70亿交易告吹，招商蛇口终止收购南油集团股权，“地产-险资”合作发展模式不灵了？
11月15日晚间，招商蛇口公告称，将终止以发行股份、可转换公司债券的方式向深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）购买其持有的深圳市南油（集团）有限公司（下称“南油集团”）24%股权事项，与深投控签署本次交易终止协议，并向证监会申请撤回相关申请文件。
对于终止此次交易的原因，招商蛇口在公告中表示，“基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性，经审慎研究，公司与深投控均决定终止本次交易事项。”
一波三折的交易
6月初，招商蛇口初次披露了交易预案。方案显示，招商蛇口将以发行股份、可转债及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，三种方式支付的对价分别占交易对价的2.5%、47.5%和50%。
这其中，支付的现金部分将通过向战略投资者非公开发行股票的方式募集。引入的战略投资者为平安资管、平安人寿。
此后，南油集团24%股权的交易对价确定为70.35亿元，也即三种支付方式对应的对价分别约为1.76亿元、33.42亿元、35.18亿元。
7月份，招商蛇口就交易所下发的问询函给出了60余页的回复，对各项问题进行了详细解释，表现出了其对此次交易的信心。
8月中下旬，招商蛇口收到了中国证监会项目审查的反馈意见，其中涉及到此次配套募集资金、平安资管和平安人寿是否符合战略投资者要求等问题。
9月中旬，伴随着对证监会反馈意见的回复一同发出的，还有调整交易方案的公告。招商蛇口取消了募集配套资金安排，平安方面不再作战略投资者，支付交易对价方式也从发行股份、可转换公司债及支付现金的方式，变为直接向深投控发行股份、可转换公司债，支付交易对价比例为52.5%、47.5%，支付交易对价分别为36.9亿元和33.4亿元。
9月23日，招商蛇口发行股份、可转换公司债券购买资产事项获得无条件通过。
尽管通过了审核，但失去了平安这个战略投资者之后，招商蛇口最终以“宏观环境变化”为由终止了此次交易。
监管环境收紧
事实上，在6月份首次披露涉及定增计划的收购预案时，招商蛇口颇有信心。
招商蛇口方面接受中国房地产报采访时曾表示，此前大悦城的配套融资方案获得通过，而两家公司的路径和方案颇为相似。
2020年1月初，大悦城公告称，其发行股份购买资产并募集配套资金事项中配套资金募集完成，公司以6.73元/股价格分别向太平人寿和工银瑞信发行2.8亿股和0.8亿股，共募集配套资金24.26亿元。
6月份时，针对招商蛇口的交易预案，天风证券也发布研报称，央企地产引入险资积极，从大悦城定增引入太平人寿（2020年1月）、上海临港引入太保寿险（2019年12月）、金茂引入平安（2019年7月）定增等类比来看，招商蛇口此次引入或符合当前“地产-险资”合作发展模式，可为地产补充低成本资金。
此后不久，招商蛇口便调整交易方案称，不再引进平安系作为战略投资者。同策研究院资深分析师肖云祥向记者分析，从事件发展的轨迹来看，似乎确有与近期企业融资监管政策收紧有关。特别是在“三道红线”后，房企融资行为监管趋严，通过引入战投，变相融资拿地的操作空间非常小。
不过，此次交易终止对招商蛇口并不会造成过多损失，其原本便间接持有南油集团76%的股权，同时也已实现对前海自贸投资的并表。
天风证券此前的研报显示，收购南油集团股权后，招商蛇口对前海自贸投资的持股比例由36.2%上升至41.6%，由于前海自贸投资原本为招商蛇口并表，因此对资产负债表影响较小，归母资产比重提升，少股权益比重下降，同时对招商蛇口的利润表影响也不大；而前海地块开发进展8-10年，利润释放也颇为缓慢，分摊来看此次增资对报表影响较小。
招商蛇口亦在终止交易的公告中称，本次交易终止后，前海自贸投仍保持股权架构现状，不影响公司对前海自贸投资的控制及推进前海的开发建设。去年前海土地整备及合资合作完成后，相关开发建设稳步推进。今年，启动区项目陆续竣工，部分入伙。其余地块正在逐步推进建设。
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