狂降70万!东沙湖一小区二手房连续跌价!跟隔壁差了1.8万/平……
猝不及防!就在园区东沙湖,有品质物业,还是满五年的次新房。
苏州这家楼盘突然降价抛房,比一路之隔的两个小区,房价最大相差1.8万/㎡!
这家楼盘就是九龙仓时代上城,目前链家一期时代上城挂牌价5.3万/㎡,二期繁华里挂牌价5.07万/㎡,三期年华里4.9万/㎡,四期风华里5万/㎡,而旁边的万科玲珑东区挂牌价5.6万/㎡,铂悦府挂牌价更是6.7万/㎡!
为什么一路之隔,九龙仓楼盘房价会突然大降价,最大差1.8万/㎡?带着疑问,苏南房观实地走访了一下九龙仓二手房,下面附上实探详情。
下午三点,笔者在轨交1号线星塘街站下,再骑着共享单车来到了九龙仓四期风华里门口,想进去实拍小区的时候,保安发现我不是本小区业主不能进入!
/实拍视频
即便是在我美貌与撒娇双重轰炸下,保安小哥哥还是那句话:“不是本小区业主不能进入”,牛掰!
虽然进不去小区,但笔者发现东沙湖路这一条街上到处都是沿街商铺,其中最多的就是中介门店,大概数了一下有近十几个。
/九龙仓沿街中介门店实拍图
我就近走进一家中介门店了解到,这里好几家门店都是主要做九龙仓业务,竞争压力非常大。
九龙仓时代上城一共分四期,体量很大,楼栋加起来有108幢,所以出货量和带看量都很多,且最近成交量比旁边的铂悦府、万科玲珑、白塘景苑都要高,因为降价比较多。
楼盘基本信息如下:
/中介门店实拍图
我向中介人员打听了该小区降价抛房的原因,她告诉我:
1、去年上半年市场好的时候,该小区甚至整个学区好的小区都处于成交高峰期,房价也是一路走高;新政出来后,学区从5年变成9年,再加上二手房拿到房,5年才可以转售,直接限制了学区房的流转。
今年又是因为疫情,现在二手房市场整体往下走,房价连续降了很多,基本上是属于低谷。
2、明知市场不好情况下,有房主出售房源,但挂牌价过于虚高,等过几个月房子无人问津,房主自然就会主动要求降价。
3、对于想尽快出售,诚心想要卖房的房主来说,降价波动十分明显,且卖房过程中价格一降再降。而这群房主基本都是因为手里资金流出现问题、资金压力大,或者要离开苏州、出国、工作调动到外地,也有是准备以房换房、置换首付不够等人群。
4、中介经纪人透露,随着二手房成交周期拉长,房主变得好说话,议价空间也会非常大,经历过市场从上往下走之后,心态多少有所改变。
比如九龙仓风华里现在挂出的三房房源,之前市场好时成交总价500万出头,现在刚刚成交的一个三房总价才430万左右,总价直接降了70万元。
我又问了,为什么一路之隔的万科玲珑和铂悦府都没降价,怎么就只有九龙仓这个楼盘降价了呢?
中介告诉我,这主要还是跟挂牌量和成交量,以及产品本身有关。
万科玲珑和铂悦府本身出货量就少,加上房主本身咬着价格不放,所以这两个盘成交价格高,反之,成交量就少。
而该小区出货量和成交量大,反之,成交价低。就拿7月上半个月来说,就是因为一路之隔房价相差大,该小区的带看量和成交量都是最多的。
/中介门店实拍图
且从最近的成交来讲,大户型和一些户型不好的房源降价最频繁,户型好、或者小户型的房源,普遍不会出现大幅度降价。
/中介门店实拍图
随后,我从门店门口推荐房源上看到,九龙仓二期繁华里目前有一套难得小户型在卖,总高30层在15楼,满两年学区没用,房源面积约68㎡,总价305万,单价4.48万/㎡。
户型图如下:
中介称,九龙仓只有二期繁华里有小户型,且只有一栋,业主要离开苏州,打算卖掉这套房。
前两天有客户看房,报价280万,房主没卖,觉得价格太低了,因为之前有同样户型的房源最终售价是295万成交。
个人认为,一房小户型的确难得,但流动性没有3房、4房好卖,因为在园区一房户型针对的客群很受限,要么是为了学区,要么就是老人或单身小青年,市场众多的改善客群自然不会去买。
接下来,我们再来看看九龙仓时代上城附近的商业、教育等配套。
从图上可以看到,东沙湖片区的学区有三所且全部都在该小区四周,东沙湖学校、东沙湖学校分校以及新建好的东沙湖初级中学。
/学校实拍图
商业上,该小区东沙路楼下就有沿街商铺;九龙仓二期繁华里东面和一期时代上城东北侧,就是东沙湖邻里中心,可以满足日常生活需求;一期南面两公里左右,是永旺梦乐城。
/商业实拍图
轨交上,九龙仓三期年华里北面就是正在建的轨交5号线龙山桥站,属于正地铁盘,另外望南面骑共享单车约7分钟,可以到达轨交1号线星塘街站。
/实拍图
其次,该小区1公里内,西面是白塘植物园,东面是东沙湖生态东源,整体居住环境没话讲。
在苏州,尤其是二手房市场,一街之隔两个小区房价相差巨大的案例并不少,且当年很多相邻小区在买新房的时候,房价都基本持平。
几年时间过去,有的小区房价一路走高,有的小区房价时涨时跌,可见买对好房至关重要。
当前,对买方来说,用比以往更少的房票来买一套符合自己需求的二手房,这也是利好。
其实,笔者发现,即便该小区存在降价抛房现象,但整体房价还是高于东沙湖片区挂牌价,这也说明了,该小区抗跌性很强。
对于卖方来讲,适当的降低房价,再换一套倒挂红利且品质更高的新房,也不失为明智之举。