需求——必须要购置一套学区房。
虽然具备了这么多的有利条件，但我仍旧存在两大短板：第一，可充任首付的现金非常缺乏；第二，当时市场限制性的政策仍呈现高压态势。
好在，这一年全国各地方政府前赴后继地撬动了限购的铁幕。
2014年4月25日，广西南宁宣布取消限购令，紧接着天津滨海新区、呼和浩特、济南、厦门、宁波等全国数十个大大小小的城市争相跟进，寒冰之下，春水暗涌。
2014年7月29日，杭州宣布：主城区140平方米及以上住房和萧山余杭两区不再限购；一个月后的8月29日，杭州再次宣布：杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)取消限购。
2014年国庆前夜，9月30日16时，央行在其官网发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，正式对持续数年的限贷令进行了松绑。
我的三成首付资格也来了！
限于我只有30万首付+40万可拆借资金的限制，当时设定的方案有两种：
第一，30万自有资金+70万公积金，去买一套中央花城40平米的一室一厅“类酒店式公寓”；
第二，动用全部可用资金，再加100万组合贷，买东方郡的87方中间套。
求稳，还是求险？
时至今日，我依然清晰记得，那年国庆，我站在老家小超市门口，给丁建刚老师打的那个长达半小时的电话。
2015年3月初，两会后，丁老师告诉我：
连续降息降准，取消限购和限贷，这是“明确无误的救市”。
虽然眼下楼市并没有启动，但政策的结果一定会推动这辆笨重的火车重新跑起来，如果行情仍然启动不了，政府一定还有刺激政策，比如二手房营业税调整等政策，你可以等到月底。
杭州东方郡实景图
最终，我选中了东方郡一套房源，但直至2015年3月30日，我和房东才完成各种税费的缴纳和手续办理。
当晚五点二十分，正当我办完手续回到中介门店的时候，一直密切关注着我买房进展的丁老师打来了电话，他以激动的心情大声说道：博士，我祝贺你赌赢了！终于出政策了，你的营业税不用交了！
可听到这句话的我就如同掉进了冰窖一样，手足冰凉，浑身无力！就差最后五分钟，一下子白白损失了十万，那可是我首付的三分之一呀！
后来才知道，2015年的3月30日，央行，财政部，联手放出了大招：二套房贷首付全部降为4成，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
虽然，在最后关头折进去十多万元税，可是后来的大趋势却完全应验了我的判断，东方郡的房东们果然坐地起价，而买家们则慌了神拼命入场。
从此，我也走上了一条独乐乐不如众乐乐的道路，通过轮转规培、口水楼市等等，结交了各路好友，创建买房投资俱乐部，开办公众号《柳叶刀看地产》。