“ 这篇和大家聊聊地价与存量房的逻辑。今天排版那个有事，我就亲自排，将就看”
每每成都有高地价土拍成交，朋友圈就是一堆中介与置业顾问，公众号刷屏，给你营造恐慌气氛，地价破xxxxx，再不买房就来不及了，位于xx的项目，只要xxxxx，vip专线xxxxxxxx，赶紧认购。这种我从17年开始就看到不断。成都这几年地价确实不断刷新认知。怕了么？好怕，再不买再也买不起房了，这是中介与置业顾问想达到的效果，当然也有很多人有想当然思维也会相信。
高地价也不一定卖贵，低地价也不一定卖便宜
高地价一定卖贵么，不一定，看看这几年最惨的中南
地价11080换做大面的锦麟府就是20000，换做琉璃厂的锦官阁就是28000左右，虽然产品系不一样，但同等水平来说，价格也是天差地别，用中南这地价，清水高层地价都不如，确实很伤感。当然这是开发商无奈之举。所以高地价不一定卖贵，开发商也要根据板块价值来定价与对应市场。难道开发商不懂这个道理么，我们总是陷入一个逻辑谬误——诉诸权威里，比如就认为开发商一定是对的，经常有人会说啥智囊团，那肯定有它的打算。我这里给大家解惑几个问题。有些确实会，要不然还有烂尾的，为啥市场预测错误，你买基金人家保证你一定赚么，公募与私募人家背后还有智囊团了还不一样爆仓了。所以不要觉得开发商一定准确，你让中南换个地，他没准宁愿这块地去犀浦或者大面，华府。为啥天回镇那么便宜也卖不掉，因为那里就值9500左右多，高于9000北星城可能都卖不完，低于你看中签率多低
当然，虽然土地交易这块有很多灵活空间操作，实际拿地也不一定这么多，开发商通过产品的设计与技术改造也可以降低成本。但产品不好卖，这也是痛苦啊，为啥一些地方顺销相当快，一些地方卖个十年都卖不完，不信，你问问牧马山。说真的，很多跑到成都的外地开发商，根本不懂成都，就如同一些房V不懂成都一样，很多过来都在做城市建设。没准也是和政府提前谈好的招商引资进来的，这里面其他的优惠你看不到。所以明面拿地公示出来，只是一个透明的宣传而已。所以土拍不一定真贵，即使面粉贵面包也不一定贵。
最近几个楼盘彻底改变了我们的认知，华府金沙名城，金沙宸宇，太阳公园，复地金融岛，卓越云锦。这几块地，太阳公园4000地价，金融岛2000不到。金沙名城几年前的盘地价有多贵？卓越云锦开发商还是金牛山庄，它那块跃进村的集体地改规能贵哪去，不就拉了一个卓越一起开发么？卖的价格和地价17200的德商一样。双楠那里有个悦天地不也宣传28000么，这个还是烂尾十几年的。之前我的推测是周期改价格。就是一块地一个盘捂盘到了一个周期就可以放松限价，我猜的是三年，从这几个捂盘王的时间猜测的，就是捂盘3年会给口子重新定义价格，参考周围清水房。
高地价对周边项目价值的影响
开年以来，无论大面，华府，新都高溢价成交几宗低密地块，朋友圈不好卖房子的置业顾问与中介都在高潮宣传，现在新房卖不掉的本来就够卖力限制了，二手房也要给予恐吓。我们来看看地王周边的行情，比如2019年5月23日，蓝谷地旁边18400的地王可曾记得但二手房如何？现在周边次新仍然达不到地价。看来地王的作用几乎就没有。之前很多人都喜欢谈一个词叫——抬轿子。就是以为周边地价贵了，你的房子也会跟着地价涨价，实际呢？
然后我们看看频繁出地王的武侯新城，几乎均地价12000。
经常有人给我们灌输——房子就是钢筋水泥土，确实。但为啥北上深，成都的钢筋水泥土贵？因为城市土地值钱，但这些地王并不是城市整体地价的反馈，比如你的刚需盘建造成本就3000，加个2000的装修。成都的均价15000，实际平均地价就10000左右，一些区域均价才10000，地价就5000的样子。开发商开了个高溢价地王，实际并非打造刚需盘的，实际是打造奢侈品的改善盘，就如同现在的新地容积率在2.5以下的大户型一样。况且地王盘大多是装修赚钱，金茂府抛开装修，实际清水就22000左右。中南的清水不也才11000么。所以我看到那些容积率1.5的地块开高价太正常了，人家修别墅和你相干？龙湖九里晴川的高层与叠拼差价足足15000。其他楼盘里面也是如此。如果你家房子在地王旁边，不要觉得有人来给你抬轿子了，先瞧哈你房子与这个土地即将打造房子的差异性。你小区的物业管理是绿城仁恒龙湖还是xxx物业管理有限公司？这次新都那个高楼面价，我觉得五龙山的别墅可以亢奋下，其他的就算了。这个改善盘还不说一定还不好卖。
土地价值与什么挂钩
你买啥房都是买几十平的钢筋水泥混领土，但下面的土地就不一样，除了买使用面积，小区配置，周边配套完全不一样。与其说是房屋升值还不如说是周边地块的升值，但这个地块的升值不是以地王来体现。疫情期间我去通惠门吃火锅，我亲戚就是一堆不懂房地产的，路过说到一个楼盘——长富花城，我亲戚说里面全是富豪，这个盘很贵。我说不是吧，他说起码3w一平，地段牛逼学区牛逼。然后我就揭他底，说这盘均价就24000左右，为啥我这么说，学区——少城小学（青羊区二类），房屋有点久，虽然地段ok，但不足以支撑这么贵，结果我一查链家app，真的哦，均价23000。
配套，学区，交通，文化，人群，房屋年限，绿化都是效率的体现。
学区房之所以值钱，这就是附属学区的价值，为啥成都最好的泡桐树小学本部可以卖到38000，无论是对口还是接送距离，都是效率低体现。同样的次新房在泡桐树对口起码50000。
其他几个不说，房屋年限为啥也是，房屋年限就是居住耐用度的问题，越老的房子越想置换，居住人群越是嘈杂，现在成都住老破小的有能力换的基本都换了。由于建筑老化，所以土建成本在磨旧。砖也好干挂石材也好，涨不了几个钱，除非你的建筑材料是金银，信不信绝对根据期货涨价。一个区域的老破小甚至会低于楼面价，因为这块地与那快地今后的效率也是完全不一样的。绿化实际也是这个道理。好小区理直气壮租贵。
所以高地价并不能作为亢奋剂，特别对于周边二手来说并不是绝对的影响因素。当然也有慌忙入市被中介房东忽悠买了个高价的。但很快就会回落正常。
如果大家期待房价暴涨，应该指望成都整体的价值升级，而不是来个地王，买房子能力足够最好买品质ok的低密产品，今后在城市升级时刮油才更多。当然多大能力办多大事。
