贷款难度超乎想象！一场“房贷荒”正在席卷整个中国
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子
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房贷大概是我们普通人一生中能接触到的，金额最大、利率最低的贷款了。
但房贷的大门正在慢慢关闭。
现如今的房贷有多难？
不夸张地说，起码得等半年！
我一个朋友小D，年初买了广州市的一套二手房，期间历经了排队贷款、补交各种工资、身份认证材料、审批时间一再推迟等等“事件”。但一直到现在，银行贷款都没下来。
她跟我说，每天一睁眼就想看看银行放款了没，如果没放款，又可能是跟卖主“周旋”的一天。
这已经成为她近期最大的压力源泉。
但这并不是最惨的。
最近，网传一位广州南沙的准业主在1月已经支付南沙某新盘的首付款，尾款以贷款的形式安排，由于遇上了限贷的严控时期，贷款迟迟没有下放。
6月，开发商以买家逾期未付款为由，向发出了合同解除通知函，并要求买家支付违约金等费用。
一时之间，业主蒙了，网友也蒙了。
向银行贷款，钱没拿到，房子也丢了。
这到底是怎么回事？
停贷风波
其实，这场贷款荒的风波从今年年初就初现苗头了。
《21世纪经济报》报道，上半年中国二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额也创下了2016年以来同期最高。
楼市的热度也传到了银行的贷款。
央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿，规模创近10年同期历史新高。（新浪财经）
与此同时，银行房贷却在不断收紧。
《财新周刊》报道，从6月放款周期来看，72个重点城市中，超过60%，一共46个城市的房贷放款周期延长。
（图源：财新周刊）
其中，广州的放款周期从84天延长到了98天，而佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市的放款周期超过了100天以上。
这意味着，即使你通过了银行的重重审核，获批了贷款，也要等3个月以上才能拿到钱。
然而，不仅房贷放款周期变长，有些城市的银行额度也在不够用的边缘徘徊。
《财新周刊》报道，郑州、徐州、南京、合肥、武汉、西安等城市近期都出现了个别银行房贷暂停的现象。
而广州一些银行因“银行额度不足”，也根本不做二手房业务。即使是有额度的银行，放款时间也从一两个月延长至三四个月甚至半年不等。（财新周刊）
虽然一直以来，每年6月下旬都是银行房贷额度低谷期，但有评论感叹道：“情况从未如当下这般严重”。
现如今，不论是买新房还是买二手房，只要是想贷款，恐怕是越来越难。
日本的低息贷款
这边我们贷款的难度不断提高，而对于日本人来说，贷款买房是再简单不过的事情了。
我们之前的文章也有提到过，日本贷款买房，利率低到足以让中国国内买房者们酸成一个柠檬。
如果是自住房，那么贷款的力度就会很高，可以贷款至少7成。还有一种针对刚需的优惠政策FLAT 35贷款，这是由日本政府提供的，就是35年固定利率1%上浮一丢丢，可以提前还贷没有任何手续费。（以上为日本居民及日本永居者的政策）
基本来说，日本人买房，只用付大概11%的首付，有的银行还可以允许0首付买房。
但是，投资型房产却有点不同。近期，由于个别银行的丑闻，日本金融厅加强了对投资型贷款的监管，提高了投资型房产贷款的门槛。
不过即使日本投资房产贷款的门槛在提高，利率也能低至2.3%，比国内这是低了一半以上。
虽然在日本银行贷款买房也需要审查，但整个审核的时间最长不超过两个月，基本都在2~4周左右。
相比起国内动辄两三个月，甚至半年的放款时间，在日本买房贷款，绝对是件很幸福的事——利率低，速度快。
而且，即使是外国人，在日本投资买房也能申请贷款。
当然，海外买家想要日本银行给你贷款，就没那么容易了。
需要提供2年以上中国境外的税单，房产价格也提高到了180万人民币以上。
而这海外税单，就是卡住不少大陆投资人们的最重要的门槛。
不过，日本人也知道海外投资者（尤其是大陆投资者）的重要性，现在也有日本银行推出了外国人无税单抵押贷款。
这种贷款的利率也能低到2.8%左右，同样是比国内低了一半以上。
由于日本的租金高，哪怕是东京这样的国际一线城市，租金收入也依然能够覆盖掉贷款月供，并且还有剩余。
因此日本的房产投资市场非常适合利用杠杆。
一句话来说，在日本投资，能贷款，就一定贷款。
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未来的房贷之路
其实日本也有过限制贷款的“前车之鉴”。
1980年开始，日本央行的基准利率从9%下降到1987年的2.5%。这样低的利率让日本人不断通过杠杆投资房地产。从1983年开始，东京市中心的土地价格开始飞速上涨，而这种现象逐渐扩大到其他地区。
1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。（战后日本经济史）日本房地产泡沫由此而起。
到了1990年，日本的股价开始一泻千里。直到那时，日本央行终于意识到了日本不正常的地价，开始施行金融紧缩政策。
从1989年开始，日本央行的基准利率从2.5%上升至1990年8月的6%。与此同时，日本还实行地价税，为的就是控制不断上升的地价。
然而，或许是为时已晚，这一系列政策并未见效。最终在1991年下半年开始，日本的地价一落千丈。
这也是日本“失落三十年”的开始。
有了日本泡沫破裂的前序，日本人已经失去了当时的“投资热”。那时房地产泡沫时的痛苦成为一代日本人永恒的回忆，面对房地产投资，他们更加理性。
现在日本的房地产地价也在这样理性的市场环境中稳步上升。
看过日本走过的老路，回国头来看看咱们国内，似乎就清晰了很多。
进入21世纪以来，我国的房地产持续走热。
在日本泡沫经济时代，日本人得不吃不喝20年才能买到一套公寓。而在中国的4大一线城市北上广深，每个城市的房价收入比都在30以上。深圳更是达到了恐怖的43.5。
也就是说，要在国内的一线城市买房。你起码得工作30年，甚至40年以上才有可能达成目标。
我们的房价已经达到了非常危险的境地。
于是，前有学区房降温，后有贷款难度上升。吹风吹了很久的房产税和遗产税似乎也近在眼前。
可以预见，未来国内投资的机会和门槛会越来越高，国内房产投资的窗口期变化得越来越快。
北京西城区学区房的陨落告诉我们，在中国“连学区房的信仰都可以被政策轻易击破”。未来政策的变化只会越来越频繁。
未来的投资方向是在国内的哪里？还是应该把眼光转向海外？
这个问题值得所有投资者思考。