《税务规划那点事儿》系列：卖房子不交税是个技术活: 主住宅豁免 第四章

序  言 

关于税务问题的文章，在市面上如过江之鲫，不胜枚举。然而绝大多数文章的观点，特别大家关心的税务敏感问题的结论相对模糊且中庸，往往无法给读者一个确切的结论。

本文的作者是长期为万锦金融家族办公室高端客户服务的税务会计师，也是世界级税务所的合伙人与加拿大特许会计师协会高端税务规划的高级讲师，其学生遍布税务局，律师楼和会计事务所。从业十几年有着丰富的税务规划，特别是对华人家庭的税务规划和应对税务局审计的经验。

作者通过万锦金融平台，淬炼其多年深耕税务规划领域的经历，结合多年自己亲身参与的真实案例与应对税务局的审计过程，首次将华人家庭最关心的敏感税务问题，以开诚布公的形式，艺高人胆大的视角，真实生动、果敢不含糊向读者展示，通读过程酣畅淋漓，读罢得到的结论清晰有力，叫人直呼过瘾！

我们认为和加拿大有联系的每一个人都应该认真学习这些文章，内容凝聚了作者十几年从业的心血，其高度、深度及广度堪称税务规划的MBA教材！

— 万锦金融家族办公室

卖房子不交税是个技术活：主住宅豁免 第四章

前几章里咱们讨论了加拿大税法里对主住宅豁免的要求和其他规定及其限制，还有加拿大税务局是如何进行房地产买卖审计的，这一章和下一章咱们分享两个经典的税务案例，分析一下如何合理合法的规划，保护纳税人的权益。

第一个和大家分享的案例是Bygrave v. The Queen：斯蒂芬·拜格雷夫（Stephen Bygrave）是一个多伦多交通管理局的调度员，这辈子就没有参与过房地产投资的经历。斯蒂芬在1998年和弟弟一起合买了一个城市屋，当时因为收入不够，还找亲戚帮忙担保贷款；妥妥一为了生活奔波的小白领。

后来弟弟结了婚，斯蒂芬觉得和弟弟一家人住在一起不方便，所以就打算在工作不远的地方买一个小公寓，当时签合同的时候公寓还没有建好，所以买的是楼花。可是天有不测风云，父亲突然过世，斯蒂芬不想让母亲一个人孤零零的独居，所以就想把母亲接过来一起住，方便照顾母亲；可是买了的小公寓实在是太小了，所以才迫不得已在拿到公寓之后三个月就卖了。

这税务局就不干了：小样儿的拿到公寓三个月就敢卖，这不是炒房子什么是炒房子？你爹死了你妈独居关我税务局什么事，你敢短期卖公寓就是投机，罚，狠狠的罚！税务局直接把公寓增值部分定性为商业收入，接着又加罚50%税款的重大过失罚款。

斯蒂芬悲愤填膺，加拿大税务局实在是太不讲理了，于是到税务法庭上诉。审理这个案子的税务法官是位华裔法官苏珊（Susan Wong），这位法官是在加拿大税务法庭23位法官里唯一的一位华裔法官；法官苏珊根据以前的案例，总结了判断是否是商业收入的四个判定原则：

• 第一个判定原则：纳税人在买房子时的目的和实际情况是否符合当初买房子的目的；

• 第二个判定原则：纳税人的职业，经验和对房地产市场的了解；

• 第三个判定原则：纳税人对此房产的实际使用；

• 第四个判定原则：纳税人是否借钱来购买房产和持有房产的时间。

法官对案子的事实进行了细致的分析，根据以上的四个判定原则，最后得出以下结论：

第一个判定原则：纳税人买房子的目的

判决书第37段：我（法官苏珊）发现纳税人和他的弟弟是可信的证人；在这个亲密无间的家庭里，父亲的突然逝世和兄弟俩要照顾母亲的事实改变了纳税人要搬到公寓居住的计划。

判决书第38段：根据我的判断，纳税人当初买公寓的目的是要搬到里面居住；我找不到任何的证据证明纳税人买公寓的时候就准备短期出售此房产；之所以后来不得已把公寓卖了，是因为父亲的突然逝世，要照顾母亲的家庭责任改变了纳税人当初的计划。

判决书第39段：所以从第一个判定原则角度来讲，这不应该是商业收入。

第二个判定原则：纳税人的职业，经验和对房地产市场的了解

判决书第40段：纳税人和他的弟弟都是多伦多交通管理局的调度员，这辈子就买过一个城市屋和这个公寓，纳税人没有其他任何投资房地产的经验。

判决书第43段：所以从第二个判定原则角度来讲，这不应该是商业收入。

第三个判定原则：纳税人对此房产的实际使用

判决书第44段：这个房产是一个公寓，纳税人拿到公寓之后立刻就挂牌出售，很快就卖掉了。

判决书第45段：所以从第三个判定原则角度来讲，这倾向于商业收入。

第四个判定原则：纳税人是否借钱来购买房产和持有房产的时间

判决书第46段：纳税人签订购买楼花的合同是在2006年九月份，至少有三次延期交房，最后纳税人拿到房子已经是2010年的八月份。

判决书第48段：没有任何证据显示纳税人需要借钱来付首付。

判决书第49段：纳税人从拿到公寓到卖掉只有三个月的时间，但是从签订购买楼花的合同到拿到公寓一共等了将近四年。

判决书第50段：所以从第三个判定原则角度来讲，我发现这个情况是中立的。

法官根据以上的分析最后判决纳税人卖公寓的增值部分不是商业收入（判决书第51段），重大过失罚款不适用（判决书第52段），税务局全军覆没，一分额外的税款和罚款都没有拿到。

在这个案例里，大家可以看到其实法官对于四个判定原则都会考虑到，并不是一个事实不利，友谊的小船就立刻沉了。税务局认为纳税人拿到公寓之后立刻就挂牌出售，很快就卖掉了，所以一口咬定这就是炒房子商业收入，其实税务局完全忽略了其他三个判定原则。

事实证明在这个案例里对于纳税人有利的情况是：购买房产时的目的和并无房地产投资的相关经验；所以在两个有利的事实对一个不利的事实的情况下，纳税人顺理成章的在税务法庭上击败了税务局。大家可以看到在四个判定原则里至少有三个是可控的：购房的目的，房产的实际使用和持有房产的时间；纳税人如果规划合理，安排妥当，是完全可以减少短期买卖房地产的税务风险的。

下一章和大家分享一个买地，建房，装修和卖房的案例；纳税人七年里共买卖了五处房产，照样完胜税务局，咱们一起欣赏一下纳税人是如何把税务局按在地上反复摩擦的。