纸面盈利？亏损公司为何不合并？被问询两周后，新城控股的回应来了！
在收到上交所问询两周后，4月16日晚间，新城控股终于给了自己的答案。
这份回复函中，开篇点出的风险提示似乎也揭开了新城控股2018年靓丽利润是否可持续或存在虚增等疑团。
4月17日，新城控股开盘后，股价一路走低，最终报收40.99元，下跌3.55%。
针对新城控股2018年靓丽的利润表现，上交所4月3日发布问询函中指出，新城控股2018年利润构成中，投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，占归母净利润的26.78%，变动较大，故要求新城控股补充披露公司投资性地产公允价值大幅增长的合理性和上述利润增长是否具有可持续性。
对此，新城控股表示，公司持有的所有投资性房地产自取得《国有土地使用证》开始至项目建设过程中及完工开业后持续按照公允价值计量，不计提折旧或进行摊销。截至2017年末已完工项目、2018年新完工项目和2018年末正在建项目，2018年公允价值变动损益分别为6.85亿元、14.64亿元和6.6亿元。2018年新完工项目公允价值变动损益占比最大源于新城控股2018年度新完工重资产模式运营的吾悦广场共有18座，评估时调整了租金收入等。
一位注册会计师对《国际金融报》记者表示，从核算来说，只有当该项资产处置时，将公允价值变动损益结转至投资收益后，才算真正实现了落袋为安，此前的收益仅能算“纸面的浮盈”，无法带来真金白银的流入。因此，上述公允价值模式下的利润是否存在泡沫、吾悦广场的高频率开业能否持续、吾悦广场是否在出售时可达到预期收益水平等问题成为外界关注焦点。
此次，新城控股也在回复函中坦言，未来公司投资性房地产投入、规模及数量的持续性增长存在不确定性。
除是否存在通过上述公允价值变动调节利润外，上交所对利润构成中的公司合并报表范围存疑。具体而言，其要求新城控股说明为何年报中将持股49.51%的青岛卓越、50.5%的义乌吾悦及32.38%的许昌昱恒纳入公司合并纳表，而将多家持股比例超过50%的合（联）营企业“拒之门外”。
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数据显示，通过合营企业转子公司，新城控股获取 6.77 亿元投资收益，占公司 2018 年归母净利润的 6.45%。这其中，新城控股有无“秀”财术，“取之精华、去之糟粕”以达到“粉饰”利润的效果是上交所问询的重点。
对此，新城控股回复称，将青岛卓越、义乌吾悦及许昌昱恒合并报表是因为公司与合作方签署了《一致行动人协议》，可对上述公司实施控制，能够决定上述公司的开发建设及房屋销售等重大经营事宜，且有权按照直接持股比例享有利润分配等股东权利，并实现对公司的经济回报。
回复函显示，是否拥有控制权是新城控股解释筛选并表公司名单的原因。截至2018年12月31日，公司持股比例超过50%的合、联营企业合计净利润亏损8255.12万元，而上述公司未被纳入合并范围内的依据则为权力机构股东会做出的重要或所有决议需经全体或三分之二以上股东通过。
作为以高增长姿态进入行业前十的房企，新城控股将三四线作为其主要战场之一，截至2018年底，公司位于一、二线城市的存货占比为1.26%和37.3%，三四线城市占比为61.44%。反映到销售上，2018年度及2019年一季度，公司在三四线城市的房地产合同销售额占比分别为50.72%及59.51%。
三四线布局比重或对新城控股未来利润增长有所影响，其也坦承，受调控政策影响，自2018年下半年至2019年一季度，公司三四线城市房地产项目去化率同比有所下降，未来三四线城市房地产开发及销售存在不确定性。不过，新城控股也指出，在其三四线城市存货中，位于长三角地区的比例为41.39%。
相似能级布局也在新城控股的商业版图上有所体现。截至2018年底，新城控股开业及储备的吾悦广场有96座，其中采用重资产模式运营的吾悦广场共计89座，具体区域分布为，24座位于二线城市、45座位于长三角的三四线城市、20座位于其他地区的三四线城市。不过，作为经济较发达区域，长三角的三四线城市是否有助于新城控股回款还有待观察。
就商业部分而言，新城控股管理层曾表示，吾悦广场选址更青睐中心城区和郊区交界处，该策略或也意味着新城控股所面对的前期商圈培育周期将较长，不过，中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，布局上述区域或可切中并弥补当地需求。
据悉，2016年至2018年，新城控股经营活动和投资活动现金合计净流出分别为6.1亿元、102.41亿元和161.96亿元，其中投资性房地产构建业务在2018年现金流出大幅增大至101.91亿元。
从上述数据来看，目前由新城“二代”王晓松掌舵的商业开发事业部在新城控股战略中的地位或已“不言而喻”。但打法与万达颇为相似的吾悦广场是否能担起重任、其招商质量和业态布局成果究竟如何还需要经过时间的检验才能给出答案。
编辑 沈玉洁