放榜⑦ | 上市物企哪家强：你股价翻了两倍，我营收增幅超100%
近年来，越来越多的物业公司加速利用资本，通过上市实现自身跨越发展。
2019年，从年初上市的滨江服务，到年末的时代邻里与保利物业，全年共10家物业企业成功对接资本，首次超越地产企业上市数量（5家），成为上市物企数量最多的一年。
这一年也是上市物管企业的高光一年，来自克而瑞的数据显示，在恒生指数2019年整体涨幅9.41%的背景下，于香港上市的20家内陆物业股取得了全年平均45.82%的涨幅。
其中，新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好三家公司股价基本翻了两倍，雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等股价也已翻倍。
热潮尚未褪去，受疫情影响，优质物业的价值再次被认可。2020年已有兴业物联、烨星集团和建业新生活3家物业企业成功登陆资本市场，使得以住宅物业管理为主的A股和港股上市公司大军增至25家。其中，兴业物联与烨星集团更是一度刷新港交所上市超额认购记录。
同时，包括荣盛发展、金科、世茂、阳光城在内的多家房企，也相继宣布计划分拆旗下物业公司赴港IPO，加上正在排队等待上市的弘阳服务、正荣服务等多家物管公司，等候上市的物管公司已经排起长龙。
图片来源：图虫创意
事实上，抛开因疫情带来的关注与价值认可，物管上市公司之所以受到资本市场青睐，与其过去一年内的业绩快速增长密不可分。
亿翰智库监测数据显示，2019年全年，25家以住宅物业管理为主的上市公司的总营收达到625亿元，较2018年同期增长36.2%。其中，超过半数增幅在40%以上。
虽然行业整体向好，但规模分化也在进一步扩大。包括碧桂园服务、绿城服务、招商积余在内的，处在均值以上的7家物业管理公司，其2019年营收占25家上市物业管理公司全部营收的7成以上。其中，营收最高的碧桂园服务已经达到近百亿元，一家独占25家全部营收的将近1/6，而营收最低的兴业物联则仅有1.84亿元，两者之间相差超52倍。
说到“净利率之王”，彩生活当之无愧。其2019年营收51.27亿元，排名行业第5，但其净利润却仅次于碧桂园，达到12.92亿元，净利润率高达25.2%，是行业平均水平的2倍有余。
物业管理行业的爆发式增长，究其原因，在企业登陆资本市场之后，“买买买”绝不手软，通过一系列的行业布局，快速延伸管理规模，为公司拓展业务奠定基础。
业内普遍认为，如今的物管行业已经在逐渐摆脱过去分散格局，快速进入“收购兼并”时代。
根据亿翰智库监测数据，2019年全年上市物企共发起19起收并购，而全行业收并购事件为22起，超80%收并购事件为上市物企完成。
其中，碧桂园服务和雅生活在2019年均发起4起收并购，为行业最高。而雅生活在2019年9月，仅收购中民物业即新中民物业各60%股权一起并购事项，就耗资超过20亿元。
此外，2019年上市物企鑫苑服务、和泓服务以及蓝光嘉宝服务均完成上市后首项收并购，依托资本力量实现版图扩张。
克而瑞统计数据亦显示，2019年上市内陆物管公司并购对价总额约79.2亿元，同比增长461.4%，预计经收并购获取的管理面积在5亿平方米以上。
到2020年，上市物管公司的“买买买”之路亦不曾停歇。截至目前，今年已共发生10起并购，合计对价5.9亿元，其中7起为对物业管理公司的并购，另外3起与增值服务相关。
一系列并购动作，也让这些物业公司的在管面积和行业集中度得以快速提升。
在这些上市物管公司中，彩生活以超3.5亿平方米的在管面积领先全场。不过，2019年，彩生活在管面积却微降1%，也是上市板块中唯一一家收费面积下降的企业。亿翰智库分析认为，企业顾问面积、合作面积等超10亿平方米，规模基数较大，但不能有效转换成收费面积，因此出现下降迹象，后期在管面积亦有被超越的风险。
除了通过大肆常规性质的收并购以扩充商业版图之外，2019年开始，上市物管公司越来越多地开始强调多元化增值服务业务。
有分析人士指出，增值服务由于利润率高于基础物业管理服务，同时伴随着消费升级，其在增强物企与业主之间的黏性上更有优势，很快将成为多数上市物企的全新发力点。
亿翰智库统计数据显示，25家上市物企公布2019年的业主增值服务收入中，总额已达到92.4亿元，较2018年同比上涨96.3%，占总营收的比例达到14.78%。
其中，绿城服务的增值服务收入最高，达到19.13亿元，同比上升46%；而中海物业的增值服务收入为13.48亿元，较2018年大涨229.1%，为行业内业主增值服务收入增速最快。
----------“放榜”系列稿件----------
----------2018年两会系列稿件----------